Berlín se convierte en el gran laboratorio europeo para frenar la burbuja del alquiler
Berlín se ha convertido en el que probablemente sea el laboratorio más grande de Europa donde probar medidas frente al alza de los precios de la vivienda. Esto parece confirmarse con la aprobación esta semana a cargo del gobierno regional de la ciudad-estado de las líneas maestras de lo que aquí llaman “Mietendeckel”, algo así como “tope para los alquileres”. Se trata de una medida temporal – su aplicación está previsto que dure cinco años – que hará imposible subir los alquileres respecto a los precios de referencia de la zona en la que se encuentre el apartamento.
El martes se explicaba desde el Gobierno berlinés el contenido del acuerdo alcanzado en esta materia entre los responsables en la capital del Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD), Los Verdes y los izquierdistas de Die Linke. Desde 2016, Berlín está en manos de la coalición de izquierdas que integran estas tres formaciones políticas, que se adentran ahora en “territorio desconocido” en política de vivienda gracias a este “tope para los alquileres”, según los términos de Christoph Albrecht, portavoz de la Oficina de Protección de Inquilinos de Berlín.
Nunca antes se había planteado en el mercado inmobiliario germano lo que en la práctica supone congelar los precios del alquiler para no menos de 1,5 millones de viviendas, según las primeras estimaciones de las que se hacen eco los medios locales. Lo acordado por socialdemócratas, ecologistas e izquierdistas prevé que, una vez aprobada la ley del “tope para los alquileres”, esta se aplique como tarde a partir de enero de 2020. La aplicación tendrá carácter retroactivo, siendo el punto de partida el pasado martes, 18 de junio.
A partir de esa fecha, en los nuevos contratos de arrendamiento no se podrá subir el valor del alquiler, según las líneas maestras del reglamento que aún ultima el gobierno berlinés, que prevé multas de hasta medio millón de euros para los propietarios que superen un “alquiler máximo” todavía por definir. Además, las subidas de alquiler justificadas por reformas que superen los 50 céntimos de euro por metro cuadrado necesitarán la aprobación de las autoridades. Los alquileres de apartamentos de obra nueva, sin embargo, no se verán afectados por el tope que prepara el Ejecutivo berlinés liderado por el socialdemócrata Michael Müller.
La medida también interesa en regiones como Turingia (este germano) o Bremen, la ciudad-estado del oeste alemán. Si, de momento, la capital alemana está en primera línea en favor del “tope” a los alquileres bien puede deberse a que en los últimos 15 años el precio del metro cuadrado se ha disparado. Los 5,14 euros que se pagaban de media en 2004 han pasado a unos 9,57 euros, según datos del portal germano de estadísticas Statista.
En los últimos años, el crecimiento del precio del alquiler en algunos barrios berlineses “es increíblemente rápido”, según los términos del diario de la capital Der Tagesspiegel. El año pasado, el aumento fue notablemente superior al 100% en barrios como Neukölln (152%), Wedding (125%) o Kreuzberg (117%), de acuerdo con estimaciones recientes que se manejan en el sector inmobiliario.
En este contexto, la nueva ley “debe servir para la protección de los inquilinos y para refrigerar el mercado, que está sobrecalentado”, según explicaba a principios de esta semana a la radio regional pública rbb Katrin Lompscher, responsable de urbanismo en Berlín. Esta política de Die Linke es la principal promotora del “tope para los alquileres”.
“Ahora mismo estamos en una situación en la que los alquileres suben pero los salarios no lo hacen al mismo ritmo. Por eso, los inquilinos dedican cada vez más recursos a pagar el alquiler”, dice a eldiario.es Albrecht, el portavoz de la Oficina de Protección de Inquilinos de Berlín. Para él, la llegada del Mietendeckel “es una buena noticia para los inquilinos”.
“Pero la situación es aún completamente incierta”, matiza. Tanto es así que en organizaciones como la suya esperan una larga batalla legal sobre la medida. “Piense en la ley de 'freno del precio de alquiler'. Esta espera desde hace años a que el Tribunal Constitucional la analice a petición de los propietarios. Esto puede pasar también con 'el tope para los alquileres'”, expone el responsable de la Oficina de Protección de Inquilinos de Berlín.
La ley del 'freno del precio del alquiler' es otra de las medidas recientes que más han dado que hablar en el mercado inmobiliario alemán. Su eficacia ha sido cuestionada, entre otras cosas, porque no contempla sanciones contra quienes siguen pisando el acelerador de los precios. De ahí que, en una ciudad donde ahora se estima que un 46% de los ingresos de los hogares están destinados a pagar el alquiler, hayan prosperado ideas como la del Mietendeckel. Berlín también es estos días escenario de una movilización que busca expropiar a grandes propietarios de viviendas a través de un referéndum.
Rechazo de conservadores y actores económicos
Las fuerzas conservadoras de la oposición en el Parlamento del Land de Berlín se han mostrado en contra del “tope” a los alquileres. En el parlamento berlinés, la Unión Cristiano Demócrata (CDU) y la ultraderechista Alternativa para Alemania (AfD) ya han tachado la iniciativa, respectivamente, de “ineficaz” y “asocial”. Los liberales del FDP han preferido referirse despectivamente a una “construcción legal insegura”. Los términos aluden, entre otras cosas, a la posibilidad de que el Land se haya extralimitado en sus competencias a la hora de legislar.
Los empresarios del sector inmobiliario hablan, por otro lado, de “ataque al derecho a la propiedad”, según las primeras reacciones registradas tras darse a conocer la iniciativa berlinesa. Entre empresarios y propietarios no parecen bastar las excepciones que contempla el proyecto del ejecutivo. Por lo visto, en él se plantean excepciones al “tope” para los 'pequeños propietarios'.
Para Albrecht, quien además de dedicarse a la representación de inquilinos es abogado especializado en esta materia, la disputa legal está asegurada. “Saber si 'el tope para los alquileres' va a tener éxito es algo que va a tardar. Hay mucha incertidumbre a día de hoy. Tendremos más seguridad sobre su aplicación de aquí a cinco años. Y hasta dentro de diez años no sabremos si se trata o no de una buena herramienta política”, concluye.
