La Audiencia de Las Palmas ha dictado una sentencia que establece cómo han de resolver los juzgados de la provincia los litigios sobre los gastos hipotecarios, en la que falla que el banco debe asumir los relativos a notaría, registro, gestoría y tasación y el cliente, los impuestos.
La sección cuarta de la Audiencia Provincial, la sala que está especializada en litigios sobre contratos, resuelve así el recurso interpuesto por el Banco Popular contra una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Puerto del Rosario (Fuerteventura) que le condenaba a devolver a un cliente la totalidad de los gastos que le ocasionó su hipoteca, al entender “abusivo” que se los cargara.
El tribunal ratifica que resulta abusivo trasladar al cliente todos esos gastos, pero da la razón en parte al banco, al estimar que el solicitante de la hipoteca también tiene que afrontar algunos de ellos; en concreto, la mitad del timbre y todos los relativos al pago de los impuestos de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales.
La Audiencia analiza en su sentencia de forma pormenorizada cada uno de esos conceptos, a la luz de “la jurisprudencia más reciente” que existe sobre este tipo de pleitos hipotecarios.
De la escritura notarial, subraya que habitualmente se redacta conforme a la minuta que facilita el banco, entidad que es, a su vez, “la interesada” en que se firme una garantía hipotecaria para el préstamo.
En este sentido, recuerda que el Tribunal Supremo ya estableció que “si bien el beneficiario por un préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”.
En consecuencia, confirma que resulta abusivo que el banco atribuya el pago de la escritura de la hipoteca al solicitante del crédito.
En cuanto a los gastos del Registro de la Propiedad, remarca que “la hipoteca se inscribe a favor del banco, por lo que es el banco el que debe afrontar los gastos del registro”, una “respuesta sencilla” que considera “suficientemente” avalada por las sentencias del Tribunal Supremo.
La Audiencia de las Palmas analiza desde una óptima similar el gasto que supone que intervenga una gestoría en la firma de una hipoteca: “su tarea”, dice, “facilita el negocio del banco, especialmente en cuanto a la presentación de los documentos en el Registro de la Propiedad”, así que es la entidad financiera la que debe pagarlo.
Más aún, añade, cuando no hay constancia de que fuera el cliente el que solicitara acudir a una gestoría ni tampoco de que se le dejara elegir cuál quería que se encargase de esos trámites.
“El mismo razonamiento es aplicable a los honorarios de la entidad que se ha encargado de realizar la necesaria tasación de la finca objeto de la hipoteca”, argumenta el magistrado ponente, José Cobo Plana, porque contar con una tasación es algo “estrictamente regulado por la normativa bancaria” y supone un “gasto accesorio” cuyo “máximo interesado es el banco”.
La sentencia dictamina en cambio que el timbre deben pagarlo a partes iguales el banco y el cliente y que los impuestos corren a cargo del solicitante del préstamo, lo mismo que los gastos derivados de una cancelación de una hipoteca anterior sobre esa finca, si fuera el caso.
Respecto a estos últimos, la Audiencia razona que aunque el banco exija que la finca sobre la que se constituye la hipoteca esté libre de cargas, los gastos de cancelar una hipoteca anterior sobre esa propiedad “no son propiamente derivados” del contrato que están firmando la entidad y el cliente.