Vivienda: algunas pinceladas de diagnóstico e índice de cuestiones

Los unos por los otros, la casa sin barrer. De un lado, una ley más amplia y ambiciosa, que llevaba años madurándose y, de otro lado, una propuesta de contención de los precios de alquiler en áreas tensionadas, como si este fuera el bálsamo de Fierabrás. Pues bien, han encontrado la escoba. Van a barrer la casa con una ley cuyos contenidos apuntan a resolver el que hoy vuelve a ser reconocido como problema de la vivienda. No está claro que lo vaya a conseguir. Parece que todavía cabe proponer ideas de mejora, de cara a su redacción misma, primero, y después a su tramitación parlamentaria.

¿Cuál es el problema hoy?

Se nos había dicho, y podíamos pensarlo, que habíamos superado el antiguo problema de la vivienda, que se llegó a enunciar como “sociedad sin vivienda”. Hace ya 60 años. No es así, aunque vuelve presentando distintas características. Como se llegó a idealizar, todo el mundo podía tener acceso, en el mercado, a la vivienda en propiedad. La gama de precios, del centro a la más extrema periferia (o más allá) colocaba a cada uno, y nunca mejor dicho, en “su sitio”. La ilusión pareció materializarse con la burbuja, de hecho financiera, que desbocó el “ladrillo”. Después se truncó. Escaldados, los bancos ahora apenas dan financiación a compradores finales. Pocos pueden comprar. La presión, voluntaria u obligadamente, se vuelca al alquiler. La necesidad de vivienda en alquiler la reconoce hasta el Banco de España, aunque advierte a los bancos que no den financiación a los promotores que pretendan construirlas. No hay pues crédito para promover viviendas en alquiler.

El problema, el de la vivienda, vuelve entonces hoy a plantearse, en una doble faceta: la general, del difícil acceso a la vivienda, por inasequible para una proporción significativa de la población (tanto en propiedad como en alquiler) o, en lo específico, la carga que el alquiler acapara de los ingresos del hogar (de fuente fiable, en Madrid, superior al 50%) o la imposibilidad de pagar los incrementos en el alquiler que los propietarios tienden a reclamar a los inquilinos ya asentados. Al parecer, piensan que pueden encontrar otros que sí estén dispuestos a pagarlos, sea de forma permanente o coyuntural (turistas). La expectativa de poder aumentar los alquileres es lo que parece que atrae la inversión, tanto de particulares (los de siempre) como, sobre todo ahora, de los grandes fondos, (expresamente buitres o no tanto) que han “descubierto” la “mina” del alquiler en España. Estos son los que pueden invertir, por sí mismos o incluso con crédito hipotecario, que a ellos si se lo dan los bancos.

¿La clave reside en aumentar la oferta?

Resulta curioso la aceptación, que parece unánime, y sin duda amparada en los manuales de economía básica, de que lo que hace falta, para que bajen los precios, es construir más vivienda en alquiler. No pasó así con la vivienda en propiedad. Solo se construía, más y más, cuando los precios subían anualmente dos dígitos. Pudiera ser que, con el alquiler, la mayor oferta propiciara una reducción de los precios, pero ese supuesto está por ver. Por ahora, lo que se constata, es que cualquier anuncio de contención de precios se rechaza, como catástrofe que va a detener la inversión. Pareciera que esta solo puede continuar ante la expectativa de poder aumentar incesantemente los precios de alquiler. Viene a decir de hecho: nadie invertiría para propiciar la bajada de precios, lo que viene a contradecir el principio de manual, de la oferta y la demanda. Por eso, seguramente solo se promueven hoy nuevas viviendas en pequeñas dosis, que no “alteren” las condiciones de mercado, en cada uno de los lugares donde se promueven, en un mercado absolutamente fraccionado, como es el de la vivienda. Esto es lo que está ahora ocurriendo. Cuando los grandes fondos (y los promotores-gestores que los guían, ya que no saben nada del mercado inmobiliario) anuncian la promoción de miles de viviendas, lo hacen para toda España, con adecuadas “pequeñas dosis” en cada lugar. No hacen sino responder a la condición, nunca resuelta, de la vivienda y del mercado inmobiliario, que es la localización. Esta todavía lastra en mayor medida en el alquiler. No cabe, como en la propiedad, irse lejos, en una continua extensión de la ciudad. Para alquilar, hay suelo donde no hay demanda y no lo hay donde la demanda se concentra. Habría que generar o “inventar” nuevo suelo, como recuerda J.Clos, presidente de ASVAL. Un gran reto al que la nueva ley debería abrir el camino de responder.

No obstante, pese a lo paradójico o cuestionable (por desconocido) que pueda significar el aumento del parque de vivienda en alquiler, todo el mundo pareciera aceptarlo como solución a los problemas de inasequibilidad, suponiendo su beneficioso efecto en la reducción de precios.

Promesas de nuevas viviendas apenas materializadas

De ahí los constantes anuncios de propiciar la promoción de nuevas viviendas en alquiler por parte de las instituciones públicas, tanto de promoción pública como en colaboración público-privada. Miles de viviendas (alguien ha sumado 200.000) que, supuestamente por su dificultad (de habilitar suelo y/o de gestión) apenas parece que están saliendo adelante. Con programas diversos, los retrasos son comunes. Requieren sin embargo un análisis especifico, tanto cualitativo, de concepto, como cuantitativo, por aquello del ruido y las pocas nueces.

En todas esas propuestas sin embargo se da una ambigüedad ni siquiera reconocida. Se llega a la confusión de hablar, indistintamente, de viviendas asequibles y de viviendas sociales. Habría que diferenciarlas y clarificar, legalmente, su alcance. Y ello en relación a las viviendas de Protección Oficial, vieja rémora del franquismo, que habría también que revisar. También clarificar lo que son las viviendas ociosas (vacías o deshabitadas, que llama ahora el INE) y, sobre todo, cómo se detectan. Todo ello sí sería responsabilidad de la nueva ley.

Establecer distintos tipos de vivienda: más que una mera clasificación

Cada tipo o clase de vivienda debería responder a un distinto y complementario objetivo. También debería contar con procedimientos específicos de promoción y aprobación, más allá de las viviendas libres, en venta o alquiler, que simplemente habrían de pedir licencia de edificación donde encontraran suelo y financiación para construirlas.

La vivienda asequible sería la que tiene un precio tasado, concertado con la administración, por debajo de mercado y dirigido, sin restricciones, a cualquier usuario, al margen de sus ingresos. Se trataría de establecer conciertos con los promotores privados en los que aceptaran un menor beneficio a cambio de determinadas condiciones, por ,ej. suelo barato o gratuito y cedido durante décadas. Estas viviendas sí que podrían incidir en el mercado, “robando” demandantes y con mayor posibilidad de incidir entonces en la reducción de precios.

Las viviendas sociales estarían condicionadas, y dirigidas en exclusiva, a determinados usuarios en función de sus reducidos ingresos, en la tradición del caduco régimen de la Vivienda de Protección Oficial. Superado este régimen, que ya carece de incentivos ni prerrogativas para el promotor, debería reconducirse también a un sistema de concierto de precios, apoyado en algún nuevo tipo de subvención, directa o indirecta, que supla la objetiva insuficiencia de ingresos para el promotor. Hasta el BdeE llega reconocer la necesidad de viviendas sociales, que al parecer acaba de descubrir. Sin embargo, la labor social de conseguir alojar a sus potenciales destinatarios que, con sus reducidos ingresos no pueden acceder al excluyente mercado, no incidiría en los precios de este. Nunca ha formado parte de la demanda, aunque si lo fuera de la “necesidad” , un término tan poco económico.

Habría a su vez que clarificar su ajuste con los suelos calificados en los planes urbanísticos como destinados restrictivamente a algún tipo de “protección oficial”. La nueva ley parece que va a obligar a que su validez mínima sea de 30 años. Si la PO convenientemente se llegara a eliminar, y se sustituye por otros sistemas de concierto, habrá que regular la trasposición.

Herencia asimismo de esa Protección restan las Viviendas de Integración Social (VIS) destinadas a población vulnerable, que apenas puede pagar un alquiler nominal. Solo pueden ser de hecho viviendas públicas, que han de contar con ellas como “alternativa habitacional”, que se reclama en casos de desahucios extremos.

Las viviendas ociosas solo lo serian entre las que se registrasen como activos financieros. En nuevos registros, se distinguiría entre viviendas de uso privativo (en el número que su propietario decida tener), que quedarían fuera del mercado, y las viviendas que son activos financieros, destinadas a la venta o al alquiler, por elección de su propietario. Se habla, sin datos, que hay 82.000, 150.000 o 167.000 viviendas vacías en Madrid. Otros afirman que no las hay, que no las puede haber en un mercado tensionado.

La clave reside en que hubiera nuevos registros a partir de la “matrícula” de la vivienda: su referente catastral. Los cuchitriles que se venden o alquilan como “viviendas” (el “luminoso” ático de 13 m2, que en Madrid se ha convertido en emblema) tendrían que contar con matrícula para poderse comercializar. Todas y cada una de las viviendas tendrían que estar obligatoriamente en alguno de los registros, eso sí, con facilidad máxima de paso de un registro a otro.

La propiedad privada y la función social de la vivienda, ambas son constitucionales

Resulta obligado formalizar la distinción entre esas dos modalidades, las viviendas de uso privativo (clara expresión de propiedad privada) y las que se tienen, para su comercialización, como una modalidad de activo financiero. Desde esta condición, se parecen más a las acciones, los bonos o los vehículos financieros para canalizar el ahorro y la inversión. Eso sí, la diferencia estriba en que, con esos peculiares activos, se está cumpliendo la función social que la Constitución atribuye a la provisión de vivienda. Su regulación, como la de otros activos, está plenamente justificada.

Estos días estamos viendo la demagógica mezcla de esos dos conceptos, tratando de victimizar a los propietarios particulares por lo que la nueva ley pudiera afectarles (que parece que no pretende hacerlo) en su propiedad privada, y tendiendo a englobar a los propietarios como si fueran, todos ellos, los afanados ahorradores, que cuentan con la renta de su vivienda o viviendas alquiladas como parte de sus ingresos vitales. Para los grandes Fondos, que tienen viviendas como activos, esa propiedad es distinta, no la usan, solo la utilizan como si fueran otros activos, que se compran, se venden, se especula con ellos. Igual que con las acciones o vehículos que puedan esconder hipotecas basura. No conviene, ni viene a cuento, criminalizarlos, pero tampoco “idealizarlos” como propietarios privados que pueden hacer lo que quieran con sus viviendas. Con dudas, se puede quizás llegar a aceptar que un propietario queme voluntariamente la vivienda que habita, que haga con ella lo que le dé la gana, que diría la presidenta Ayuso. Con activos que cumplen una función social constitucional no se puede permitir.

Los caseros: particulares, empresas y fondos. ¿Quién manda?

Muy mayoritariamente, se habla del 85%, los arrendadores son particulares. Ha sido así hasta hace poco. Otro 10% son los tenedores intermedios, de hasta 10 viviendas, y solo el 5% son grandes empresas o fondos. Los fondos fueron los que, cuando compraron a precio de saldo vivienda pública en Madrid, esperaron (poco después) a que terminase la vigencia de la Protección Oficial para producir grandes subidas en los alquileres, desmintiendo las promesas de la alcaldesa Botella, que había afirmado que el cambio de dueño de las viviendas no iba a alterar las condiciones del arrendamiento. Fue en Madrid el pistoletazo de salida del bárbaro y acelerado incremento de alquileres, al que pronto se apuntaron los particulares, aumentando al tiempo las exigencias a los potenciales inquilinos. ¿Quién introdujo el aval por 10 veces el alquiler, como condición pactada “voluntariamente” entre las partes? Como si los inquilinos, si pretenden serlo, tuvieran posibilidad alguna de negarse a lo que les imponen los caseros. Las “innovaciones” de exigencias a los inquilinos corren como la pólvora.

Competencias: quien puede regular

Curiosamente, se rechaza la intervención del gobierno central, cuando es el único que puede hacerlo, si se trata de regular la función social de la propiedad o la fiscalidad. También se le necesita para establecer el marco para canalizar la gran financiación.

La ley catalana ha sido recurrida y, no por casualidad, también lo fue el intento de regulación desde Berlín, invadiendo allí competencias del estado federal alemán. Las CCAA que intenten abordar la regulación del alquiler necesitan pues una ley marco de rango estatal: un paraguas. Para las que no pretenden hacerlo, no es más que un estorbo, una llamada de atención a la que tienen que responder ideológicamente, no solo rechazando su necesidad, sino acusándolo de lo que sea, incluso de inconstitucional.

Convendría analizar de forma comparativa las medidas “alternativas” que están proponiendo e incluso poniendo en marcha las distintas CCAA, ante la presión del problema de la vivienda, que también tienen que reconocer como tal, más allá de su reverencia ante el sacrosanto mercado, tan excluyente. El mercado, o más correcto sería hablar de mercados, claro que funcionan, pero dejan fuera a demasiados. Cabe recordar que la Constitución recoge expresamente una “economía social de mercado”. A los más talibanes les sobra eso de “social”, tan poco económico.

El suelo público debería ponerse a disposición de la producción de vivienda asequible o social. Eso lo proclaman todos. Ello sin embargo rompería la inercia de venderlo al mejor postor, lo que las empresas o entidades públicas vienen estando obligadas a hacer. Las subastas de venta de suelo público al mejor postor, incluso calentando el mercado, son todavía hoy habituales. Intentos de trastocar esa rutina mercantilista, incluso mediante un RDL del Mitma, son ignorados por otros ministerios y empresas (Ej, RDL 26/2020)

La contención, incluso reducción, de los precios de alquiler. Una medida solo en parte útil

La contención de precios de alquiler, o de su incremento, puede ser, coyunturalmente, una medida parcial para resolver algunos problemas. Serán solo (o nada menos) los de los ya alquilados. No va a tener incidencia en conseguir que inquilinos con menores ingresos accedan a las “áreas tensionadas”. Siempre habrá otros que, pudiendo haber pagado la subida del alquiler, se beneficiarán de su contención. Seguirán siendo los preferidos por los propietarios. Ni se puede proponer como panacea, y menos como condición estructural de regulación del mercado, ni tampoco se puede rechazar por principio, como atentado al sacrosanto mercado, por parte de sus talibanes, que niegan toda regulación, al margen de las reconocidas insuficiencias del supuesto “libre mercado”. Hasta el BdeE acepta la regulación de precios como medida temporal.

La rehabilitación: arrastrada asignatura pendiente, que nunca sabemos qué logros alcanza

Llevamos más de10 años diciendo que había que trasladar nuestra prioridad a la rehabilitación del gran parque de viviendas acumulado, frente a nuestra tradicional, y obsesiva, tendencia a su incesante incremento. Los sucesivos Planes Nacionales de Vivienda, al menos el 2013-16-17 y el de 2018-2021 incluyen la rehabilitación. No hay información sobre los resultados. En ausencia de evaluación de medidas pasadas (como es habitual en España) se plantea una serie de programas (en el reciente RDL, de 5 de octubre 21) englobando la rehabilitación en una aproximación más amplia, de regeneración de barrios. Interesante nueva línea a tener en cuenta, en relación con la generación de vivienda asequible en alquiler. Habría que analizar experiencias anteriores.

Ideas para una ley

Es posible que todas las anteriores consideraciones hayan sido tenidas en cuenta para la nueva Ley de Vivienda. Si fuera así, apenas han aparecido en la comunicación que se ha hecho. Como es habitual ahora, esta se ha focalizado en los conceptos de bronca, sobre todo en la parcial, y temporal, medida de la contención de precios.

Los aspectos que antes se han enunciado reclaman al menos un mínimo desarrollo propositivo. A ello podrán dedicarse sucesivas notas en una serie que esta presentación inicia.