El negocio de inmuebles de segunda mano dispara el peso del sector inmobiliario en la economía
Poco ladrillo nuevo, pero mucho movimiento con el viejo. No solo con viviendas, también con oficinas, centros comerciales o naves logísticas. El estado de la actividad inmobiliaria vive un boom ajeno a la construcción de nuevos inmuebles. Las actividades inmobiliarias han superado de largo el peso que tenían en el conjunto de la economía antes de la crisis. En 2008, este sector representaba un 8,2% de todas las actividades económicas y en 2016 llegó a representar ya casi un 10% del PIB, según los datos de la contabilidad nacional actualizados hace unos días, con el nivel más alto de actividad de toda la serie histórica.
¿Cómo es posible si la construcción aún está muy lejos de la actividad previa al estallido de la burbuja? Pues porque dentro de este epígrafe se cuentan tanto las compraventas y alquileres de inmuebles realizadas entre particulares, como las de empresas. No se habla de construcción, sino de compraventa o alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia o por cuenta de terceros.
El sector comenzó a repuntar muy pronto, en plena recesión. “En los primeros años –a partir de 2010– realmente no hay actividad, sino que son operaciones de reestructuración”, explica Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad en Esade, que señala que es a partir de 2013, incluso ya en 2014, cuando se empiezan a realizar operaciones y comienza a haber actividad real en el sector.
Cuantía de las actividades inmobiliarias en el PIB (en millones de euros)
El año 2010 merece una mención especial dentro de la serie y en este caso sí que es por la vivienda. En ese ejercicio, la cifra de las actividades inmobiliarias creció un 11% por el aumento de las compras de vivienda. “El repunte fue consecuencia de dos medidas fiscales, por un lado el incremento del IVA que se produce a partir de julio de 2010 y por otro el fin de la desgravación por adquisición de viviendas a 31 de diciembre de ese ejercicio”, apunta David Alonso, Director de Research de BNP Paribas Real State.
Un análisis con el que coincide Amaro. Así, si observamos los datos de compraventas de vivienda en ese año del colegio de notarios se ve que el número de compraventas de ese ejercicio se situó en las 497.800 operaciones, un 28% encima de la cifra del ejercicio anterior.
La entrada de nuevos actores
A partir de 2013 es cuando empiezan a realizarse operaciones en el sector. Con la economía en plena contracción, el sector logró su peso récord en proporción con el resto de actividades, por encima del 11% del PIB. Primero fueron los fondos buitres los que abrieron el camino cuando en el mercado todavía había dudas sobre la situación económica de España. En ese momento se produjeron algunas operaciones polémicas como la venta de viviendas sociales del Ayuntamiento o la Comunidad de Madrid a fondos buitres que se unieron a otras operaciones como la venta de activos de la Sareb o de parte de las inmobiliarias de los bancos, como por ejemplo, en el caso de Banco Santander que vendió el 85% de Altamira a Apollo.
“Durante los años de contracción económica, entre 2008 y 2014, el mercado de inversión registró un volumen bajo. Los actores principales eran los fondos oportunistas que compraban, principalmente paquetes de deuda y buscaban unas rentabilidades elevadas en el entorno del 20%”, apunta Thierry Bougeard, director General Advisory en España de BNP Paribas Real State. “Los Fondos Institucionales se centraron en otros mercados más seguros y se alejaron del mercado inmobiliario español”, apunta.
Cuando la economía española comenzó a estabilizarse empezaron a entrar en el mercado otro tipo de inversores institucionales más tradicionales como fondos o aseguradoras. A lo que se sumó la creación de las Socimis, sociedades inmobiliarias con beneficios fiscales ventajosos a cambio de tener sus activos alquilados. La normativa aprobada a finales de 2013 sentó las bases para que comenzaran a operar estas sociedades, que han ido creciendo hasta haber más de una cuarentena de estas sociedades cotizando en la bolsa española.
“Los fondos y las Socimis han jugado un papel fundamental en el despegue de la inversión inmobiliaria porque han podido canalizar el dinero de los inversores extranjeros hacia el mercado inmobiliario español. Sabemos que entre el 70 y 75% de las compras de activos inmobiliarios se realizan con dinero extranjero”, añade Bougeard.
¿Qué se vende o se alquila?
Cuando pensamos en operaciones inmobiliarias, lo primero que se viene a la cabeza suele ser el sector residencial, el de las viviendas. Sin embargo, muchas de las grandes operaciones que están protagonizando tanto los fondos como las Socimis son de edificios de oficina, locales comerciales o logísticos y hoteles.
“Ahora mismo el sector residencial está cinco o seis veces por debajo de los niveles de 2007, pero ha aumentado lo que se mueve en oficinas, centros comerciales o terciario. Esto ha reactivado el mercado”, apunta Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea.
Bougeard coincide con esta lectura y señala que aunque el mercado residencial vuelve a ser uno de los grandes protagonistas después de un periodo paralizado todavía tiene un peso menor que otros segmentos por volumen. “El año pasado 2016, el segmento de oficinas fue el que más peso tuvo en el total del volumen de inversión con el 33%, seguido de retail (el de tiendas o centros comerciales) con un 31%, mientras el mercado residencial supuso el 10% del total de la inversión registrada”, apunta.
Los expertos ven que la inversión inmobiliaria podría continuar aunque dependerá de los activos que se vendan en mercado y de cómo evolucionen los tipos de interés.
