Más de 300.000 euros por un local reconvertido en vivienda en Mallorca: “Tendremos ciudades sin servicios”

La grave situación de la vivienda en Balears, atravesada desde hace años por la especulación -alimentada por las sucesivas burbujas inmobiliarias-, la voracidad de los fondos de inversión, la polarización económica y la turistización, está siendo testigo de un fenómeno que no es nuevo, pero cuyos trámites se han visto flexibilizados en los últimos meses al amparo del Decreto ley de medidas urgentes para facilitar el acceso a la vivienda aprobado el pasado mes de octubre por el Ejecutivo autonómico.

Se trata de la reconversión de antiguos locales comerciales en vivienda, operaciones que la normativa contempla con el objetivo de destensar el mercado inmobiliario de las islas. Sin embargo, el pequeño comercio y las asociaciones de vecinos de Palma miran con recelo una medida que, vaticinan, provocará que los nuevos apartamentos acaben siendo destinados al “turismo descontrolado”, así como al incremento de precios de los inmuebles de los negocios tradicionales, que incluso podrían verse abocados al cierre, posibilidades que, desde el Govern de la popular Marga Prohens, descartan de forma tajante.

Entre 2021 y 2023, un total de 804 inmuebles de este tipo se convirtieron en viviendas en Balears, según un informe del portal inmobiliario Idealista con datos del Catastro. El cambio de uso más común en el archipiélago se llevó a cabo sobre almacenes (212), comercios (149) y hoteles (143). Tras los cambios de uso, el valor de los locales creció un 173% en el caso de los locales que albergaban comercios y un 149% cuando eran oficinas. Balears se posicionó con ello como la región en la que más se incrementaron los importes al convertir a viviendas este tipo de inmuebles.

Entre 2021 y 2023, un total de 804 inmuebles de este tipo se convirtieron en viviendas en Balears. Tras los cambios de uso, el valor de los locales creció un 173% en el caso de los locales que albergaban comercios y un 149% cuando eran oficinas

Un vistazo en Idealista a los locales que se encuentran en venta en Palma permite comprobar cómo algunos llegan a superar los 300.000 euros. Sin embargo, uno de ellos, en la calle Aragón de Palma, es un inmueble de 250 metros cuadrados en una sola planta que antes albergaba una carnicería y que se vende por 220.000 euros. El local se publicita como “ideal para convertir en tres viviendas, según el nuevo decreto”, con dos terrazas incluidas. Asimismo, en la barriada de la Soledat, otro local de 45 metros cuadrados transformable en vivienda de acuerdo a la nueva normativa está en el mercado por 90.000 euros.

Una de las disposiciones previstas en el decreto aprobado por el Govern establece que si el propietario de las nuevas viviendas creadas en virtud del nuevo decreto quiere alquilarlas o venderlas, deberá hacerlo a precio tasado y no al de mercado para evitar un posible uso especulativo. Asimismo, se incluye la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles sin demanda de actividad comercial así como en los locales de planta-piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión.

El casco antiguo de Palma, excluido

En Palma, el Ajuntament ha reformulado la aplicación del decreto limitando el cambio de uso en zonas sensibles del municipio, como el casco antiguo, la barriada de es Jonquet, en núcleos tradicionales y en edificios, entornos y ámbitos declarados Bienes de Interés Cultural (BIC), así como en los inmuebles incluidos en el catálogo municipal de protección de edificios y elementos de interés histórico, artístico, arquitectónico y paisajístico. Desde el Consistorio celebran el “éxito” de esta medida, al tiempo que subrayan que la tramitación administrativa de estas peticiones suele durar dos meses y que, pese a que la Ley de Vivienda del Govern no está aprobada, los expedientes aprobados tienen todas las garantías jurídicas. 

En este contexto, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Balears, José Miguel Artieda, califica de “quirúrgica” la nueva medida, dado que las calles y arterias principales quedan excluidas de las futuras reconversiones. “Al principio se piensa que todo va a ser posible, pero al final queda bastante reducido”, señala en declaraciones a elDiario.es. Artieda cree que puede llegar a ser una medida “interesante”, aunque opina que no llegará a dar una solución efectiva al problema de la vivienda en las islas. “Evidentemente no, aunque cuantas más alternativas haya para sacar vivienda, bienvenidas sean. Ahora van a salir un montón de locales al mercado que quizás palíen un poco la situación, pero no será una solución definitiva”, añade. 

Ciudades que se quedan “sin servicios”

Desde la Federación de Asociaciones de Vecinos de Palma no acaban de ver con buenos ojos el fomento de este tipo de operaciones al vaticinar que los apartamentos reconvertidos acabarán siendo destinados al alquiler turístico, encareciendo, en consecuencia, el resto de inmuebles de la zona y disminuyendo el tejido comercial de la misma. “Estas reconversiones ya se habían hecho en años anteriores, pero con criterios más restrictivos para impedir, entre otras cosas, tener unas ciudades sin servicios”, señala a este medio la presidenta de la entidad, Maribel Alcázar.

“Estamos haciendo rayas en el agua e incrementando la afluencia de un turismo descontrolado que ni siquiera tiene en cuenta el número de plazas y no incidiendo en otros aspectos que en determinadas zonas podría estar bien, como la creación de viviendas accesibles, como plantas bajas, para personas mayores en fincas sin ascensor”, añade Alcázar, quien abunda en que esto debería estudiarse en determinadas calles en las que “no haya tanto uso comercial al lado”.

Como incide la responsable de la Federación vecinal, convertir un bajo comercial “en tres apartamentos o cajas de cerillas para que al final vengan los turistas no sólo no facilita el acceso a la vivienda ni soluciona la crisis habitacional que padecemos, sino que además es un indicador más de que estamos haciendo desaparecer el pequeño comercio”.

Convertir un bajo comercial en tres apartamentos o cajas de cerillas para que al final vengan los turistas no sólo no facilita el acceso a la vivienda ni soluciona la crisis habitacional que padecemos, sino que además es un indicador más de que estamos haciendo desaparecer el pequeño comercio

Maribel Alcázar — Presidenta de la Federación de Asociaciones de Vecinos de Palma

Todo ello teniendo en cuenta, explica, que uno de los principales efectos de este tipo de reconversiones es el incremento de precios en el alquiler de locales comerciales de la zona. “Todo esto se hace sin elementos protectores y dejando que sea el mercado el que se regule como le da la gana, beneficiando además a fondos de inversión y a toda la la parafernalia que nada tiene que ver con lo local, sino que está absolutamente atravesada por intereses de capital internacional, incluso de carácter especulativo y de negocio”, remarca.

Al respecto, la normativa señala que las Viviendas de Precio Limitado deben constituir el domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, “sin que en ningún caso puedan ser comercializadas bajo la modalidad de estancia turística prevista en la legislación turística”. Fuentes de la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad apuntan que la idea del Decreto Ley es que la transformación de los locales no se lleve a cabo en zonas comerciales y, “de hecho, los ayuntamientos lo están regulando por zonas”.

La normativa señala que las Viviendas de Precio Limitado deben constituir el domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios

“Una de las medidas que tiene por objeto la creación de vivienda a precio asequible es la disposición que permite la reconversión de locales en viviendas de precio limitado, que deben constituir el domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, pero sin que en ningún caso puedan ser comercializadas bajo la modalidad turística prevista en la legislación”, explica, en declaraciones a elDiario.es, el director general de Vivienda y Arquitectura del Govern, José Francisco Reynés. E incide: “Esto es un principio claro que constituye la vivienda de precio limitado, tal y como se apunta en el artículo 2 de la Ley sobre la reconversión de locales existentes en viviendas de precio limitado”.

En esta línea, defiende que esta medida está pensada para zonas que no son comerciales y con poco tránsito peatonal: “Lo que cada ayuntamiento hace es regular de forma pormenorizada su zonificación, y lo que hace es generalmente excluir ejes y ámbitos donde donde existe un clara zona predominante de usos comerciales en plantas bajas. Nosotros entendemos que no hay una pérdida de locales comerciales estas zonas”. “Por tanto, la única posibilidad es que la reconversión de los locales en viviendas de precio limitado sea para uso residencial, además de vivienda habitual”, remarca Reynés.

Una reconversión que debe hacerse “con bisturí”

Con todo, Jordi Mora, presidente de la Asociación del Pequeño y Mediano Comercio de Mallorca (Pimem), considera que la transformación de locales en viviendas debe realizarse “con bisturí”, es decir, que el impulso de esta medida no implique una subida de los alquileres de los locales comerciales aledaños. “Hay que estudiar muy bien la estrategia sobre dónde se puede llevar a cabo y en qué zonas”, señala Mora, quien subraya que lo que buscan los comerciantes es “un equilibrio entre facilitar nueva vivienda y que a la vez no suponga un encarecimiento de los locales”.

“Llevamos once meses de récords históricos de creación de empleo, altas en la Seguridad Social y bajada de paro. La mano de obra es necesaria y estamos teniendo muchos problemas para seleccionar personal cualificado. En la actualidad hay un problema de vivienda muy grave que hace que laboral y empresarialmente no podamos cubrir las plantillas. Necesitamos que los precios del alquiler bajen, porque con los sueldos las empresas no pueden asumir esos costes de alquiler. Y eso es lo primero que queremos poner sobre la mesa”, remarca.  

Finalmente, Nacho Salas, arquitecto y expresidente de la Junta de Demarcación de Mallorca del Colegio de Arquitectos de Balears, considera que transformar locales en viviendas realmente “puede ayudar, pero muy ligeramente”. Se trata de una propuesta que, añade, “puede funcionar cuando tú eres propietario del local y decirles convertirlo en tu vivienda, en la de tu hijo o de alguien cercano”. “El problema se produce cuando lo tienes que comprar: ya están a tan alto precio que no salen los números”, comenta. El motivo: si alguien decide alquilar o vender una de estas viviendas reconvertidas, deberá hacerlo “a un precio tasado, no al de mercado”.

“Siempre se habla del problema de la vivienda en Balears y el resto de España. Se habla de los promotores y demás, pero el problema de la vivienda lo tiene que resolver la administración, que es la que debe hacer vivienda pública. Con un gran número de este tipo de viviendas conseguirá que los precios de alquiler y los precios de venta bajen. Por ejemplo, en Bélgica, en Holanda o en Alemania tienen casi un 10% de vivienda pública. Nosotros, sólo un 1%. Es poquísimo”, sentencia.