'Cohousing', un modelo que se abre camino

Para quienes están intentando sacar adelante proyectos de cohousing en España, todo es muy lento. Se topan con legislaciones caducas, trabas burocráticas, falta de suelo disponible, problemas de financiación y desconocimiento de las instituciones. Sin embargo, según como se mire, el modelo de cooperativas de viviendas englobado en lo que llaman cohousing ha dado un salto de gigante.

En junio de 2017 la organización Cohousing Spain tenía registradas 34 iniciativas en toda España, de las cuales solo 9 estaban en funcionamiento. En marzo de 2019, las cifras se multiplicaron a casi 200:  46 de viviendas senior (10 ya funcionando), 33 iniciativas intergeneracionales (2 funcionando), y el resto de iniciativas de muy diversa índole, como LGTBI, de personas con discapacidades, de mujeres, ecoaldeas, de personas jóvenes, con diferentes encuadres, en distintos entornos y con muy diversos diseños (19 en funcionamiento). El mapa ha cambiado radicalmente. Ha crecido. Y podría haber crecido más, si no hubiera tenido que construirse un camino de asfalto donde solo había mala hierba.

Todavía queda mucho camino por hacer. Una de las primeras dificultades a las que se enfrentan las iniciativas es a la falta de suelo público y al desconocimiento del modelo por parte de la comunidad política y el funcionariado. Sobre todo, son los Ayuntamientos los que, cuando los grupos van a presentar las ideas sobre un terreno determinado, o pidiendo suelo público, ven con desconfianza lo que les llega y no saben muy bien cómo reaccionar.

“En cada comunidad autónoma tienes una normativa distinta”, explica Cristina Cuesta Lerín, fundadora de Cohousing Spain. “El modelo es apasionante, pero no está exento de dificultades. Debemos trabajar mucho para crear la red, metodologías ágiles y conseguir que el modelo cale en la Administración pública para favorecerlo en el marco institucional, para que no se tarde 15 años que se lleve a término”. Por el momento, quien se embarque en un proyecto de cohousing debe tener muy claro que quiere esa opción de vida. Los proyectos tardan en desarrollarse. “La buena noticia es que cada vez hay más interés, y eso hace que la Administración pública se abra más a estas iniciativas”, culmina Cuesta Lerín.

Ahora los Ayuntamientos están empezando a darse cuenta de que el modelo se complementa con la idea de proporcionar vivienda social, sin que ello conlleve la posibilidad a largo plazo de especular con el techo, algo que ha sucedido con las viviendas cooperativas que se construían hace 40 años. En el caso de vivienda social, se utiliza el modelo Andel, importado de Dinamarca, donde lo que se compra es el derecho al uso, con una cuota inicial a veces (otras no) y unas mensualidades asequibles. El problema de la vivienda social es que no cubre a todas las familias o personas que quieran vivir en un cohousing. Muchas, si bien no se pueden permitir contar con los ahorros del 20%, tampoco cuentan con los requisitos mínimos de una vivienda social. 

Muchos grupos optan por buscar suelo privado, pero se encuentran con precios exorbitantes, sobre todo si quieren estar en espacios urbanos bien conectados. O cuando encuentran suelo rural, a precio asequible, es porque es suelo rústico y no es posible construir ni siquiera casas de madera, con baños secos. O es suelo industrial. O es unifamiliar y por más que sea un terreno muy grande solo puede, por ley, residir una sola familia (entre otras cosas, tener una sola cocina). Está prohibido un uso múltiple y la prohibición vale lo mismo para cualquiera, no importa si está organizada en cohousing.

“Cómo van a residir varias familias, cada una en su vivienda, el terreno para un cohousing debe ser plurifamiliar, a nivel de usos, y eso es muy difícil de conseguir”, explica Tom Force, de Ecoo Promoció, que promueve este tipo de proyectos. Si hay un terreno muy grande antes o después hay que reparcelar. Y, además, hay que adecuar cada parcela para que tenga acceso de calle, con sus instalaciones necesarias exigidas: agua, luz, alcantarillado. Eso no suele estar al alcance del cohousing. “No se ha comprendido que aunque haya varias familias, cada una con su espacio, no es plurifamiliar porque cada vivienda nunca va a ser de una sola persona. Es una sola cooperativa, con una sola factura de de luz, de agua, y demás, y con usos compartidos, como lavadoras, salas, etc. Es una sola entidad”, agrega Force.

Las leyes españolas están hechas para lo que han sido la mayoría de cooperativas en el pasado, donde una vez construido el edificio, cada vivienda pasaba a ser de cada persona socia, eliminando la cooperativa al completo. Con alguna excepción, en España más que cooperativas de vivienda eran cooperativas de construcción.

“Por ejemplo, estamos tratando de hacer un cohousing en el barrio 22@ de Barcelona, y hay terrenos muy grandes, pero nos topamos con que el uso que tienen es para industria, o para residencias o residencias especiales”, señala Force. “En la práctica solo se puede hacer cohousing con terreno público municipal, y de protección oficial, lo que es mucho más complejo. Hay varios promotores privados intentando sacar proyectos de residencias para trabajadores o para estudiantes. Y nosotros intentamos que sean viviendas sociales bajo el concepto de cooperativa. Lo que se debería conseguir es que el cohousing entre en la casilla de residencia o residencia especial. Esto permitiría que cualquier proyecto cohousing se pudiera realizar sobre un terreno unifamiliar. Actualmente no sale más barato construir en cohousing que si las familias van por separado. Lo fundamental es el precio de mercado del solar”.

A contracorriente

Por otro lado, la definición de la cooperativa y las leyes locales pueden incidir tanto que hagan imposible un proyecto de cohousing, por más que se haya encontrado el suelo correcto, por la complejidad técnica de presentarlo y por la fiscalidad. Y esto, además, depende mucho de dónde se esté. Las leyes cooperativas son distintas en cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en algunas partes se les devuelve el IVA y en otras no, lo que encarece el proceso un 21%. Ese pago final puede aumentar mucho los gastos generales, poniendo en riesgo la viabilidad del proyecto.

Influye también en las dificultades de llevar adelante un cohousing, la capacidad económica de las personas que forman la comunidad usuaria. Por ahora es la banca ética la que está financiando los proyectos. Pero aunque sea ética, es banca y debe minimizar los riesgos, con un mínimo de garantías y una rentabilidad. La banca pide que el conjunto de la cooperativa sea solvente, pero que el estudio financiero sea igualmente caso por caso. En el momento en que surge un impago, el pago de la cuota es solidario, es decir, que responden los que sí tienen capacidad para responder. Algunas cooperativas que ya funcionan están ofreciendo garantías a las que empiezan, como forma de apoyarles. Pero esto no quita del todo las dificultades.

“Los avales mancomunados son un tema clave”, explica Joana Gómez, de Fiare Banca Ética. “La propiedad no es mía, es de una cooperativa, y aun así tengo que prestar el aval como si la propiedad fuera mía. El riesgo es compartido y cuando formas parte de una hipoteca común, tienes que confiar en el grupo. Si el ratio de endeudamiento debería situarse alrededor del 35% a nivel global, también debería cumplirse el ratio a nivel individual. Por ejemplo, si el ratio de endeudamiento se cumple a nivel global, pero a nivel individual el 50% de los socios no cumplen los requisitos, podría ser muy arriesgado y no se podría financiar”.

Desde Fiare seleccionan los proyectos y explican algunos puntos que les preocupan, como que haya colectivos que solo pidan el crédito, sin comprometerse con trabajar en la banca ética en más ámbitos. Por otro lado, no quieren descuidar la financiación del tercer sector social, a nivel amplio y diverso, que es la misión social del banco. 

¿De qué estamos hablando?

La idea que hasta hace poco resonaba en la cabeza de una persona cuando oía hablar de cohousing es la de una comuna hippy, donde todos comparten todo, y no hay ni intimidad ni privacidad. Pero aunque sí existen comunidades donde esto es así, lo cierto es que la mayoría de los cohousings que se plantean en la actualidad distan mucho de esa imagen. 

El modelo Andel es el más conocido en España. Se trata del modelo danés, también utilizado en muchas otras partes de Europa, donde una entidad cooperativa es la propietaria de las instalaciones generales y el terreno, y cada unidad familiar compra el derecho al uso de su vivienda, durante tiempo indeterminado, heredable y pagando una cuota mensual muy favorable. También suele haber espacios comunes recreativos o de encuentro, que pueden ir desde una piscina hasta una terraza, huertos, un comedor o un espacio especial para lavandería.

Si alguien quiere salir de la cooperativa o fallece y se ha hecho en suelo público, se recupera el dinero inicial invertido, pero no las cuotas mensuales. Implica cumplir las condiciones marcadas por la administración pública. Pero esta no es la única forma de organizar un cohousing. En cambio, cuando se hace en suelo privado, comprado por las personas socias, las reglas cambian, según lo que esté pactado en los estatutos. Hay cohousings en los que si la persona se quiere ir, se vende ese derecho al uso, y con ello se abonan las cuotas pagadas previamente. 

La idea es no especular con la vivienda, pero puede ocurrir que en las iniciativas privadas se juegue con el valor de mercado, y esto se debe cuidar para no pervertir el modelo.

Qué pasos dar para crear un cohousingcohousing

Crear un cohousing desde cero no es una tarea sencilla y, a veces, puede facilitar mucho acudir a una consultoría que ya tiene años de experiencia y conoce las diversas dificultades que suelen suceder, sobre todo tomando en cuenta las particularidades legales y políticas de cada comunidad autónoma. Sin embargo, hay grupos que se han lanzado en soledad a construir cohousings, y lo han conseguido. No es imposible. 

La Confederación Española de Cooperativas de Consumidores y Usuarios, Hispacoop, editó a finales de 2018 la Guía de Cohousing Senior y Cooperativismo de Consumo, que puede servir también para iniciativas que no son sénior. Se refieren a los puntos claves necesarios para el éxito de un proyecto, comenzando por una comunidad de personas cohesionadas, “la piedra angular de todo el proyecto”, que pueden decidir de una manera democrática y participativa los pasos que seguir.

Muy importante es también la búsqueda de un suelo, que sea un espacio idóneo en cantidad de metros, legalmente aceptado, conseguir las licencias y que se adapte a los bolsillos de quienes van a formar parte del cohousing. Y conseguir la financiación, en los casos que sea necesario.

Luego hay que elegir la fórmula jurídica, que suele ser cooperativa, pero puede ser de diversos tipos (de consumo, de vivienda, de servicios o integral). Hay que ponerse de acuerdo y crear los estatutos, y trabajar muy especialmente los aspectos de la gobernanza y la gestión, para evitar problemas futuros. Y luego ponerse manos a la obra.

[Este artículo forma parte de un dossier dedicado al 'cohousing' publicado en el número 71 de la revista Alternativas Económicas. Ayúdanos a sostener este proyecto de periodismo independiente con una suscripción]