Cinco edificios de lujo en un radio de 500 metros: las viviendas para ricos proliferan en Malasaña
Lo que era un barrio pobre en el centro de Madrid se ha convertido, en apenas una década, en la zona de moda de la capital. Una metamorfosis que se ha traducido, entre otras cosas, en una subida de los precios de la vivienda y la consiguiente expulsión de los vecinos que no pueden asumirla. Pero la gentrificación de Malasaña no ha tocado techo y se comienza a vislumbrar la siguiente planta: en un radio de 500 metros ya se han puesto en marcha, al menos, cinco obras de vivienda de lujo. La luxurificación se abre paso en el vecindario.
Hasta ahora, el barrio adolecía de la falta de vivienda de alta gama. Pero la subida de precios y una calidad del parque inmobiliario insuficiente para bolsillos acomodados han impulsado el fenómeno hasta convertirse en punta de lanza del proceso de gentrificación. Sergio Jaramillo Cáceres, urbanista y coautor del atlas “Barrios vulnerables de las grandes ciudades españolas. 1991 / 2001 / 2011”, explica que la centralidad y las malas condiciones del parque inmobiliario de Malasaña “atrajeron a muchos jóvenes con no demasiados recursos pero quizá mayor formación, que desplazaron a los más pobres”. De hecho, sostiene que esto “ha frenado de alguna manera su elitización debido a que concentran gran parte de viviendas antiguas, en mal estado o pequeñas, donde cerca de la mitad no tienen ascensor”.
“El paso que quedaría para liquidar la consolidación del barrio solo parece posible con intervenciones más agresivas sobre el espacio físico, ya sea con obras nuevas o rehabilitaciones muy ambiciosas”, apunta Jaramillo sobre la luxurificación de Malasaña, que “viene a romper esta cierta barrera frente a la elitización, ofreciéndose un producto escaso en el distrito”. Así, sugiere ampliar la perspectiva de la gentrificación en esta zona y observar lo que ocurre en otros barrios del centro: “En Chueca, el proceso ya se ha consolidado más, incluso con hoteles de lujo y viviendas acomodadas. El siguiente es Malasaña, mientras que Lavapiés está en un estadio anterior, donde aún no se ha desarrollado tanto este proceso”.
De cualquier modo, la revalorización al alza del suelo en Malasaña hace que la obra nueva, promocionada como ‘de lujo’, no tenga un precio mucho más alto que la vivienda ya construida. Eso sí: no es posible comparar estas promociones con nuevas construcciones que no sean de lujo porque, por el momento, estas últimas no existen.
Lo que sí se puede comparar son los tipos de explotación de los pisos. De cada diez viviendas puestas en el mercado en Malasaña, seis son para venta, una proporción algo inferior al resto de Madrid. Según el portal inmobiliario Idealista, el precio medio del metro cuadrado en este barrio es de unos 5.183 euros, un 36,14% más que la media de la ciudad. De hecho, solo se ve superado por determinadas zonas de los distritos de Salamanca, Retiro, Chamberí, Chamartín y Hortaleza. Esta cifra ha crecido un 5,8% en los últimos doce meses, mientras en la ciudad lo ha hecho al 16,9%: ahora los distritos que ofrecen mayor rentabilidad del negocio son los de la periferia.
“A día de hoy no se pueden hacer ya viviendas turísticas”, comenta Irene Rodríguez Lorite, arquitecta urbanista y, hasta ahora, vocal vecinal de Ahora Madrid en el distrito Centro, sobre la nueva regulación municipal en esta zona, por lo que “se abre el camino para la vivienda de lujo, con unos edificios listos para rehabilitar y rodeados de comercios elitistas”.
“El privilegio de vivir en Malasaña”
En las promociones comercializadas en Malasaña –aquellas cuyo precio es conocido–, la media entre los pisos de lujo disponibles es de unos 7.015 euros por metro cuadrado, un 35,34% más caro que el promedio, aunque en algunas de estas construcciones hay pisos por debajo de esa media conjunta. Estos proyectos están ya en fase avanzada de construcción –algunos, prácticamente terminados– y se ubican en las calles de Fuencarral 77, Carranza, 15, Divino Pastor, 5 y Noviciado, 14.
En este último caso, con la entrega de llaves cercana, solo queda una vivienda disponible en el edificio, que respeta la fachada de 129 años de antigüedad. Se trata de un ático dúplex de 101 metros cuadrados con terraza y garaje incluido, por 795.000 euros, 7.871 euros el metro cuadrado. La promotora del proyecto, Natureback, destaca en sus anuncios que la obra de Noviciado, 14 “aúna diseño y exclusividad” y supone “una promoción única así como una gran oportunidad de inversión”.
La nueva finca de Divino Pastor 5 se encuentra en fase similar. De las 30 viviendas de la promoción, solo quedan dos disponibles: un piso de 58 m y un ático con terraza de 74. El precio del metro cuadrado está a 7.207 y 8.419 euros, respectivamente. Los garajes van aparte, con precios de 50.000 euros para “coche pequeño” y entre 60.000 y 80.000 para “coche grande”. Como atractivo, los encargados de la promoción, Newarco, destacan que se sitúa “en un barrio histórico que se ha convertido en referencia de modernidad”. Aunque no publicitan las viviendas como ‘de lujo’, el precio y las prestaciones son similares a los que sí lo hacen.
La inmobiliaria Gilmar –promotora de Fuencarral 77– destaca que el edificio cuenta con una piscina en la cubierta y se sitúa en “la zona más bohemia y cosmopolita de Madrid” y que supone una “excelente oportunidad de inversión”. Los precios de las diez viviendas disponibles –ya se han vendido 20– van desde los 4.525 euros el metro cuadrado, en un piso de 158, hasta los 7705 euros en uno de 207 m con terraza. De media: 6.302 euros. En el caso de Carranza 15, en manos del gigante inmobiliario Engel & Volkers, los nueve pisos en venta tienen un precio medio 7.535 euros por metro cuadrado. En este caso, presume de que “el edificio original data de 1900” y de que su fachada“pertenece al patrimonio arquitectónico de Madrid”.
“El privilegio de vivir en Malasaña”, reza un cartel de la promotora Darya Homes en San Bernardo, 76. El edificio mantendrá su fachada del año 1900, pero se desconoce cuándo comenzará su comercialización. Al lado, en el 78, hay otras obras de rehabilitación de una construcción del mismo año. En la calle Pez también se ha iniciado la remodelación de los edificios que ocupan los números 3 y 5, aunque por ahora no ha trascendido cuál será su futuro.
También afecta a los comercios
“La luxurificación es el último proceso después de la gentrificación y turistificación del barrio”, resume Rodríguez Lorite. Para ella, la clave de todo este proceso es la transformación del comercio, “algo que se ve a pie de calle”, a la que luego sigue la de la vivienda. “Está muy asociado con las personas que van a vivir a estos barrios”, desarrolla e indica que “no es solo la subida de precios y expulsión de los vecinos, también se acaba con el comercio de proximidad, que es sustituido por comercios que podríamos llamar hipsters, que no suelen dar acceso directo a productos básicos”. Una transformación que se observa “desde el propio diseño de los escaparates”. “No es un lujo clásico, como podrían ser las joyerías, sino moderno, con estilo muy nórdico, tiendas de muebles o boutiques exclusivas”, describe.
Precisamente, las promociones de vivienda no suponen los únicos movimientos inmobiliarios enfocados al lujo. En la calle de San Bernardo conviven varias construcciones que usan la alta gama como reclamo. En el número 48 ya se han colocado los cimientos para la “ejecución de un hotel, restaurante y aparcamiento”, según los carteles. Por ahora, las obras han provocado el cierre de un negocio colindante y ponen en riesgo a algunos más, según denuncian los comerciantes.
Otro efecto, de las elitización del barrio, no obstante, es la llegada de familias, “lo cual es positivo, puesto que en el centro hay cada vez menos familias”, esgrime Jaramillo, que avisa de que esto “choca con una convivencia en la cual pesa mucho la gran presencia de bares, tiendas o apartamentos turísticos”. Algo que Rodríguez cree que se solventará con un “cambio a un modelo más clásico”, pues a nivel de licencias “lo más difícil de poner en el centro de Madrid es un bar, por tema de ruidos, pero no ocurre lo mismo con los comercios que cierran a las 22 horas”.
El 'SOS' de Manuela Malasaña
Los vecinos asentados en el barrio señalan que lo que más les preocupa no son solo las viviendas de alta gama inmediatas, sino las que están por llegar: será necesario que más inquilinos digan adiós a sus edificios. Uno de ellos es el número 18 de Manuela Malasaña, que cuenta con 42 viviendas en sus cuatro plantas. A finales de marzo fue adquirido por Decor II Proyectos Inmobiliarios SL, sociedad vinculada a los hermanos Alberto y Pedro Cortina Koplowitz, según adelantó Somos Malasaña.
“A los vecinos a los que les cumple el contrato que con los anteriores propietarios era de tres años y se renovaba automáticamente- les están mandando burofax y ya no están renovando a nadie”, comenta a este periódico Juan Carlos, uno de los afectados, que lleva 14 años en el barrio. Algunos ya se han marchado: bien porque finalizó su contrato, bien porque encontraron otro alquiler antes. La mayoría de los vecinos son migrantes “y muchos no quieren protestar ni meterse en líos”, lamenta.
En los balcones y ventanas del barrio comienzan a verse cada vez más carteles con el rótulo ‘SOS Malasaña. Vecinos en peligro de extinción’. “Es la definición de cómo nos sentimos: acosados”, responde Jordi Gordon, portavoz del colectivo con el mismo nombre, que relaciona las distintas consecuencias, como “la especulación, la subida de los alquileres, la sustitución de vecinos por turistas, gente de paso o con poder adquisitivo alto”. “O doblan el alquiler o avisan por burofax de la no renovación”, pone como ejemplos.
“Se ha revalorizado mucho, hay muchos especuladores de distintos países y están esperando una oportunidad para el pelotazo”, asegura Gordón, que cita “peculiaridades del barrio, como el botellón” que suponen “un deterioro previo a la revalorización de esos espacios”. En SOS Malasaña reivindican que “hay una población bastante asentada de gente que no se quiere marchar”, pero “el ecosistema urbano está cambiado para expulsar a los vecinos tradicionales”. Y tienen claro cuál es el futuro que desean para Malasaña: “No queremos que se convierta en una isla de lujo ni que siga siendo un parque temático”.
La emblemática plaza del Dos de Mayo, centro del radio de 500 metros respecto al que se acumulan las nuevas viviendas de lujo, también se ha comenzado a plagar de carteles. En ciertos casos, ofrecen una estampa algo irónica: los negocios que albergan los bajos de estos edificios, como los bares de moda, han sido propulsores de la gentrificación y la turistificación. En esta misma plaza ya ha abierto una tienda de souvenirs para turistas en la que, entre postales e imanes, un letrero afirma: “Siempre nos quedará Malasaña”.
