Un mercado de contrastes: o sobran habitaciones o no se llega al número de estancias necesario para cubrir las necesidades de las familias. España vive en la dualidad de ver, al mismo tiempo, cómo crece el número de hogares hacinados —con más personas que aquellas para las que estaban pensados— y el de casas donde, simplemente, sobran habitaciones.
En la última década, ambas realidades han avanzado, lo que deja traslucir la falta de adecuación del parque de viviendas a la realidad social. Más aún en un mercado donde los precios están disparados a la espera de que haya un acuerdo parlamentario para sacar adelante la Ley de Vivienda, que aspira a poner cierto coto a los precios, aunque los expertos dudan de su efectividad.
En cuanto a esa adecuación a las necesidades de espacio, España es el sexto país de la Unión Europea donde hay un mayor exceso de dormitorios en relación con el número de personas que comparten vivienda. Casi un 60% de españoles habita en inmuebles donde sobran dormitorios. Son 3,8 puntos más que en 2011, según los datos que publica Eurostat y que se desglosan en el siguiente gráfico.
Ese 59% de infraocupación de viviendas está muy por encima de la media del conjunto de la Unión Europea, que se sitúa en el 34%. Según esta estadística, España está en un nivel similar al de Bélgica y muy por detrás de Malta y Chipre, donde a más del 70% de la población le sobran dormitorios.
Como se puede ver en la gráfica siguiente, en Malta es donde la media de habitaciones es más alta, 2,3 por ciudadano. Mientras el conjunto de la UE se queda 1,6 cuartos por persona. En cambio, en Rumanía y Polonia, prácticamente, tocan a habitante por estancia.
Este análisis de las características de los inmuebles europeos también permite comprobar que lo habitual es que a los españoles le toquen dos habitaciones por persona, aunque ese dato esconde realidades muy diferentes y arrastra un modelo de construcción anclado en las necesidades de hace décadas. Eurostat habla de habitaciones y no de metros cuadrados, como señala la socióloga experta en vivienda Irene Lebrusán. “En la etapa franquista se construyeron viviendas de 60 metros cuadrados con tres habitaciones y no eran casas enormes”, señala.
“Hay barrios que están sobredimensionados”, explica Daniel Sorando, profesor de la Universidad de Zaragoza. “En un análisis con alumnos se veía que después de la Guerra Civil se construyeron viviendas muy grandes, por ejemplo, en Madrid en el barrio de Argüelles. Son viviendas donde hoy puede vivir una persona sola. Lo mismo sucede en barrios de otras ciudades, como el Eixample de Barcelona”.
Ese modelo de construcción diferente al de otros mercados europeos también lo indica Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y doctor en Económicas. “Mi experiencia es que, en España, hay un problema legal y constructivo. Las viviendas de protección oficial tenían que tener un mínimo de 90 metros cuadrados. Eso cambió, pero eran viviendas grandes que siguen ahí”, argumenta.
Y no se trata de un problema exclusivo de las zonas urbanas. “La infraocupación es más propia de zonas rurales, no solo de ciudades como Madrid o Barcelona; y es muy caro mantener ese tipo de viviendas”, ahonda Irene Lebrusán. “Es algo que se da en la mayoría de países”, asegura en la misma dirección Pablo Tucat, consultor de Ksnet especializado en vivienda y profesor asociado de la Universitat Pompeu Fabra. “El 72% de la población en zonas rurales vive en viviendas infraocupadas”, añade.
El análisis de Eurostat no esboza conclusiones ni los motivos que están detrás de esta realidad del mercado inmobiliario. Sin embargo, sí que se pueden desglosar diferencias por edades y situación socioeconómica.
Si se separa la población en función de si está o no en riesgo de pobreza (con una renta por debajo del 60% de la mediana nacional), las rentas más bajas tienen casas donde sobran menos habitaciones. La mayor diferencia se ve entre los menores de edad. De entre las personas de menos de 18 años en riesgo de pobreza, solo un 30% vive en hogares con exceso de cuartos, mientras que este porcentaje supera el 50% entre el resto de menores, como se ve a continuación.
Por otro lado, los mayores son quienes más viven en casas con exceso de dormitorios. En concreto, el 79% de las personas de más de 65 años habita en inmuebles con dormitorios extra, 20 puntos más que el total de la población. Un porcentaje que baja al 72% cuando se pone el foco en los mayores en riesgo de pobreza.
Estas viviendas de las personas mayores son clave para que se dé esta situación de habitaciones donde nadie duerme. “Tenemos muchos hogares unipersonales de personas mayores, con que una persona tenga dos habitaciones ya hablamos de infraocupación”, afirma Lebrusán.
“Es evidente que es un problema que está asociado a la vejez, tanto en España como en otros países de Europa. Tenemos un 80% de la población mayor de 65 años que habita en viviendas infraocupadas”, analiza Tucat, quien pone énfasis en lo ocurrido después de la última crisis inmobiliaria. “Entre 2013 y 2020, el porcentaje de hogares unifamiliares creció un 11%. De ese dato, un 8% son mayores y un 5% son mujeres. Se visibiliza la soledad no deseada”.
También, que a las personas mayores les es muy difícil cambiar de casa y de barrio. “Cuando se quedan solas, no tienen incentivos para compartir vivienda, la pueden compartir con una empleada de hogar o familia”, indica Daniel Sorando. Personas que, además, “tienen su arraigo en sus barrios, donde tienen el respaldo. Es más propio del sur de Europa, porque en otros países el bienestar es con servicios públicos, aquí es con la familia o con conocidos”.
En las estadísticas de Eurostat también se perciben diferencias en función del régimen de tenencia. Las viviendas que están ocupadas por sus propietarios tienen más dormitorios por persona, sobre todo en el caso de las viviendas unifamiliares, más que en los pisos.
Y el trasfondo es la falta de adecuación del parque inmobiliario a las necesidades del conjunto de la sociedad. “El mercado y el sistema de vivienda son muy estrictos. Cuando entras en propiedad, saltar al alquiler es muy complicado. Si vendes tienes que invertir en una nueva vivienda y no hay flexibilidad para cambiar al alquiler cuando ves que la vivienda no se adapta a tus necesidades”, afirma Irene Lebrusán. Al mismo tiempo, “los hogares han cambiado de una forma muy rápida, de hábitos y de costumbres, pero el mercado de la vivienda cambia de forma muy lenta. Además tenemos un parque de vivienda muy establecido, muy consolidado. Tenemos menos hijos, más tarde, las necesidades son otras”, enumera. Sin olvidar que, sobre todo por la pandemia, ahora también se percibe la necesidad de tener habitaciones para trabajar.
Esta opinión la comparten otros expertos. “Tenemos un problema de adaptación de la oferta a la demanda”, añade Alejandro Inurrieta. “Las viviendas pequeñas son más caras y tienen más movilidad en el mercado, mientras que hay muchas viviendas grandes vacías”. “Es un problema de inercia”.
En un momento convulso para las noticias de economía, es más importante que nunca estar bien informado. Todas las repercusiones de la guerra de Ucrania en la economía mundial, explicadas desde un punto de vista riguroso y diferente.