Adif asume cláusulas que abaratarán el precio final que pagará el socio privado por la Operación Chamartín

El Estado, a través de la empresa pública ADIF, recibirá 984,2 millones de euros con la venta de los terrenos de la operación Chamartín, la mayor operación urbanística en Madrid de las últimas décadas. Pero ese precio tiene mucha letra pequeña, unas cláusulas desconocidas hasta ahora, y que aparecen en el complejo contrato que ha desvelado en exclusiva eldiario.es tras permanecer 25 años en secreto. Este convenio cuya última versión se firma definitivamente este viernes tras casi un cuarto de siglo desde el pacto inicial, no solo establece un precio por metro cuadrado sensiblemente inferior al del mercado (aproximadamente la mitad, según fuentes del sector). También incluye otras cláusulas en beneficio del comprador, el consorcio formado por la constructora San José y el banco BBVA.

El desarrollo del norte de la ciudad de Madrid más allá del Paseo de la Castellana ha estado bloqueado durante un cuarto de siglo. Aunque en 1993 el Ministerio de Fomento firmó un acuerdo con la sociedad Distrito Castellana Norte, formada por la constructora San José y BBVA, para urbanizar sobre los terrenos ferroviarios reservados para la estación de Charmartín. Más de dos décadas después, todas las administraciones encargadas de que este desarrollo urbanístico sea posible no se han puesto de acuerdo para iniciar su desarrollo. 2019 es el año previsto para que se ponga la primera piedra, después de que el Ayuntamiento de Madrid ratifique a principios de la próxima primavera el planeamiento urbano definitivo.

El 28 de octubre de 1993, el Consejo de Administración de Renfe resolvió el concurso público adjudicando la oferta a la sociedad DCN, entonces Desarrollo Urbano Chamartín S.A. Desde entonces, el convenio económico posterior ha tenido que ser renovado en numerosas ocasiones. Lo que nunca ha cambiado, en 25 años, es el canon que DCN pagará a Adif cuando se haga con los terrenos: 984.225.200 euros. Teniendo en cuenta que recibirá 1,27 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable, la constructora San José y BBVA pagarán a 769 euros el metro cuadrado, la mitad de lo que estipula el mercado para la zona. La cuenta sale de restar al importe total los intereses (un 3% anual durante veinte años) y de dividir esa cantidad entre los metros cuadrados que se estipulan en la compra-venta.

Horas después de que eldiario.es adelantase el contenido del convenio, Adif ha emitido una nota en la que afirma que el coste que pagarán los socios privados de la operación (el banco BBVA y la constructora San José) está por encima de mercado. Para llegar a esa conclusión, la empresa pública dependiente del Ministerio de Fomento suma al precio del suelo, los intereses que pagará durante 20 años (3% cada ejercicio), los cálculos de urbanización de la parcela e incluso la cesión de suelo a la que por ley está obligada la promotora: 100.000 metros cuadrados para vivienda pública que Adif cifra en 67,4 millones de euros.

El contrato hasta ahora secreto que este viernes ratificarán Adif y los representantes de Madrid Distrito Norte establece que la entrega de los terrenos se deberá efectuar en su totalidad –o al menos en el 89,7%– en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de venta que será cuando el Ayuntamiento ratifique el planeamiento urbano en el Pleno municipal y el resto durante los dos años siguientes. Distrito Castellana Norte hará un pago inicial de 210 millones y cuotas durante un periodo de 20 años. DCN pagará unos intereses fijos al 3%, por lo que la cifra final que abonará a Adif asciende a 1.245 millones.

Pero la cantidad que DCN desembolsará por los terrenos todavía puede disminuir. Adif adquiere en el convenio otra serie de compromisos y cargas. El ente público se compromete a hacer frente, por ejemplo, a los gastos derivados de la desafección de los terrenos que cifra en un comunicado en 16 millones de euros y a aquellos procedentes de su descontaminación, lo que según los expertos consultados pueden sumar varios millones de euros teniendo en cuenta el estado del suelo.

La empresa ferroviaria además aportará 25 millones de euros en concepto de gastos para la urbanización del solar, que según Adif servirán para conectar las nuevas calles con la estación de Chamartín. La construcción de la losa que cubrirá las vías la debe pagar el promotor privado, pero otra cláusula establece que Adif se compromete a pagar los gastos de más si dicha losa supera los 321 millones.

Distrito Castellana Norte también tendrá derecho a ser indemnizada si los 150.000 metros cuadrados de edificabilidad bruta lucrativa (uso terciario al que tiene derecho) no estuvieran situados en la calle Agustín de Foxá. “Ello determinará de forma automática un derecho de compensación a favor de DCN por cada metro cuadrado de edificabilidad neta que correspondan a los citados 150.000 metros de edificabilidad lucrativa y que no se encuentre en la precitada calle”, establece la cláusula quinta del contrato.

En la nota pública difundida por Adif en respuesta a la noticia publicada por eldiario.es, la empresa pública descarta que exista “un riesgo relevante” de incumplir ese compromiso puesto que en el proyecto de la nueva estación “se tomarán medidas para que esa compensación no se produzca”.

Serán tres tasadoras privadas, CBRE,SAVILLS y JLL las encargadas de fijar esta cantidad, aunque las partes tienen derecho a acometer las acciones judiciales si no están de acuerdo con la cifra que se fije. “Este derecho se concretará en la reducción del canon a satisfacer por DCN a las entidades públicas”, establece el contrato. El importe total a percibir por el socio privado no podrá ser superior a 131,3 millones.

DCN puede abandonar el convenio

Este viernes, Adif y DCN renovarán el convenio para la cesión de los terrenos públicos en una Junta extraordinaria. Ahora se conocen por primera vez cuáles serán los términos económicos del contrato, así como las cláusulas adicionales que incorpora. Una de ellas, establece que si el socio privado no está de acuerdo con el planeamiento urbano que plantea el Ayuntamiento de Madrid, encargado de establecer la edificabilidad, podrá abandonar el acuerdo.

Otra clausula preliminar establece que “si la Modificación Puntual del Plan general y el o los convenio/s u otros instrumentos jurídicos, una vez respectivamente aprobados definitivamente y ratificados y firmados, implicaran cualquier modificación de los términos y condiciones” que se establecen el contrato, DCN dispondrá del plazo de 20 días hábiles “para notificar de forma fehaciente en las entidades públicas si acepta o no los nuevos parámetros”.

Desde el Ayuntamiento de Madrid se desvinculan del convenio desvelado por eldiario.es. “Nosotros nos hemos ocupado de hacer un buen plan, un plan sostenible y razonable, lo demás son condiciones previas que nos trascienden”, asegura a este diario el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento José Manuel Calvo.

El Gobierno de Manuela Carmena enterró la Operación Chamartín planteada Ana Botella, la anterior alcaldesa de la capital. Madrid Nuevo Norte, como se ha rebautizado, prevé finalmente la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados en el total del ámbito que acordaron DCN, Fomento y el Consistorio tras más de dos años de negociaciones. El proyecto impulsado por los gobiernos municipales del PP, el último de Ana Botella, pretendía la construcción de casi 18.500 viviendas y 3.371.000 metros cuadrados de superficie edificable.

Mientras tanto, una parte del Gobierno de Ahora Madrid se revuelve contra el proyecto. Izquierda Unida, que tiene seis de los 20 concejales, registró este jueves una batería de iniciativas en el Congreso para que el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, y la presidenta de ADIF, Isabel Pardo de Vera, expliquen en la Cámara el contenido del acuerdo.