Més de 300.000 euros per un local reconvertit en habitatge a Mallorca: “Tindrem ciutats sense serveis”

La greu situació de l'habitatge a Balears, travessada des de fa anys per la especulació -alimentada per les successives bombolles immobiliàries-, la voracitat dels fons d'inversió, la polarització econòmica i la turistització, està sent testimoni d'un fenomen que no és nou, però els tràmits del qual s'han vist flexibilitzats en els últims mesos a l'empara del Decret llei de mesures urgents per facilitar l'accés a l'habitatge aprovat el mes d'octubre passat per l'Executiu autonòmic.

Es tracta de la reconversió d'antics locals comercials en habitatge, operacions que la normativa preveu amb l'objectiu de destensar el mercat immobiliari de les illes. Tot i això, el petit comerç i les associacions de veïns de Palma miren amb recel una mesura que, vaticinen, provocarà que els nous apartaments acabin sent destinats al “turisme descontrolat”, així com a l'increment de preus dels immobles dels negocis tradicionals, que fins i tot podrien veure's abocats al tancament, possibilitats que, des del Govern de la popular Marga Prohens, descarten de forma contundent.

Entre el 2021 i el 2023, un total de 804 immobles d'aquest tipus es van convertir en habitatges a Balears, segons un informe del portal immobiliari Idealista amb dades del Cadastre. El canvi d'ús més comú a l'arxipèlag es va dur a terme sobre magatzems (212), comerços (149) i hotels (143). Després dels canvis dús, el valor dels locals va créixer un 173% en el cas dels locals que albergaven comerços i un 149% quan eren oficines. Balears es va posicionar amb això com la regió on més es van incrementar els imports en convertir a habitatges aquest tipus d'immobles.

Entre el 2021 i el 2023, un total de 804 immobles d'aquest tipus es van convertir en habitatges a les Balears. Després dels canvis d'ús, el valor dels locals va créixer un 173% en el cas dels locals que albergaven comerços i un 149% quan eren oficines

Un cop d'ull a Idealista als locals que es troben a la venda a Palma permet comprovar com alguns arriben a superar els 300.000 euros. Tot i això, un d'ells, al carrer Aragó de Palma, és un immoble de 250 metres quadrats en una sola planta que abans albergava una carnisseria i que es ven per 220.000 euros. El local es publicita com a “ideal per convertir en tres vivendes, segons el nou decret”, amb dues terrasses incloses. Així mateix, a la barriada de la Soledat, un altre local de 45 metres quadrats transformable en habitatge d'acord amb la nova normativa és al mercat per 90.000 euros.

Una de les disposicions previstes en el decret aprovat pel Govern estableix que si el propietari dels nous habitatges creats en virtut del nou decret vol llogar-los o vendre'ls, ho haurà de fer a preu taxat i no al de mercat per evitar-ne un possible ús especulatiu. Així mateix, s'inclou la possibilitat de reconversió en habitatges de locals existents de planta baixa en carrers sense demanda d'activitat comercial així com als locals de planta-pis destinats a activitats administratives que, bé per la sobreoferta actual a determinades àrees o bé per la seva ubicació al nucli, no tenen tampoc demanda ni viabilitat urbanística de reconversió.

El nucli antic de Palma, exclòs

A Palma, l'Ajuntament ha reformulat l'aplicació del decret limitant el canvi d'ús en zones sensibles del municipi, com el nucli antic, la barriada des Jonquet, en nuclis tradicionals i en edificis, entorns i àmbits declarats Béns d'Interès Cultural (BIC), així com als immobles inclosos al catàleg municipal de protecció d'edificis i elements d'interès històric, artístic, arquitectònic i paisatgístic. Des del Consistori celebren “l'èxit” d'aquesta mesura, alhora que subratllen que la tramitació administrativa d'aquestes peticions sol durar dos mesos i que, malgrat que la Llei d'Habitatge del Govern no està aprovada, els expedients aprovats tenen totes les garanties jurídiques.

En aquest context, el president del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Balears, José Miguel Artieda, qualifica de “quirúrgica” la nova mesura, atès que els carrers i les artèries principals queden excloses de les futures reconversions. “Al principi es pensa que tot serà possible, però al final queda força reduït”, assenyala en declaracions a elDiario.es. Artieda creu que pot arribar a ser una mesura “interessant”, tot i que opina que no arribarà a donar una solució efectiva al problema de l'habitatge a les illes. “Evidentment no, encara que com més alternatives hi hagi per treure habitatge, benvingudes siguin. Ara sortiran un munt de locals al mercat que potser pal·liïn una mica la situació, però no serà una solució definitiva”, afegeix.

Ciutats que es queden “sense serveis”

Des de la Federació d'Associacions de Veïns de Palma no acaben de veure amb bons ulls el foment d'aquest tipus d'operacions en vaticinar que els apartaments reconvertits acabaran essent destinats al lloguer turístic, tot encarint la resta d'immobles de la zona i disminuint el teixit comercial de la mateixa. “Aquestes reconversions ja s'havien fet en anys anteriors, però amb criteris més restrictius per impedir, entre altres coses, tenir unes ciutats sense serveis”, assenyala aquest mitjà la presidenta de l'entitat, Maribel Alcázar.

“Estem fent ratlles a l'aigua i incrementant l'afluència d'un turisme descontrolat que ni tan sols té en compte el nombre de places i no incidint en altres aspectes que en determinades zones podrien estar bé, com la creació d'habitatges accessibles, com ara plantes baixes, per a gent gran en finques sense ascensor”, afegeix Alcázar, que abunda que això s'hauria d'estudiar en determinats carrers en què “no hi hagi tant ús comercial al costat”.

Com incideix la responsable de la Federació veïnal, convertir un baix comercial “en tres apartaments perquè al final vinguin els turistes no només no facilita l'accés a l'habitatge ni soluciona la crisi habitacional que patim, sinó que a més, és un indicador més que estem fent desaparèixer el petit comerç”.

Convertir un baix comercial en tres apartaments perquè al final vengin els turistes no sols no facilita l'accés a l'habitatge ni soluciona la crisi residencial que patim, sinó que a més és un indicador més que estem fent desaparèixer el petit comerç

Maribel Alcázar — Presidenta de la Federació d'Associacions de Veïns de Palma

Tot això tenint en compte, explica, que un dels efectes principals d'aquest tipus de reconversions és l'increment de preus en el lloguer de locals comercials de la zona. “Tot això es fa sense elements protectors i deixant que sigui el mercat el que es reguli com li dóna la gana, beneficiant a més a fons d'inversió i a tota la parafernàlia que no té res a veure amb el que és local, sinó que està absolutament travessada per interessos de capital internacional, fins i tot de caràcter especulatiu i de negoci”, remarca.

Sobre això, la normativa assenyala que els Habitatges de Preu Limitat han de constituir el domicili habitual i permanent dels usuaris o beneficiaris, “sense que en cap cas puguin ser comercialitzats sota la modalitat d'estada turística prevista a la legislació turística”. Fonts de la Conselleria d'Habitatge, Territori i Mobilitat apunten, en declaracions a elDiario.es, que la idea del Decret llei és que la transformació dels locals no es dugui a terme en zones comercials i, “de fet, els ajuntaments ho estan regulant per zones”.

“Una de les mesures que té per objecte la creació d'habitatge a preu assequible és la disposició que permet la reconversió de locals en habitatges de preu limitat, que han de constituir el domicili habitual i permanent dels usuaris o beneficiaris, però sense que en cap cas puguin ser comercialitzades sota la modalitat turística prevista a la legislació”, explica, en declaracions a elDiario.es, el director general d'Habitatge i Arquitectura del Govern, José Francisco Reynés. I incideix: “Això és un principi clar que constitueix l'habitatge de preu limitat, tal com s'apunta a l'article 2 de la Llei sobre la reconversió de locals existents en habitatges de preu limitat”.

En aquesta línia, defensa que aquesta mesura està pensada per a zones que no són comercials i amb poc trànsit de vianants: “El que cada ajuntament fa és regular de forma detallada la seva zonificació, i el que fa és generalment excloure eixos i àmbits on hi ha un clara zona predominant d'usos comercials a plantes baixes. Nosaltres entenem que no hi ha una pèrdua de locals comercials aquestes zones”. “Per tant, l´única possibilitat és que la reconversió dels locals en habitatges de preu limitat sigui per a ús residencial, a més d´habitatge habitual”, remarca Reynés.

La normativa assenyala que els habitatges de preu limitat han de constituir el domicili habitual i permanent dels usuaris o beneficiaris

Una reconversió que cal fer “amb bisturí”

Per la seva banda, Jordi Mora, president de la Federació del Petit i Mitjà Comerç de Mallorca (Pimem), considera que la transformació de locals en habitatges s'ha de fer “amb bisturí”, és a dir, que l'impuls d'aquesta mesura no impliqui una pujada dels lloguers dels locals comercials del voltant. “Cal estudiar molt bé l'estratègia sobre on es pot dur a terme i en quines zones”, assenyala Mora, que subratlla que el que busquen els comerciants és “un equilibri entre facilitar nou habitatge i que alhora no suposi un encariment dels locals”.

“Fa onze mesos de rècords històrics de creació d'ocupació, altes a la Seguretat Social i baixada d'atur. La mà d'obra és necessària i estem tenint molts problemes per seleccionar personal qualificat. Actualment hi ha un problema d'habitatge molt greu que fa que laboralment i empresarialment no puguem cobrir les plantilles. Necessitem que els preus del lloguer baixin, perquè amb els sous les empreses no poden assumir aquests costos de lloguer. I això és el primer que volem posar sobre la taula”, remarca.

Finalment, Nacho Salas, arquitecte i expresident de la Junta de Demarcació de Mallorca del Col·legi d'Arquitectes de Balears, considera que transformar locals en habitatges realment “pot ajudar, però molt lleugerament”. Es tracta d'una proposta que, afegeix, “pot funcionar quan tu ets propietari del local i decideixes convertir-lo en el teu habitatge, el del teu fill o d'algú proper”. “El problema es produeix quan l'has de comprar: ja estan a un preu tan alt que no surten els números”, comenta. El motiu: si algú decideix llogar o vendre un d'aquests habitatges reconvertits, ho haurà de fer “a un preu taxat, no al de mercat”.

“Sempre es parla del problema de l'habitatge a les Balears i la resta d'Espanya. Es parla dels promotors i la resta, però el problema de l'habitatge l'ha de resoldre l'administració, que és la que ha de fer habitatge públic. Amb un gran nombre d'aquest habitatge aconseguirà que els preus de lloguer i els preus de venda baixin. Per exemple, a Bèlgica, Holanda o Alemanya tenen gairebé un 10% d'habitatge públic. Nosaltres només un 1%. És poquíssim”, sentencia.