Vender una vivienda para comprar otra: ¿qué impuestos hay que pagar?
Jorge, lector de eldiario.es, nos plantea las siguientes dudas en un correo electrónico: “estoy estudiando vender mi piso en Madrid para comprarme dentro de la ciudad, pero un poco más alejado del centro, y la verdad es que me hago un lío con los impuestos totales que debería pagar en la operación de venta y compra posterior. Me da que es un dineral, pero tampoco lo tengo claro, así que me gustaría que me asesoraseis un poco. Por cierto que todavía no soy socio pero os leo a diario”.
Como bien dice Jorge, depende de dónde vivamos, una operación de venta de inmuebles puede ser muy gravosa desde el punto de vista fiscal, como veremos a continuación. Si se le añade otra de compra posterior o simultánea, el monto impositivo puede alcanzar en los peores casos hasta casi un 35% del capital conseguido en la venta, lo que puede echar para atrás a más de una o uno respecto a este tipo de operaciones.
Sin embargo, hay diferentes circunstancias que pueden aminorar este porcentaje e incluso prácticamente anularlo, como por ejemplo en caso de que sea una venta y compra de vivienda habitual -primera vivienda-, en cuyo caso el gravamen sobre el aumento patrimonial, el más duro de los impuestos, solo se aplicaría sobre el capital de la venta no reinvertido en la compra. También está el caso de las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual y que no tributan ningún impuesto.
Pero en líneas generales, la doble operación de venta para comprar, y seguramente movernos a otro barrio, suele tener bastantes impuestos que conviene tener en cuenta si queremos evitar que Hacienda nos reclame un dinero que quizá no podamos pagar a la postre, o bien que pagando al fisco, no nos dé luego para comprar el piso deseado y por el que vendimos nuestro antiguo hogar.
A continuación le explicamos a Jorge, y lo hacemos extenso a todos los lectores, cuáles son los impuestos que se deberán pagar primero en la venta de un inmueble y luego en la compra de otro.
En la venta
Plusvalía en la renta
Cuando vendemos un piso o una casa, recibimos un monto de capital que puede ser importante y por el cual Hacienda nos reclamará en la próxima Declaración de la Renta de las Personas Físicas un significativo incremento patrimonial, que se verá reflejado en forma de subidón en el IRPF. Es lo que se llama la plusvalía.
La plusvalía es un concepto que no refleja el dinero ingresado por la venta, sino la diferencia entre el valor al que compramos el piso en su momento, que figurará en las escrituras notariales, y el valor al que lo vendemos. Por esta diferencia deberemos pagar en tres tramos en el IRPF: hasta los 6.000 euros tributará un 19%, de los 6.000 a los 50.000 euros un 21% y para cantidades mayores a 50.000 euros un 23%.
Imaginemos que tenemos una plusvalía de 400.000 euros en una venta que nos ha generado un beneficio bruto 600.000 euros; deberíamos pagar: 6.000 x 0,19 (1140) + 50.000 x 0,21 (10.500) + 344.000 x 0,23 (79.120) = 9760 euros. Un 22,75% de la plusvalía. No obstante, en el caso que nos toca, que es el de la venta de una primera vivienda para reinvertir en comprar otra vivienda habitual, este impuesto se limita a la parte de la plusvalía que no reinvirtamos en la compra.
En el montante reinvertido deberemos añadir además los gastos de otros impuestos asociados a la doble operación, como son la plusvalía municipal de la venta, el impuesto de transmisiones patrimoniales de la compra o los Actos Jurídicos Documentados que pueda haber y por los que nos toque pagar impuestos. Imaginemos ahora que invertimos en total 500.000 euros de los 600.000 ganados en la venta. Dejaremos 100.000 euros sin reinvertir, que son un 17%.
Este coeficiente se aplica sobre la plusvalía que habíamos generado y que era de 400.000 euros, de modo que nos arroja una cifra de 68.000 euros, que será sobre la que tributaremos. Así serán: 6.000 x 0,19 (1140) + 50.000 x 0,21 (10.500) + 12.000 x 0,23 (2760) = 14.440 euros que deberemos pagar al haber reinvertido en la compra de una nueva vivienda el 83% de lo ganado en la venta.
Plusvalía municipal o IIVTNU
Este es un impuesto municipal con el que muchas personas no cuentan y que a veces supone una desagradable sorpresa, sobre todo en ciudades grandes donde el precio del suelo se dispara. Para su cálculo no se tiene en cuenta ni el precio al que se adquirió la vivienda ni al que se vende, puesto que grava el aumento del suelo urbano: por algo se llama Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Se calcula en función del tiempo que llevamos residiendo en nuestra propiedad. Así se consigue un índice que se aplica sobre el valor catastral y al que posteriormente se le aplicará un nuevo índice, que en ciudades como Madrid o Barcelona es del 30%. Así, Jorge en Madrid, si vendiera su piso por 100.000 euros, por ejemplo, debería pagar 10.500 euros de plusvalía municipal según este útil programa calculador.
IAJD de cancelación de la hipoteca si la hubiere
En el caso de que Jorge tenga una hipoteca sobre el piso que vende y espere cancelarla con la venta, además de las penalizaciones que tuviera acordadas con el banco, en caso de haberlas, debería pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) que decreta el fin del contrato hipotecario. Por otro lado, tanto este impuesto como la plusvalía municipal puede añadirlos a la reinversión en la compra para desgravar de la plusvalía obtenida.
En la compra
IVA
Si Jorge se comprase una vivienda de obra nueva, tendría que tributar un Impuesto sobre el Valor Añadido del 10% del precio de compra.
IAJD
También en el caso de adquirir una vivienda nueva, deberá pagar Actos Jurídicos Documentados para dar de alta la vivienda en el registro. En concreto este impuesto será entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra de la vivienda.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Si la vivienda que compramos es usada, deberemos pagar únicamente un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que varía según la comunidad. La más cara es Catalunya, donde supone el 10% del valor de compra del piso, mientras que en Euskadi es solo el 4%.
