El mercado global de la vivienda desvela la primera oleada de ajustes por las subidas de tipos

El derrapaje monetario emprendido por el Banco de Inglaterra el diciembre pasado y liderado por la Reserva Federal desde enero, con los mayores encarecimientos del precio del dinero, está pasando factura a los mercados inmobiliarios. Muy en especial, en las grandes capitales de varias latitudes de la llamada cultura anglosajona que, de forma generalizada, venían de protagonizar el boom de las compraventas de viviendas surgido con los estímulos económicos –de 14 billones de dólares– y monetarios –otros 9 billones– desplegados durante la Gran Pandemia de manera masiva por las potencias industrializadas. E, incluso, alguna de ellas sin abandonar, hasta ahora, el cartel de burbuja de inmobiliaria en ebullición, impuesto desde bancos de inversión como el suizo UBS.

Sin embargo, la bonanza del negocio, con incremento de valor de dobles dígitos, se ha esfumado. Los inversores y compradores de viviendas han paralizado o han retrasado sus decisiones de adquisición de inmuebles, tras meses en los que anticiparon la decisión de acceder a las ventajas hipotecarias de un dinero barato para certificar propiedades inmobiliarias. Este lunes el Banco Central Europeo, en un artículo publicado en su 'Boletín Económico' por varios técnicos, vaticina que ante la subida de tipos los precios de la vivienda podrían descender un 9% en un plazo de dos años, mientras que la inversión caería un 15%.

El pasado mes de agosto parece haber marcado este cambio de tendencia. Ciudades como la capital financiera y cultural australiana, Sídney, han experimentado el mayor ajuste del precio de su mercado inmobiliario en casi cuatro décadas. “Observamos un aterrizaje sincronizado y con cierta brusquedad en los sectores inmobiliarios entre 2023 y 2024”, reconocía Hideaki Hirata, profesor de la Universidad Hosei, antiguo economista del Banco de Japón y uno de los autores del reciente working paper del FMI sobre los precios de la vivienda en el mundo. Hideaki Hirata advierte de “un periodo de caídas generalizadas de precios por las agresivas subidas de tipos hasta que las familias vuelvan a consolidar sus gastos e ingresos”.

Los avisos a navegantes aparecieron a comienzos de 2022. The Economist alertaba antes de la guerra de Ucrania y del primer toque alcista de la Fed que los desembolsos por adquisición de viviendas eran ya por entonces “demasiado elevados” en la mayor parte de las grandes ciudades de las economías de rentas altas. Y en especial, en EEUU, donde el patrimonio inmobiliario llegó a superar los 34 billones de dólares, suma casi similar a la de su PIB y el de China. En 2020, en plena epidemia, registró acuerdos de compraventa por valor de 1,5 billones, montante semejante al tamaño de la economía española.

La efervescencia del negocio inmobiliario afectaba también a otras latitudes –auguraban los expertos de UBS–, como Toronto o Hong–Kong, que se habían habituado a un riesgo elevado de burbuja desde antes de la Gran Pandemia. Al igual que urbes europeas como Fráncfort, Múnich, París, Ámsterdam o Zúrich, en las que “se amplificaron los peligros de estallido por la expansión de sus precios y la creciente amplitud de su radio de acción territorial”, añadían en UBS. En su Estate Bubble Index 2021 recomendaban ya “considerar alternativas” de inversión debido a la amenaza de “una excelsa elasticidad” en los precios.

Meses después, la pasada primavera, su radiografía era más drástica: el mercado inmobiliario global atraviesa por un precipicio largo y tortuoso que se aprecia en las principales ciudades de una y otra orilla del Atlántico, sometidas a serios escenarios de crisis, con precios sobrevalorados y los primeros vestigios de aversión al riesgo de los inversores.

Claudio Saputelli y Matthias Holzhey, analistas de UBS para el mercado americano, focalizaban estos ajustes inmobiliarios en Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Miami y Boston, epicentros de lo que calificaban de burbujas especulativas. En las cinco urbes exploradas por UBS se daba en el primer trimestre de este año el mayor encarecimiento en 45 años por el alza de materias primas básicas para la construcción de viviendas.

La tenaza de un dinero caro en fase de recesión

La pinza de tipos altos y dinamismo débil con cada vez más incertidumbre en la generación de empleo ha elevado además los niveles de endeudamiento de familias. Sobre todo, en las familias más jóvenes, que han visto cómo, de la noche a la mañana, se han elevado sus compromisos hipotecarios por el aumento de tipos y la traslación a la cesta de la compra de la inflación sin las pertinentes actualizaciones de sus salarios, explica Rob Subbaraman, estratega jefe de investigación de mercados en Nomura. “Es un shock con una dosis bastante contundente de realidad en un espacio demasiado corto de tiempo”, aclara.

En Goldman Sachs tienen la misma lectura. El rápido repunte de los precios y de las inversiones en el sector inmobiliario ha dado paso a un ecosistema mucho más restrictivo que se consumará en 2023 en mercados como el canadiense, con un descenso del 6% de los precios, el neozelandés, con un 18%, o el australiano, en un 13%. En EEUU ven un retroceso del 3%, con incidencias más inmediatas y con mayor calado en sus grandes áreas metropolitanas. Moody´s, más pesimista, cree que en la mayor potencia mundial el coste medio de adquisición de una vivienda se retraerá entre un 5% y un 10% en 2023 en términos federales, pero con retrocesos regionales de entre el 15% y el 20%.

En el caso de Canadá, la tensión en el orden financiero se conjuga con un déficit de demanda. Su Agencia Nacional de la Vivienda (CMHC) incide en que el censo inmobiliario necesitaría 5,8 millones de edificaciones nuevas hasta 2030 y en las dificultades para encontrar trabajadores en la construcción o en los costes desorbitados de materiales. El Gobierno del liberal Justin Trudeau ha instaurado la prohibición de compra de vivienda a inversores foráneos durante dos años para estabilizar el mercado, aunque los expertos creen que necesitará aplicar más medidas.

Nueva Zelanda es el botón más claro del fenómeno que asola a las nuevas generaciones. En un país con alta presión inflacionista y tipos ya demasiado altos, su joven sociedad está esperando a ver si capea el temporal, retrasando las decisiones de compra después de soportar el bienio post–pandemia con precios por las nubes. La tasa de propietarios menores de 25 años en Nueva Zelanda se sitúa en su nivel más bajo en 70 años.

Australia tampoco escapa a esta trampa estructural. CoreLogic, firma de investigación del sector inmobiliario, avanzaba en agosto que todas las ciudades del país, excepto Darwin, registraron descensos de precios. La consultora evalúa en 9,7 billones de dólares la pérdida de valor total de las viviendas en el país entre junio y agosto, el mayor descenso trimestral desde la década de los ochenta. “El precio está de capa caída, peor que durante el credit crunch de 2008 o en las crisis financieras precedentes de comienzos de los noventa o en las recesiones de la década anterior”, afirma Tim Lawless, director de análisis de CoreLogic. A su juicio, los retrocesos en Sídney y Melbourne “arrastrarán al resto de ciudades y regiones en los próximos meses”.

En enclaves como Singapur –alerta Kwan Ok Lee, de su Universidad Nacional– “un enfriamiento de los precios podría tener resultado positivos”, dado su alto grado de sofisticación. Aunque si los bancos centrales “van demasiado lejos con sus políticas restrictivas, los precios inmobiliarios podrían caer de forma fulgurante y exacerbar y prolongar las recesiones”, advierte Niraj Shah, uno de los analistas del sector en Bloomberg Economics.

En Corea del Sur, uno de los mercados asiáticos con tipos más altos, el Gobierno de Seúl ha dado luz verde a un fondo dotado con más de 290.000 millones de dólares para ayudar a las familias a hacer frente a sus deudas hipotecarias. Mientras en Polonia, donde estos pagos mensuales se han duplicado, se ha abierto una moratoria de pagos de ocho meses, bajo el argumento de los excepcionales beneficios incluso tras las notables provisiones adicionales, de 2.780 millones de dólares, exigidos a sus grandes bancos por la autoridad monetaria.

En Suecia, probablemente el mercado inmobiliario más candente de Europa, los precios ya han caído un 8% desde primavera, con previsiones de descenso del 15% en el conjunto de 2022 y una preocupación honda entre los inversores por el incremento de tipos y las salidas masivas de inversiones hacia los mercados de bonos para refinanciar sus deudas. Y en Reino Unido la aceleración de la caída la anticipan en firmas como HSBC Holdings donde anticipan una pérdida de demanda del 20% el próximo año. Moody’s sitúan a Francia como el mercado nacional del euro con mayor caída del precio de la vivienda para 2023, del 6%.

La expansión de la industria experimentada en China desde 2006 también parece tocar a su fin. En plena reestructuración del sector tras la suspensión de pagos vigilada por Pekín del emporio Evergrande y con restricciones sociales por la política de Covid–cero, en las grandes capitales se da una ralentización y precios estables.