¿Por qué están subiendo tanto los precios de los alquileres? La Teoría Económica nos dice que porque aumenta la demanda o aumenta la concentración de la oferta. Ambas cosas están sucediendo en estos años: la Gran Recesión propició la concentración de la oferta de vivienda de alquiler en grandes empresas inmobiliarias y la salida de la crisis, combinada con un menor crédito para comprar, hace que aumente la demanda de alquiler. Una buena política de vivienda requiere, entre otras cosas, un esfuerzo concertado en aumentar la vivienda social para los segmentos de la población más desfavorecidos y una buena regulación del mercado de alquiler. Como siempre, diseñar una buena política no es tarea fácil pero el Real Decreto-ley 21/2018 iba en la buena dirección.
El Real Decreto-ley 21/2018 ha tenido una vida breve. Unidos Podemos votó en contra de su tramitación en el Congreso aduciendo que no incluía algunas de las medidas previamente pactadas con el Gobierno; en particular, no incorporaba ningún tope máximo sobre los precios de alquiler. Al no aprobar el Congreso el proyecto de ley, se ha revertido automáticamente a la ley del 2013 aprobada por el gobierno del PP. En esta nota quiero reflexionar sobre la política de control de precios, que se ha vuelto a poner sobre el tapete político tras varios años de crecimiento muy sustancial en los alquileres.
La manera más elemental de intervenir es limitar los precios. La Teoría Económica nos dice que cuando se impone un precio máximo que está por debajo del precio que vacía el mercado se produce una disminución de la oferta. Esto se debe a que para algunos caseros el ingreso derivado de alquileres no compensa los costes de explotación. En ese caso el casero prefiere dejar el inmueble vacío. También puede ocurrir que el casero exija al inquilino que corra con los costes de mantenimiento con lo que la limitación del precio del alquiler no sea efectiva o, simplemente, se deje que la vivienda se deteriore. Finalmente, los caseros se vuelven más estrictos en cuanto a la “calidad” del inquilino ya que buscan los “mejores” inquilinos para pagar menos en mantenimiento del inmueble. Esa búsqueda del inquilino de “calidad” se traduce en que aquellos que sufren más la escasez de vivienda en alquiler son las personas con menos recursos. En el peor de los casos, puede que el casero decida anunciar su vivienda en AirBnB aumentando más la escasez de vivienda en alquiler no vacacional. Es decir, poner un tope máximo al precio de alquiler hace que aumente el stock de casas vacías, que se encuentre la forma de cargar con gastos extra a los inquilinos, que se discrimine a los inquilinos con menos recursos y que, finalmente, disminuya la oferta de alquiler. Esto es lo que dice la teoría. La práctica lo corrobora (véase aquí, por ejemplo).
Este tipo de control de “primera generación” dio paso en los años 80 al segundo tipo: el control en el crecimiento del precio de los alquileres. Por ejemplo, en Alemania existe un tipo de regulación llamado “Mietspiegel” (la renta espejo). Los ayuntamientos recaban información sobre precios de alquiler y construyen un índice de precios. Mientras un contrato está en vigor el incremento en la renovación del precio de alquiler está limitado por el crecimiento del índice. Esta regulación se ha reforzado recientemente con nuevas medidas para forzar que los precios de alquiler no suban más de un 10% anual (o la cantidad estipulada en la municipalidad correspondiente) en zonas especialmente afectadas por la escasez de la oferta. La norma incluye provisiones en caso de inversiones de mejora de inmuebles, etc. A pesar de todas las medidas propuestas, los precios de alquiler siguen subiendo (véase aquí una referencia).
Por ejemplo, el precio medio de alquiler en Berlín aumentó a razón de un 3% anual desde 2005 a 2016. Por supuesto, lo que no sabemos es lo que habría subido en ausencia del “Mietspiegel”. En 2015 esta regulación se ha extendido a los precios fijados en los contratos nuevos con el nombre “Mietpreisbremse”. Nótese la diferencia: el primer tipo de control se refiere a un tope máximo en el nivel de precios y este segundo tipo (“Mietspiegel” y “Mietpreisbremse”) a un tope máximo en la tasa de crecimiento del precio. No sabemos con certeza los resultados de esta política. Los expertos no se ponen de acuerdo, pero hasta el Financial Times concede que quizás pueda ser una buena medida en el mercado de alquiler. ¿Por qué? Porque como todos los expertos sabemos el mercado de vivienda no opera en condiciones de competencia perfecta. Es decir, los precios no solo reflejan la escasez relativa de vivienda sino también el poder de mercado de los propietarios de los inmuebles. Yo añadiría, además, que en un mercado donde las expectativas de futuras ganancias pueden poner en marcha una burbuja especulativa, el establecimiento de tasas de crecimiento de referencia acaso pueda contener el crecimiento desordenado de los precios de alquiler y sus consecuencias más perniciosas. Por supuesto, estas medidas deberían ser estudiadas en profundidad y teniendo en cuenta las particularidades del caso español.
Contener el crecimiento de los precios de alquiler sin provocar efectos indeseados es muy difícil. Por ello, sería conveniente explorar el uso de los impuestos. Por ejemplo, el IRPF estipula los gastos que se pueden deducir del rendimiento del capital inmobiliario. Podría establecerse unas deducciones decrecientes con el precio del alquiler como una manera de desanimar alquileres demasiado altos, siempre en función del tipo de inmueble. Otra medida que prefieren los expertos es que la Administración intervenga directamente creando un parque de vivienda social. Hace poco, el profesor A. Mas-Colell en un artículo en El País proponía la creación de un stock de vivienda de “regulación pública accesible por alquiler” (sic), mediante algún tipo de institución pública mediante la colaboración con promotores privados. La institución que se describe en ese artículo recuerda al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Las funciones del IVIMA son el fomento de la construcción de viviendas de protección para el acceso a la misma de los colectivos con mayores riesgo de exclusión social, como los jóvenes o las personas con una renta económica especialmente baja. El IVIMA tiene un parque de viviendas que se venden a precios moderados y otras destinadas a alquiler. Hay dos tipos de vivienda de alquiler, aquellas que llevan implícita la opción de compra y las que no lo llevan. Este tipo de políticas no solo contribuye a dar acceso a la vivienda a los colectivos más desfavorecidos sino que es también una buena herramienta para conseguir un desarrollo urbano armónico. Conviene recordar que durante la Gran Recesión la política dominante ha sido justamente la contraria: eliminar el fomento de la vivienda social. Botón de muestra: el Ayuntamiento de Madrid, durante el mandato de Ana Botella, vendió 18 promociones de vivienda pública en 2013. No solo eso, sino que, como ha dictaminado el Tribunal de Cuentas, fueron vendidas por debajo de su precio de mercado. Estas actuaciones son tremendamente dañinas porque reconstruir capital público requiere de mucho tiempo.
La vivienda es un bien peculiar: es a la vez un bien de consumo y un bien de inversión. Esta doble función crea una tensión en el mercado y en la sociedad. Si aplicamos políticas atendiendo exclusivamente a su función como bien de consumo se deteriora su rentabilidad como bien de inversión. En ese caso, disminuye la oferta creando problemas de escasez. Si legislamos para que exclusivamente el mercado decida la rentabilidad de la vivienda su función como bien de consumo se deteriora. Esto tiene consecuencias graves: los jóvenes no pueden emanciparse, lo que afecta a la tasa de fertilidad, etc. Una buena política es aquella que es capaz de conjugar ambas funciones de la vivienda. Como decía más arriba, el mercado de la vivienda, por su propia naturaleza, no es competitivo. Incluso cuando la oferta no está en manos de unos pocos agentes, el mercado de vivienda no opera bajo las leyes de competencia perfecta. Esto se debe a que las viviendas no son bienes idénticos entre sí y no es fácil encontrar la casa idónea. No solo eso, sino que la situación geográfica limita el número de casas donde podemos vivir.
Una casa de Salamanca difícilmente compite con una casa situada en Girona. Emigrar es costoso. Por eso vemos en el mercado, simultáneamente, casas vacías y potenciales compradores o inquilinos que no encuentran la vivienda deseada (sin tener en cuenta, por supuesto, las dificultades económicas de muchos). Estos factores hacen que, incluso si la oferta de vivienda de alquiler está perfectamente atomizada, los propietarios de las casas tienen un gran poder de negociación a la hora de fijar las condiciones de un contrato de arrendamiento. Por ello es necesario pensar con cuidado sobre el tipo de políticas que se desee poner en práctica. A este respecto, el cambio legislativo que llevó a cabo el gobierno del PP en el 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha reforzado el poder de negociación de los caseros a costa de los inquilinos. La ley de 2013 sigue actualmente vigente al no haberse aprobado el Real Decreto-ley 21/2018 en el Congreso. Vamos a poner algunos ejemplos de cómo opera la ley de 2013.
Según la ley de 2013 la renovación del precio del alquiler durante la vigencia del contrato no está ligada al IPC, como estaba bajo la ley de 1994, la que vino a sustituir. Como los costes de mudanza son sustanciales, un inquilino está atrapado en su contrato de alquiler y al albur del capricho del casero que puede aumentar el precio hasta que el inquilino esté indiferente entre buscar otra casa, y cargar con los costes asociados de mudanza, o pagar el nuevo alquiler. La duración del contrato se redujo de cinco a tres años. Al cabo de ese periodo, se puede echar al inquilino sin coste alguno. Cuanto menor es la duración del contrato más posibilidades de renegociación hay, lo que favorece al casero en un momento de repunte de la actividad económica.
La flexibilización del límite a la fianza favorece al casero ya que elimina parte del riesgo inherente a la actividad económica de arrendamiento traspasándolo al inquilino. Estas y otras medidas de la ley de 2013 hacen que aumente la rentabilidad de la vivienda como bien de inversión y se reduzca su valor como bien de consumo. Nótese que todas estas medidas aumentan la rentabilidad de invertir en vivienda, pero no redundan en precios más accesibles para los inquilinos; en realidad, su función es facilitar la extracción de un mayor excedente del consumidor (de servicios de alquiler, en este caso). Esto está agravado por el tratamiento de la oferta vacacional en la ley de 2013. El Real Decreto-ley 21/2018 estipulaba que, si tres quintos de los vecinos se niegan, un vecino no puede ofertar su casa en alquiler vacacional. La ley de 2013 exige que la totalidad de los vecinos se niegue. Esto, también, aumenta la rentabilidad de las viviendas como bien de inversión. Las plataformas como AirBnB han reducido los costes de ofertar vivienda vacacional. La explosión de los pisos AirBnB se debe a que son una alternativa barata al hotel. Lo que debemos tener en cuenta es que son baratos porque sus propietarios no están sujetos a las regulaciones e impuestos a los que están sujetos los dueños de un hotel. No pasan inspecciones de Trabajo ni de Sanidad, no pagan impuestos especiales, no tienen que cumplir una normativa especial contra el ruido. Es decir, son baratos porque parte del coste de esa actividad la pagan los vecinos en forma de ruido, inseguridad y deterioro del bien común, en forma de lo que los economistas llamamos “externalidades”. La proliferación de la oferta de vivienda en AirBnB es un caso paradigmático de “tragedia de los comunes”: la búsqueda de la rentabilidad privada puede llevar al deterioro del bienestar social.
Por todas estas razones, a mi entender, la vuelta a la ley de 2013 es un error. Especialmente ahora cuando la actividad económica está aumentando la demanda de alquileres sería necesario eliminar parte del poder dado a los dueños de inmuebles. Sería bueno retomar las medidas incluidas en el Real Decreto-ley 21/2018 y, quizás, estudiar de manera reposada medidas como la regulación alemana.