Huelin, el barrio obrero convertido en el último caramelo inmobiliario de Málaga

Sentadas a la sombra del ficus, tres mujeres interrumpen la conversación en cuanto escuchan la pregunta. “Pues mira, de eso precisamente estábamos hablando”, replican.

“Eso” es lo que cuesta comprar una casa, lo que cuesta alquilarla, lo que cuesta vivir en Huelin, un tradicional barrio obrero de Málaga. “Eso” es, también, la presencia cada vez más visible y más audible de turistas. Y “eso” es, por último, la constatación de que todo se está acelerando y la perspectiva de que todo irá a más.

“Mira, como yo no pueda disfrutar mi casa, yo también la pongo turística. O todos o ninguno”, zanja Antonia Jiménez, madrileña de padres malagueños cuya ilusión siempre ha sido pasar junto al mar los años de jubilación. Cuenta la mujer que hace poco, un grupo de chavales trepó por los “volaos” de un séptimo piso, y menudo susto. Carmen García, ya jubilada, asiente y cuenta que le da rabia y miedo que por su bloque se pasee “un chorro” de muchachos jóvenes a los que no conoce. “Vienen niñatos y se meten 40. No sabemos quiénes son o qué hacen. Si fueran normales… pero entrar a faratar lo que pillan y mean… Y ni saludan”. “¿Por qué no le ponen un impuesto?”, se pregunta Antonia: “Yo he pagado para tener estas calles y ellos las usan, las ensucian y las rompen sin pagar”.

Una plaza turística por cada ocho vecinos

Su conversación resume la preocupación de muchos aquí. Este barrio, con sus fundiciones, talleres y almacenes, fue levantado al calor de la Málaga industrial. De aquello se conservan un puñado de altas chimeneas, el nombre tomado de un ilustre del comercio azucarero y, también, cierto orgullo obrero.

Insertado en el Distrito Carretera de Cádiz (uno de los más densamente poblados de Europa), hoy se ha convertido en el nuevo caramelo para inversores y destino para turistas. Primero, por sus coordenadas: en la fachada litoral, a un paso de la estación de trenes y junto a la futura marina de yates de lujo, es una de las zonas de prolongación natural del saturado Centro Histórico, igual que lo es el Ensanche (convertido ya en Soho) al Sur, y Lagunillas (al norte), si bien Huelin está algo más alejado.

Además, sus locales comerciales y la tipología de muchas de sus viviendas permiten seguir exprimiendo el maná turístico: el pasado junio, pocos días antes de la masiva manifestación por la vivienda, el alcalde Francisco de la Torre (PP) anunció que ya solo se podrán registrar nuevas viviendas turísticas si tienen salida independiente a la calle, con efecto retroactivo desde el 22 de febrero.

Está por ver cómo se materializa la nueva restricción en una ciudad que hasta ahora incorporaba una media de ocho nuevas viviendas turísticas al día, hasta las 12.738 registradas a 12 de septiembre. En cualquier caso, de un día para otro los locales y casas bajas se convirtieron en los únicos inmuebles que, en teoría, pueden consagrarse a la vivienda turística. Y en Huelin hay muchos de esos.

Basta un paseo por calle Mendoza, una estrecha vía de casas bajas que desemboca en el Paseo Marítimo Antonio Machado: las viejas puertas de madera con su reja tradicional se alternan con las de encalado reciente, recias puertas reforzadas y mirilla electrónica. Algunas, con sus cajetines para la llave.

Un informe elaborado por el Instituto de Estudios Urbanos y Sociales da algunas cifras: Huelin, que cuenta con una población de unos 8.000 habitantes, ha pasado de ofrecer 242 a 993 plazas en viviendas turísticas (una por cada ocho residentes), un incremento del 310% desde 2018 a agosto de 2024. Ningún barrio, ni siquiera el Centro, ha sufrido ese incremento.

“Las viviendas turísticas es lo que más ha crecido en Málaga, pero es toda la oferta: hoteles, apartamentos, hostelería… El resultado es una presión demasiado grande para el Centro que ha ido irradiando a zonas como Huelin. Es una especie de epidemia que se va extendiendo”, explica Pedro Marín Cots, quien firma el estudio, y recuerda que el PGOU de 2011 no permite la convivencia de viviendas turísticas y residenciales, sin que se haya aplicado hasta ahora, cuando hay más de 12.000 registradas. Barcelona tiene un 40% menos con el triple de población.

“A veces tenemos planes, y agenda urbana, pero los guardamos en un armario”, lamenta Marín, quien durante casi dos décadas ha dirigido el OMAU, un centro de estudios municipal convertido en oficioso “Pepito Grillo” de las políticas urbanas del consistorio. La consecuencia son problemas de convivencia, el encarecimiento de la vivienda y la expulsión de los vecinos. Según Marín, en torno al 80% de estos alojamientos turísticos se han sacado del alquiler residencial, encareciendo el alquiler entre un 20 y un 40%, según el avance de otro estudio del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo de la Universidad de Málaga. Con Málaga planteará este lunes una moción con medidas urgentes para “frenar la expansión de viviendas turísticas a los barrios”.

Comprar está por las nubes: un 26,5% más caro en un año

Hace tres años circuló un vídeo de apenas 16 segundos. Lo había grabado el cómico malagueño Abraham Martín, al que se escuchaba cantar (gritar) un tema de Alicia Keys desde un balcón del barrio. Sólo había sustituido “New York” por “Hueliiin”. La broma era la comparación. Huelin sigue sin ser Nueva York, pero desde el invierno de 2021, cuando se grabó, no hay zona en Málaga en la que la vivienda se haya encarecido tanto.

Los precios de las viviendas de Huelin a la venta en Idealista han crecido un 26,5% desde agosto de 2023, y están en su máximo histórico: 3.578 euros por metro cuadrado. En la ciudad, la que más se ha encarecido en España, el incremento el 18,3% en un año, hasta los 3.069 euros. En Carretera de Cádiz, el distrito en el que se ubica el barrio, el crecimiento acumulado en los últimos tres años es del 50%. En alquiler, las cifras son similares.

“Es una locura. Hay propietarios que llaman y nos piden que demos de baja el anuncio y lo pongamos por 10.000 euros más”, explica una agente inmobiliaria que trabaja en el barrio. “Y todo se vende, menos lo descabellado”.

En las últimas semanas, una promoción en Héroe de Sostoa ha saltado a los titulares. Se llama Málaga Centrum Apartments y lleva la firma de Cogitari Homes, una firma de origen danés que ofrece 35 viviendas de una y dos habitaciones con un rango de precios que va de los 286.467 euros por 39 metros cuadrados de superficie útil a los 634.378 que cuesta otra de 68 metros cuadrados. Sin trastero ni garaje. En una de las vallas alguien ha escrito: “Fuera especuladores de nuestros barrios”.

Se trata, dice una comercial, de una promotora vinculada al segmento del lujo, con experiencia en la construcción de villas en Marbella. Pero Huelin no es Marbella. La renta neta media por hogar es de apenas 31.612, una de las más bajas entre todas las capitales del país. En la caseta aseguran que reciben un buen número de consultas cada día, sobre todo de extranjeros y madrileños. La web de la promoción solo puede consultarse en inglés. “Va muy bien”, asegura una comercial. Málaga es ya la quinta ciudad de España con la oferta más cara.

La “tentación” del turismo

“El vecino se va, y el que quiere vivir no puede”, suspira resignado Nacho Romera, que lleva años denunciando los problemas del barrio. El pasado junio participó con la plataforma Havesos en una reunión con la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, a la que alertó de la situación en Huelin. Para él, ejemplos así son la consecuencia de la inejecución de políticas públicas. “Dejan que se degrade, se pierden los locales comerciales y luego se presenta el inversor como salvación. Se lo ponen en bandeja. ¿Para qué sirven las herramientas si no las usan? Esto debería declararse zona tensionada automáticamente”. Él mismo es arrendador. Asegura que lo mantiene en 550 euros al mes a pesar de que varias agencias le han ofrecido un trato: 900 euros garantizados, y el resto para ellos.

Otros en Huelin optan por repartir las dos alturas de la casa: una para turística, otra para vivir. “Es una tentación”, subraya Paco Moya, presidente de la Asociación de Vecinos desde hace 22 años. Todos lo conocen, así que en calle Villarroel, Charo Lambert sale al encuentro y señala una casa a veinte metros de la suya. Hace meses levantaron una planta más. “En el ayuntamiento nos dijeron que teníamos que ir al juzgado. ¿Para qué está inspección urbanística?”. La planta superior ya se destina al alquiler vacacional. A ella misma le piden precio cada poco tiempo.

“Como sigamos así, la mitad se convertirán en turísticas”, advierte Moya, mientras van mostrando ejemplos en la zona del barrio más alejada de la playa: una VUT junto al generador eléctrico en calle Carpio, el antiguo Safari Park convertido en una decena de “zulos” sin iluminación natural… “La mitad son turísticos y los otros de larga duración, a 850 euros”. “¿Qué puede pagar una mercería? ¿700 euros? Si el propietario saca 4.000 al mes con el alquiler para turistas…”, protesta Romera.

De mayo de 2022 a febrero de 2024, se registraron 398 cambios de uso de local (u oficina) a vivienda en Málaga, según los datos de Urbanismo recabados por Con Málaga. Solo en calle Mendoza se registraron seis, tres de ellos para varias viviendas en cada uno. Poco antes del verano el alcalde anunció que el ayuntamiento buscaría la fórmula para que se dedicasen al alquiler de larga duración al menos durante un año, y no al turístico, pero desde entonces nada nuevo se ha sabido. El ayuntamiento no ha facilitado a este medio la cifra actualizada de reconversiones.  

Planes de futuro: peatonalizar y una marina de lujo

A las puertas del mercado, epicentro del barrio, Juan vende ramas de tomillo y caracoles a 5 euros al kilo, mientras lo observan con curiosidad extranjeros de visita exótica al barrio. Huelin es uno de esos destinos que ofrece la imagen genuina que ya apenas se atisba en el Centro. “Antes no se veía a ninguno, pero desde febrero o marzo, ha habido un cambio”, asegura Agustina Martínez, ya con el carro de la compra lleno.

Moya cree que la tendencia irá a más. “Hace algunos años me reuní con un concejal que me dijo que esto iba a ser el nuevo Soho. Me dijo que el Centro iba a llegar aquí”. De momento, mira con más inquietud que ilusión la llegada de fondos europeos. Pronto empezará la obra para peatonalizar gran parte del barrio. 6,7 millones de euros (5 de ellos de Fondos Next Generation) para crear una “supermanzana” peatonal.

Algunos lo ven como un caballo de Troya, y observan con preocupación lo ocurrido en el Centro (hoy vaciado de vecinos), Ensanche (Soho) y lo que pueda pasar a partir de ahora con Lagunillas. Marín Cots defiende el proyecto, en el que participó el propio OMAU, por su capacidad para mejorar el medio ambiente urbano: “Si se hiciera en toda la ciudad, cambiaría el sentido paisajístico de los barrios y daría más frescor”.

A medio plazo, otro proyecto dará otro empujón: un puerto deportivo en San Andrés (frente al Parque de Huelin) a imagen y semejanza de Puerto Banús: 600 amarres orientados a embarcaciones de recreo y yates, y espacios comerciales orientadas al segmento de lujo. La promotora, el grupo catarí que también pretende levantar el polémico rascacielos del Puerto, prevé iniciar las obras a finales de año. El objetivo, dijo el presidente del Puerto, es crear una “nueva centralidad” para la ciudad.

“Aquí va a haber un cambio tan grande que, si no ponen un tope, aquí solo podrá vivir gente de dinero”, vaticina Moya. “Recuerda lo que te digo: cuando sea peatonal, estas calles serán para los bares y los turistas”, vaticina Antonia junto al ficus. Y vuelve a advertir: si ella no puede vivir aquí, tendrá que sumarse a la corriente.