Radiografía de los pisos turísticos en Bilbao: en barrios pobres con población migrante en riesgo de ser “expulsada”

De los 937 pisos turísticos registrados en Bilbao en 2023, la mayoría se encuentran en zonas del Casco Viejo, con 129, San Francisco, con 61, Zabala, con 24, Atxuri, con otros 24 y Bilbao La Vieja, con 18. Se trata de barrios con rentas bajas que por su cercanía al centro de la ciudad han pasado de prácticamente no albergar pisos turísticos a que formen parte de gran parte del parque de viviendas, según analiza el informe ‘El impacto del turismo en el modelo de desarrollo de Bilbao: Pisos turísticos y cuartos vacacionales’, presentado este jueves por Ekologistak Martxan.

En los últimos años, el número de viajeros alojados en Bilbao ha pasado de 877.847 turistas en 2016 hasta los 1.151.352 en 2023. La subida corresponde a su vez con el gran incremento de los pisos turísticos en Bilbao que ha pasado en ocho años de 24 pisos a 937 y en los últimos tres años se han entregado 381 licencias, el 40% del total. “Una de las hipótesis a confirmar es que parte de la demanda generada se recanaliza hacia los pisos turísticos, al aparecer un nuevo perfil de turista. Vienen en familia o en grupo y reducen el nivel de gasto (se hacen la comida, el desayuno… en la vivienda alquilada). Los pisos turísticos vienen a cubrir el perfil de un tipo de turista que no cubre los alojamientos actuales. Tenemos un modelo de alojamiento centrado fundamentalmente en hoteles de dos o tres estrellas. El nuevo perfil viaja en grupo (familia, amigas y amigos….) no puede asumir los costes de un hotel ni la comida diaria en un restaurante. La comida, el desayuno, se lo hacen en el piso para evitar gastos. Es un turismo de bajo coste comparado con el tradicional, generando un gasto más limitado y generando a veces problemas de convivencia en los edificios residenciales donde se ubican”, detallan desde la asociación.

En el estudio, la asociación ecologista divide los barrios en secciones. Una de ellas es la que componen el Casco Viejo con 129 pisos, Iturralde (50) Atxuri (24) y Solokoetxe (19). “Con un total de 222 pisos turísticos, concentran el 23,7% de los pisos turísticos de la ciudad, mientras solo tiene un 6,9% de su población y el 7,1% de la vivienda principal de la ciudad. Un 13,5% de la población es inmigrante estando por encima de la media de la ciudad, que es el 11,2% (2023)”, detalla el informe. Los pisos turísticos se centran fundamentalmente en las calles como Iturribide (24) (la calle con más pisos turístico de Bilbao), Ronda (16), Artekalle (13), Fika (12), La Cruz (12), Prim (10), Somera (10) Belostekalle (10) o Tenderia (8), Ribera (7), Viuda de Epalza (7) o Zabalbide (7).

Otra de las zonas estudiadas es la que se compone por San Francisco, con 61 pisos, Bilbao La Vieja (18) y Zabala (24). “Con un total de 103 pisos turísticos, suponen el 11% del total de los existentes en la ciudad y, mientras que solo tiene el 4,7% de la población y el 4,7% del parque de vivienda. Destaca el barrio de S. Francisco con 61 pisos turísticos por concentrar el 59% de la zona”, alerta el informe. En la zona la renta familiar es baja, “los tres barrios están muy por debajo de la renta familiar media de Bilbao (47021 euros), San Francisco, 32.552 euros, Bilbao La Vieja, 32.066 euros y Zabala 32.303 euros”. “Tiene una alta concentración de inmigrantes, especialmente San Francisco el 29,7% y Zabala el 24,3% (Bilbao 11,2%). Son unos barrios en el que los alquileres se ven afectados por la presión ejercida por los pisos turísticos, especialmente a la población inmigrante. Esto les está obligando desplazarse a otras zonas más baratas (se detecta un traslado hacia las Encartaciones)”, alertan desde Ekologistak Martxan. Los pisos turísticos se concentran en calles como San Francisco (16), Bruno Mauricio de Zabala (13), Hernani (8), Urazurrutia (8) o Bailen (7).

El perfil de los inversores en pisos turísticos

¿Y cuál es el perfil de los inversores? Cuando se analiza la estructura de los inversores, Ekologistak Martxan ha analizado que ocurren dos estrategias diferentes. Por un lado está el “gran inversor”, que son los fondos de inversión o grandes inmobiliarias. “Tiende a invertir en apartamentos turísticos o apartahoteles, no en pisos turísticos. Tienen capacidad económica para comprar o construir todo un bloque de edificios, o varias plantas de un edificio, haciendo diferentes entradas, una por la parte residencial y otra de acceso a los apartamentos turísticos. Es el caso del edificio Ellacuría, en Indautxu o la propuesta de bloques de apartamentos turísticos que la cadena hotelera Abba en Olabeaga o uno de los operadores en gestión de apartamentos turísticos en Estado, Aspasios. Una vez finalizada la construcción, los propietarios ceden con un contrato la gestión de su apartamento a un operador especializado que se encarga de cubrir todos los costes de la comercialización, mantenimiento, limpieza, personal o seguros. El inversor no se preocupa de nada, solo tendrá que abonar cada año el IBI y, a cambio, recibirá una rentabilidad fija anual sobre la inversión realizada al comprar el apartamento”, informa el documento.

Por otro lado, están los pequeños o medianos inversores, que siguen otras lógicas. “Va invirtiendo en la compra de pisos que pueden estar localizados en diversas localidades. La inversión se adapta a la normativa de cada municipio. Pueden ser agencias especializadas en apartamentos turísticos (están inscritos en el registro como pisos turísticos) que compran o gestionan pisos en zonas estratégicas, como son: Apartamentos Turísticos Soñar (en idealista ofertan 44 apartamentos). Apartamento Artelier del Luxe (3 pisos), Sweet Home (3 pisos), Eleder (3 pisos), o pequeñas inversiones como Ikastravelling (2 pisos), Inmobiliaria Zazpiak (2 pisos), Lizarne (2 pisos)…. Predomina el pequeño inversor”, sostiene.

Evolución del precio del alquiler

¿Cómo afectan este tipo de pisos al alquiler convencional? Según analizan, en el Casco Viejo los alquileres desde 2016 hasta 2023 han subido un 21%, de los 672,4 euros que costaba un piso al mes en 2016 ha pasado a 813,9 euros en 2023. En San Francisco la subida ha sido del 22%, ha pasado de 605,8 euros al mes a 740 euros en 2023. La mayor subida, de casi un 25%, la ha sufrido el barrio de Atxuri, donde en 2016 alquilar un piso al mes costaba 590 euros, la zona más barata del centro de Bilbao y ha pasado en 2023 a los 738 euros.

“La aparición de los pisos turísticos supone que una cantidad relevante (depende de cada zona), pasan del alquiler tradicional a su función vacacional (búsqueda de rentabilidad). En zonas donde el parque de vivienda en alquiler es muy alto, por ejemplo, el Casco Viejo (24,1%) o San Francisco (32,2%), lo que se produce es una expulsión de los inquilinos con rentas más bajas porque no pueden hacer frente al nuevo escenario”, reconocen desde Ekologistak Martxan.

En el barrio de San Francisco una de cada tres viviendas está en alquiler (32,3%), el número de viviendas alquiladas es de 1.010 mientras que el parque completo es de 3.127. “Si se analizan los contratos de alquiler realizados (no tenemos conocimiento de los alquileres irregulares vinculados a la emigración) entre 2016 y 2023, el alquiler de la vivienda creció un 22% (134 euros). Pero si analizamos el periodo 2021- 2023, el alquiler crece en 29,1 euros, esto significa que en estos tres años crece un 21,7% con respecto al periodo del total analizado (2016-2023). Son alquileres bajos, 740,1 euros mensuales, de todos los barrios analizados, es el barrio con el alquiler más bajo. Hay una importante población inmigrante, el 29,7% (2023) de la población del barrio. Su renta económica es baja 32.552 euros (2021) muy por debajo de la media de Bilbao (47.021 euros)”, aseveran.

José Ramón Martín, miembro de Ekologistak Martxan, ha destacado durante la presentación del informe que “los pisos turísticos producen un impacto, ya sea por la reducción de la oferta de pisos con alquiler accesible o por la expulsión de los inquilinos por incapacidad de asumir los nuevos precios”, siendo los colectivos más afectados por el problema de acceso a la vivienda los y las jóvenes, inmigrantes, estudiantes y la mujeres en situaciones vulnerables.

No obstante, el autor del estudio, Enrique Antolín considera que, a diferencia de otros lugares, aún teniendo esa dificultad de acceso a la vivienda, en Bilbao “no hay gentrificación, pero sí una pérdida de calidad de vida”. “Lo que sí pueden hacer estos pisos es agudizar determinados procesos como la pérdida de calidad de vida y el encarecimiento de la vivienda y el alquiler, especialmente en las zonas tensionadas”, concluye.