“No salen las cuentas”, “no tiene margen de beneficio” o “está muy por debajo de la viabilidad”, argumenta la comercial de la gestora inmobiliaria Libra Gestión de Proyectos, para justificar que se pidan 200.000 euros de entrada a cada interesado en participar en una cooperativa que construirá 29 chalés en suelo comprado al Ayuntamiento de Las Rozas (Madrid), gobernado por el PP, para levantar vivienda pública. A tocateja, sin contar los gastos de notario y sin posibilidad de que lo cubra una hipoteca, el pago eleva el coste total por vivienda a 566.200 euros más IVA.
Esta “aportación de patrimonio neto” que supone 200.000 euros por chalé no figura en las escrituras porque el pago de esa cantidad adicional implica que el coste de cada casa superaría los módulos de la Comunidad de Madrid para las Viviendas con Protección de Precio Limitado (VPPL). La legislación regional permite acceder a esta modalidad de vivienda protegida a rentas no especialmente bajas, pues abarca a las familias que ingresan al año entre 74.143,13 y 84.735 euros, en función de una horquilla que toma como referencia el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y el número de miembros de la unidad familiar. Los otros requisitos son ser mayor de edad y que ningún miembro de la familia tenga otro piso en propiedad.
La normativa de Madrid establece que el precio de las viviendas no puede superar, en una ciudad de “zona A” como Las Rozas, los 2.425,60 euros por metro cuadrado. Multiplicada esa cifra por la superficie prevista en los planos quse presentaron a la licitación, de 150 metros cuadrados por chalé, resulta un importe máximo de 363.840 euros sin IVA. Sin embargo, la gestora ya está comercializando las viviendas con un precio mínimo de 566.200 euros más IVA a aquellos interesados que cumplan los requisitos.
La inviabilidad que aduce la promotora para cobrar ese sobreprecio por encima de los baremos de la normativa es discutible, si se tiene en cuenta que el precio de licitación del suelo que fijó el Ayuntamiento madrileño, de 3,4 millones de euros, ya contempla hasta un 20% de margen de beneficio para la promotora. Es decir, el Ayuntamiento de Las Rozas vende la superficie a un precio ajustado precisamente para que la promoción se construya sin que los precios finales de las casas se disparen. Así consta en la documentación anexa a los pliegos de contratación consultada por esta redacción.
Un informe de la arquitecta municipal de Las Rozas cifra en 9,46 millones de euros el precio de venta máximo de la finca, con las 29 viviendas que incluyen cada una dos plazas de garaje y un trastero. De ahí se descuenta el beneficio del promotor (20%) y el coste intrínseco de construcción, que contempla, a su vez, un 19% para “gastos y beneficios del constructor” y un 12% para “tributos, honorarios profesionales y otros gastos necesarios”. De esa resta resultan los 3,4 millones de euros del precio de venta del suelo, que los candidatos pueden ir elevando en sus ofertas para asegurarse la adjudicación.
En la promoción actual, los 3,4 millones se cubrirían con que 17 de los 29 compradores abonasen los 200.000 euros de “aportación patrimonial” que requiere la gestora. Eso sin contar las 20 mensualidades de 2.025 euros que se abonarán, según el plan de pagos, a partir del comienzo de las obras, previsto para finales del año próximo. En la documentación que se facilita a los interesados figura explícitamente que la hipoteca sólo cubrirá hasta el 80% del valor de la vivienda que aparecerá en las escrituras, que es el del módulo fijado en la ley. Por ejemplo, para una vivienda de alrededor de 600.000 euros, la gestora calcula que la cantidad que se podría financiar a través de una hipoteca no llegaría a 325.000. El resto debe aportarlo por su cuenta cada comprador.
Una fórmula “completamente legal”
Si a algún cliente potencial le escama el sobrecoste, la comercial de la cooperativa trata de tranquilizarlo: “Todo está completamente hablado y testado; es una forma completamente legal”. La vendedora explica que “la aportación de patrimonio neto” queda documentada y la transferencia se analiza para prevenir que los fondos vengan del blanqueo de capitales. Consultado por elDiario.es, un directivo de la empresa reitera que “el módulo está anticuadísimo” [es de 2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria] y que “no hay posibilidad de hacer vivienda protegida al precio que marca”.
Aunque la venta de los chalés ya ha comenzado, el valor final de la adjudicación todavía no se conoce, pues en la plataforma de contratos públicos el proceso sigue figurando como abierto. El directivo de la gestora no revela de cuanto fue la oferta, pero señala que el precio de licitación de 3,4 millones de euros “no es un precio tope”, de modo que “para que salgan los números” teniendo en cuenta que las cooperativas de vivienda funcionan “a coste”, el recargo es necesario. La gestora lleva desde la semana pasada comercializando la promoción en su página web y en portales inmobiliarios. La urbanización llevará el nombre de “Residencial Miaccum”, en referencia a una antigua ‘mansio’ de la época romana que algunas fuentes sitúan cerca de la actual Las Rozas.
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