Un silencioso festín inmobiliario

Hace apenas unas semanas, el Consejo General del Poder Judicial informaba que el número de desalojos y de ejecuciones hipotecarias continuaba aumentando. Poco después, el Instituto Nacional de Estadística detallaba que tan sólo durante el tercer trimestre de 2014, es decir, de julio a agosto, 23.000 inmuebles se habrían visto afectados por un procedimiento de ejecución hipotecaria. El 77%, serían viviendas habituales, el resto locales comerciales, segundas residencias y fincas rústicas.

Detrás de estas cifras se esconden dos realidades preocupantes. Una de ellas, visibilizada a través de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca (PAH), es la de las familias que se ven obligadas a abandonar sus casas. La otra cara de esta situación es menos visible pero igual de preocupante. Se trata del destino de estas viviendas y locales. En los últimos años,  muchos de ellos han ido a parar a un puñado de fondos buitres, sociedades de inversión inmobiliaria (socimi) y empresas encargadas de gestionar grandes fortunas familiares (conocidas como family offices).

El fenómeno es poco conocido y cuando se habla de él se hace de manera confusa. La noticia suele aparecer en la sección de economía como prueba de un éxito en materia de atracción de capitales internacionales. Recientemente, la prensa ha celebrado el importante volumen de la inversión inmobiliaria extranjera en España en 2014. La cifra, similar a la que tuvo lugar durante 2007, justo durante el punto más alto del boom inmobiliario, es bienvenida como una señal de salida de la crisis.

Esta visión, sin embargo, oculta el principal efecto de este fenómeno: la apropiación por parte de unos cuantos fondos especulativos del destino de ciudades y barrios enteros. Seguramente, el caso que mejor ejemplifica esta intromisión son los acuerdos a los que están llegando las principales entidades financieras, muchas de ellas rescatadas con fondos públicos, para que sean firmas internacionales -como Apollo, Cerberus, Centerbridge, Kennedy Wilson y Blackstone - quienes se encarguen de gestionar sus activos inmobiliarios.

Hace unos meses, el fondo estadounidense Balckstone adquirió por 3.600 millones de euros los créditos problemáticos de Catalunya Caixa. Esto significa, en la práctica, que gestionará 38.000 pisos y 3.000 comercios, oficinas, plazas de aparcamiento y trasteros. En total, se calcula que una vez concluidas las operaciones en marcha, la banca española habrá traspasado la gestión de 99.544 millones de euros en inmuebles.

Igual de preocupante resulta la adquisición por parte de capitales internacionales de edificios emblemáticos que albergan pequeños locales comerciales, oficinas y viviendas. El objetivo es convertirlos en hoteles de cuatro y hasta cinco estrellas, grandes centros comerciales, establecimientos de comida rápida o viviendas de lujo. Este ha sido el caso, en Barcelona, de la mítica librería Catalonia, convertida en un McDonalds. O del Centro Excursionista de Catalunya, que agobiado por las deudas se ha visto obligado a vender su histórica sede a un fondo internacional que en breve construirá apartamentos turísticos.

Esta venta de inmuebles y patrimonio urbano se produce ante la pasividad, cuando no la iniciativa directa de las administraciones públicas. Con la llegada de la crisis, buena parte de ellas se está deshaciendo de inmuebles históricos, viviendas sociales, parkings, y solares. El gobierno central, a través del Plan de Ventas de Inmuebles del Estado, prevé deshacerse entre 2014 y 2015 de 15.000 propiedades, entre las cuales figuran el Palacio Centenario o el antiguo edificio de Radio y Televisión Española, ambos en Madrid. Esta estrategia también ha sido secundada por gobiernos autonómicos y locales. Así, la Generalitat catalana preveía dotarse de 400 millones de euros en 2014 a través de la venta de edificios públicos. Esta previsión ha llevado en muchos casos a malvender patrimonio. Como ha sucedido con el edificio modernista de la Casa Burés, en Barcelona, comprado finalmente por un fondo británico 6 millones por debajo del precio previsto. También la Junta de Andalucía ha acordado recientemente la venta de 70 edificios al grupo estadounidense WP Carey. Esta situación se replica igualmente en algunos consistorios como el de Marbella y Madrid.

Con ello, las administraciones pretenden dotarse de la liquidez necesaria para cerrar los presupuestos, con independencia de los perjuicios que pueda significar la situación en un futuro. Se trata, pues, de una estrategia cortoplacista ya que los bienes inmuebles son escasos y en muchos casos albergan oficinas públicas. De esta manera, la administración pasa de ser propietaria a tener que pagar un alquiler, merced a operaciones opacas alejadas del control ciudadano.

Unos poderes públicos preocupados por una salida digna de la crisis deberían actuar en sentido totalmente opuesto. La voluntad de los bancos de vender sus pisos tendría que suponer una oportunidad para incrementar el exiguo parque de vivienda pública. Un parque que representa un 2% del total de inmuebles disponibles frente al 18 o al 20% de algunos países cercanos.

Una posibilidad, pues, sería que fuesen las administraciones públicas quienes comprasen los pisos y establecimientos históricos en venta. En el caso de los pisos propiedad de bancos rescatados, sería una contrapartida de mínimos que dotaría de cierto sentido a la ingente inversión pública que han recibido.

Para ello, bastaría con imitar iniciativas como la impulsada por la región de París. Allí, la alcaldía ha decidido ejercer el derecho de tanteo y retracto en más de 8000 pisos. La medida obliga a los propietarios a informar a la administración de su interés de vender. Y posibilita que la alcaldía se adjudique dichos inmuebles a un precio inferior al del mercado. En caso de que propietario y administración no lleguen a un acuerdo, será un juez quien decida el justiprecio. El objetivo es que en 2030 el parque de viviendas sociales de París represente un 30% del total.

Por otra parte, evitar la expulsión de pequeños negocios y comercios por parte de fondos interesados en promover hoteles de lujo y centros comerciales significa defender la diversidad y en parte la identidad de los barrios que los acogen. Para ello, bastaría con limitar las licencias hoteleras y de construcción de nuevos centros comerciales.

Estas medidas exigirían, ciertamente, que los poderes públicos pasen de ser cómplices y comensales del festín inmobiliario que se está gestando en la sombra a comportarse en auténticos garantes del derecho a la vivienda y a una ciudad diversa e inclusiva. No se trata de una aspiración maximalista. Se trata, simplemente, de dejar de alimentar a un monstruo voraz que, sin límites y controles, acabará por devorarnos a todos.