Uno de los fondos buitre que compró vivienda pública en Madrid, Blackstone, ha recurrido a atajos legales para subir los precios del alquiler a sus inquilinos durante los años que duran los contratos. Estos trucos, basados en bonificar la renta el primer año y después cobrar por conceptos como el IBI o la comunidad, contravienen la filosofía del decreto de vivienda que se aprobó en marzo en el Congreso y cuyo objetivo era blindar a las rentas contra subidas durante el periodo de vigencia del contrato. La nueva norma limita los incrementos de precio a la subida del IPC anual.
Pero Blackstone está aplicando las subidas encubiertas en todas sus promociones. Entre ellas están las 1.860 viviendas protegidas que el Ayuntamiento de Madrid vendió en 2013 a precio de saldo y que supusieron una primera condena –después recurrida y ganada– a la exalcaldesa Ana Botella y a parte de sus concejales por dañar, según el Tribunal de Cuentas, el patrimonio público. Esos incrementos de precios amparados por supuestos servicios que no guardan relación directa con el alquiler también se han dado en otras promociones repartidas por la Comunidad de Madrid como Tres Cantos o Torrejón de Ardoz.
eldiario.es ha accedido al modelo de contratos que el fondo buitre, a través de la socimi que gestiona los alquileres, Fidere, ofrece a los exinquilinos de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo. La fórmula se repite: el arrendador pacta con el arrendatario una renta, pero el primer año la empresa le obsequia con una “promoción de fidelización” que puede ser una reducción de la renta durante varios meses o la oferta de un mes de alquiler gratis. El segundo año desaparecen esas rebajas y a partir del tercero comienzan las subidas escalonadas con la incorporación del IBI desde el tercer año y de la comunidad cuando empieza el cuarto.
Con estos conceptos la renta mensual se incrementa en más de 100 euros en la mayoría de los casos. En el contrato al que ha tenido acceso este medio, la mensualidad asciende a 820,46 euros. El IBI genera una subida de unos 40 euros más al mes y la comunidad, otros 85. Así que en cuatro años, el precio final sobrepasa los 945 euros. Un 15% más.
“Es burdo jurídicamente”
“Es un fraude de ley en toda regla. El problema aquí son las bonificaciones. Para que sean legales deberían adaptarse a un justo motivo. Por ejemplo, unas obras. Pero no tienen causa. Están diseñadas para aumentar el precio por encima del IPC”, explica Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario.
El experto sostiene que esta cláusula vulnera los artículos 6 y 18 del nuevo decreto de vivienda e interpreta que esta fórmula responde al puro negocio. “Esto facilita que el inquilino se vaya. Además, con el nuevo decreto piensan que, a siete años vista que duran los contratos, no sacan la rentabilidad que querrían sacar”, apunta. Fuentes-Lojo asegura que los contratos pueden demandarse por la vía civil con posibilidades de lograr la “nulidad”: “Es burdo jurídicamente”.
Fuentes del Ministerio de Fomento, sin embargo, explican que este tipo de fórmulas son legales a pesar de la aprobación del real decreto del pasado marzo que limitó al porcentaje que sube el IPC cada año las actualizaciones de renta permitidas. Explican que se trata de acuerdos privados entre arrendador y arrendatario. El mecanismo legal al que recurre el fondo es encarecer conceptos que son complementarios al precio del alquiler, que es lo que sí está limitado dentro de los cinco o siete años que duran ahora los contratos.
De hecho, la limitación de las subidas al IPC anual dentro de la vigencia de los contratos fue una de las mejoras que “arrancó” Unidas Podemos al Gobierno entre el fracaso de la aprobación del primer decreto sobre alquiler y el segundo, que el grupo confederal decidió aceptar a pesar de no incluir limitaciones en los precios ante la inminente convocatoria electoral, y al considerar que al menos se mejoraba en algo la situación respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el PP en 2013.
Encontrar rendijas para poder subir el precio regulado de los alquileres es una práctica conocida entre quienes alquilan vivienda protegida. Añadir al precio máximo estipulado por ley el alquiler de la plaza de garaje o de los muebles de una casa para elevar el coste final son triquiñuelas utilizadas por algunos propietarios.
Sin embargo, en algunos de estos casos la legislación sí pone límites. Por ejemplo, la ley de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid establece que es ilegal cobrar por estos conceptos si la factura final está por encima del precio máximo admitido para la renta de un inmueble protegido. Una limitación que ya no se puede aplicar a los pisos comercializados por Fidere, ya que pese a haber gozado de subvenciones públicas en su construcción ya no se encuentran en la bolsa de viviendas públicas tras ser enajenados. A todos los efectos ahora computan como unas viviendas privadas más.
Las bonificaciones recogidas en los contratos también se anuncian a través de los portales inmobiliarios, informa Cinco Días. Las descripciones de Idealista incluyen “ofertas de bienvenida”. “Aprovecha esta oportunidad única”, dicen los anuncios que pueden verse en la web.
Una demanda para impugnar las cláusulas
La comisión jurídica del movimiento de vivienda de Madrid, integrado por la PAH y el Sindicato de Inquilinas entre otros, está estudiando una demanda colectiva de los afectados para impugnar estas cláusulas. Los letrados consultados consideran que los gastos de comunidad no están sometidos a “ningún control” porque Blackstone es la única propietaria del inmueble y son muy elevados en algunos casos.
“Estas cláusulas son parte de las condiciones generales de la contratación. No se negocian con la otra parte en los contratos de adhesión”, añade Alejandra Jacinto, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Las organizaciones por la vivienda recomiendan a los inquilinos no firmar estos contratos y consignar la renta antigua, aunque el acuerdo haya expirado ya, en los juzgados para evitar los desahucios por impago. Decenas de vecinos y vecinas de Madrid ya lo están haciendo. Hay afectados en la capital, en Torrejón de Ardoz o en Tres Cantos.
Blackstone sigue buscando cómo hacer caja la compra de viviendas que hizo durante la crisis en toda España. Con una cartera de cerca de 18.000, el fondo de capital riesgo sacó al mercado en primavera una cartera de más de un millar de viviendas, ubicadas en Madrid y Barcelona, para atraer inversores. Pero la operación no ha salido como se esperaba. Según publicó El Confidencial, ningún comprador aceptó el precio de Blackstone –unos 180 millones de euros por 1.000 viviendas– y obligó al fondo buitre a retirar la oferta y apostar por operaciones más pequeñas en las que maximizar el beneficio.
Este medio se ha puesto en contacto con Fidere sin obtener respuesta.