Vivienda de alquiler: ¿qué novedades aportan las modificaciones de la LAU?
El pasado diciembre entraron en vigor importantes modificaciones en la Ley 29/1994 que regula los alquileres urbanos, conocida como Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que vienen a contrarrestar previas modificaciones, introducidas por gobiernos tanto del PSOE como del PP, que se consideran responsables de la actual crisis de desahucios en ciudades como Madrid o Barcelona.
Dichas medidas se recogen en el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y la mayoría de ellas van enfocadas a la protección del arrendatario, en especial cuando el arrendador son personas jurídicas, es decir fondos de inversión y sociedades dedicadas a la explotación masiva de alquileres, las llamadas socimis.
Mejoras en la duración de los contratos hasta siete años
En primer lugar, se amplía la duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de tres a cinco años. Esto implica que aunque el contrato tenga una vigencia de menos años, el arrendatario tiene derecho a prorrogarlo hasta los cinco años, con carácter retroactivo, que el arrendador deberá respetar. Eventualmente, si el arrendador fuese una persona jurídica, la prórroga del contrato podría alargarse dos años más, es decir hasta los siete años.
Por otra parte, se amplia la prórroga tácita de uno a tres años. Es decir que si una vez cumplidos los cinco años de prórroga obligatoria ninguna de las dos partes informase de su voluntad de rescindir el contrato con la suficiente antelación de un mes, este se prorrogará automáticamente por un periodo de tres años más, cuando con la modificación que introdujo en la LAU en 2013 el gobierno de Rajoy, el periodo tácito se reducía a un año, así como la prórroga mínima a tres años.
Reducción de avales
Adicionalmente, si el inquilino desea romper el contrato puede hacerlo libremente a partir de los seis meses y con un aviso anticipado de un mes, tal como venía marcado por ley, pero la penalización será limitada al fijar el nuevo Real Decreto un máximo de dos mensualidades, sumadas a la de fianza, como aval del contrato, a no ser que se trate de un contrato de larga duración.
Hasta ahora, al no haber máximo fijado se daban casos en que se llegaba a pedir hasta un año entero de fianza, lo que inmovilizaba al inquilino hasta la conclusión del contrato bajo riesgo de perder todo el aval. Por otro lado, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de formalización del contrato y de gestión del mismo correrán por cuenta de este y no del arrendatario.
Este hecho se escenifica en que la mensualidad que tradicionalmente se da como pago a la inmobiliaria que coloca y gestiona el piso, deberá pagarla el arrendador si el mismo no es un particular. Este punto puede ser modificado si hay acuerdo entre las partes por escrito. También, los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una tasa que hasta ahora correspondía al arrendatario.
En esta misma línea se facilitan los acuerdos entre propietario e inquilino para la renovación o mejoras en la vivienda, de modo que los mismos puedan tener repercusión a la baja sobre las tasas aplicadas al arrendador por actividades comerciales, siempre y cuando corra con los gastos de renovación, o bien los mismos sean descontados de las mensualidades del alquiler al asumirlos el inquilino. Asimismo, se puede incrementar la renta dentro del periodo del contrato si ambas partes están de acuerdo, facilitando así las mejoras y renovaciones.
Mayor blindaje ante los desahucios
Aunque las nuevas medidas no contemplan la limitación de los precios de alquiler, una de las principales demandas de las asociaciones de inquilinos, sí incluyen garantías para la protección ante los desahucios. Por ejemplo, si un arrendador alega “necesidad” para reclamar la extinción de un contrato de alquiler, deberá ocupar la vivienda en un plazo máximo de tres meses y solo podrá no hacerlo alegando causas de “fuerza mayor”.
Además, en el caso de inquilinos en situación de vulnerabilidad, podrán recurrir a los servicios sociales ante la posibilidad de un desahucio, lo que servirá para paralizar temporalmente el mismo hasta que se encuentre una reubicación alternativa. Finalmente, se elimina la obligación por parte de los ayuntamientos y otros organismos públicos de repercutir el IBI en el arrendatario en el caso de alquileres sociales, y se autoriza a los ayuntamientos a destinar parte de su superávit a la promoción de vivienda pública.
Críticas de la OCU
Las asociaciones de inquilinos coinciden con las de consumidores en destacar que las mejoras introducidas, si bien son un avance, se antojan insuficientes. Para la OCU, estas medidas se toman a costa del arrendador, algo que termina tarde o temprano por afectar también al arrendatario, haciendo así estéril el Real Decreto. Esta organización también cree que no se han abordado las medidas clave: el control de los precios y la mayor promoción inmobiliaria.
La OCU critica por un lado que las modificaciones están pensadas para frenar la escalada de precios y desahucios provocada por la irrupción de arrendadores encarnados en personas jurídicas -fondos y Socimis-, pero destaca que estas figuras representan solo un 15% del mercado. Por otro lado, la organización cree que la escalada de precios se puede producir igualmente dentro de las condiciones del contrato, ya que estos arrendadores se ven favorecidos por la alta demanda.
Para terminar, la OCU critica la reducción de los avales, que considera que desprotege al arrendador sin garantizar la seguridad del inquilino, y asegura que la única solución pasa por la mayor promoción de la vivienda pública. Por su parte el Sindicat de Llogaters, una de las principales asociaciones de inquilinos del país, tampoco está conforme con las medidas y reclama una urgente regulación de los precios del alquiler.
