Expertos en Derecho desmontan las “dudas jurídicas” de Clavijo para aplicar una moratoria al alquiler vacacional

En la última sesión de control al Gobierno de Canarias, el presidente Fernando Clavijo volvió a dejar claro que no habrá moratoria al alquiler vacacional mientras continúa el procedimiento de la ley que regulará dicha actividad en las Islas, a un paso de comenzar el trámite parlamentario.

El líder de Coalición Canaria (CC) alegó “bastantes dudas jurídicas” y el miedo a posibles indemnizaciones económicas en el caso de prohibir de manera temporal las solicitudes de pisos turísticos hasta que entre en vigor la mencionada normativa. Clavijo dijo que su Ejecutivo, en coalición con el Partido Popular (PP) y dos partidos insulares, Agrupación Herreña Independiente (AHI) y Agrupación Socialista Gomera (ASG), no va a hacer “lo que otros en el pasado”, en relación con las tres moratorias turísticas aprobadas en el Archipiélago solo este siglo.

La propuesta de cerrar el grifo de manera momentánea a las declaraciones responsables que sirven para explotar con fines turísticos las viviendas ha sido indicada en numerosas ocasiones por Nueva Canarias-Bloque Canarista (NC-BC). El PSOE también la ha pedido de forma “urgente”. Hasta la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (ASCAV) la ha solicitado.

Clavijo ha emplazado a los ayuntamientos a hacerlo si así lo consideran, volviendo a dejar a las corporaciones locales, como así pretende con la futura norma, la práctica totalidad de la regulación del sector, en auge sin parangón desde hace años.

Desde noviembre de 2023 a septiembre de 2024, el número de pisos turísticos en la Comunidad Autónoma ha pasado de 48.541 a 61.585, según el propio registro del Gobierno regional. Es un incremento del 26,87%, mayor que el que hubo entre noviembre de 2022 (38.603 viviendas vacacionales) y el mismo mes del año pasado, cuando el aumento fue del 25,47%.

Expertos en Derecho consultados por Canarias Ahora, no obstante, creen que hay margen suficiente para que un gobierno autonómico, el canario en este caso, apruebe con celeridad un decreto-ley que suspenda temporalmente la expedición de nuevas licencias de alquiler vacacional.

El ejemplo más palpable en esto es el Ejecutivo balear, que acordó en 2022 denegar durante cuatro años la creación de nuevas plazas turísticas en viviendas y no consta que haya recibido reclamaciones de indemnizaciones de particulares por ello, señala Andrés Avelino Blasco, catedrático en Derecho Administrativo por la Universidad de las Islas Baleares (UIB).

Lo que recoge la ley balear en este sentido es bastante claro: “se suspende temporalmente, en las islas de Mallorca, Ibiza y Formentera, la posibilidad de adquirir plazas turísticas (…) para los establecimientos de alojamiento turístico y las viviendas objeto de comercialización turística”.

La prohibición funciona como un periodo prolongado de cuatro años como máximo en el que las administraciones públicas de Baleares evaluarán o reevaluarán sus planes de intervención en ámbitos turísticos para volver a estimar la capacidad de carga, ese concepto tan común en estos días que viene a establecer topes al crecimiento de cualquier tipo para salvaguardar la estabilidad de los territorios. En caso de no haber realizado este cálculo, “las plazas [turísticas] integradas en las bolsas (…) se considerarán extinguidas”.

“La suspensión es solo un parón. Luego habrá que ver cómo queda la normativa cuando la paralización se levante. Pero por la mera suspensión, nunca hay indemnización”, apunta Blasco.

El catedrático afirma que este tipo de medidas son comunes en materia urbanística. Cuando un ayuntamiento procede a redactar un nuevo plan, suele acordar una suspensión de licencias previa para no generar el temido efecto llamada de solicitudes. Después de aprobarlo, el consistorio otorga las licencias que el nuevo plan permite, pero los afectados por aquellas no incluidas no tienen derecho a una indemnización, sostiene Blasco.

“A lo único que tienes derecho es a que te paguen el proyecto [elaborado por el arquitecto de turno], no lo que vale el edificio”, agrega. “Pues eso se aplica un poco al turismo”, resume el experto.

Blasco considera, además, que “no está nada claro” que exista un “derecho previo” a explotar una vivienda con fines turísticos, ya que el “derecho” que las personas tienen sobre sus casas viene detallado en los planes generales. “Si me dice que el uso es residencial [como en casi todas], entonces no es alojamiento turístico. Uno no tiene un derecho previo a meter turistas en su casa. Eso no lo dice normalmente ninguna ley”, remacha el catedrático de la UIB.

Por lo tanto, redunda Blanco, “si hay una suspensión y no tienes un auténtico derecho, pues con mayor razón que en el caso de las licencias [de alquiler vacacional], no sea indemnizable”.

El también catedrático en Derecho Administrativo Ángel Lobo, de la Universidad de La Laguna (ULL), coincide con la tesis esgrimida por Blasco. Los futuros propietarios de alquiler vacacional, los que se verían afectados por una moratoria, tienen “expectativas”, pero no derechos, de ahí que él tampoco vea posible indemnizaciones en estos casos.

“Tú no tienes un derecho preexistente a tener una vivienda vacacional. Es como si yo tuviese en mi cabeza montar un bar de copas en un inmueble, pero el Ayuntamiento ha cambiado el uso de esa zona. Yo no puedo pedir una indemnización por eso”, explica Lobo. “Es simplemente una expectativa que no se ha materializado”.

Otra realidad bien distinta es la que afecta a la oferta actual de pisos turísticos. En esos casos, la ley canaria incorpora un periodo transitorio de cinco años, prorrogable a diez, que funciona como un “supuesto indemnizatorio” si los planeamientos municipales al amparo de la nueva norma prohíben el uso turístico en viviendas vacacionales existentes.

El Consejo Económico y Social de Canarias (CES), por su parte, cree que hacen falta “plazos de adaptación razonables” y ha pedido que la nueva normativa “garantice” que los propietarios actuales puedan seguir contando con sus pisos. En Catalunya, la patronal ya ha anunciado reclamaciones masivas ante el posible cierre de la actividad, tal y como pretende el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni.

El fantasma de las indemnizaciones millonarias por moratorias es uno de los argumentos que ha esgrimido Clavijo para rechazar la del alquiler vacacional. En las Islas ha habido tres moratorias turísticas este siglo, todas ellas a principios de siglo. Muchos de los recursos de las empresas turísticas afectadas fueron desestimados total o parcialmente, recuerda Moisés Simancas, geógrafo de la ULL, en un artículo académico sobre esta cuestión.

Pero otras reclamaciones económicas de mercantiles sí han llegado a buen puerto por los “incumplimientos” del Gobierno de Canarias con la suspensión temporal que había aplicado, apunta Simancas en una entrevista telefónica con este periódico,

El Ejecutivo regional, por ejemplo, no cumplió con la revisión trienal que había acordado hacer en 2003 de los límites y ritmos de crecimiento de la oferta de alojamiento turístico. Eso provocó la paralización sine die de los aprovechamientos turísticos, puntualiza el geógrafo en su estudio, generando “un escenario de incertidumbre para las empresas afectadas, con el consiguiente efecto negativo sobre las decisiones de inversión”.

“La ley se tenía que revisar. Y no se hizo. Eso no puede ser una moratoria, que debe de tener un principio y un final”, concluye Simancas. En caso de aplicarla como es debido, no debería dar pie a indemnizaciones, sugieren los expertos.