Del desánimo a la victoria: cómo los vecinos de La Jirafa lograron que su comunidad de propietarios pueda vetar pisos turísticos

El Tribunal Supremo (TS) ha fallado a favor de la comunidad de propietarios de dos edificios ubicados en pleno centro de Oviedo y a orillas del río Urumea, en Donostia, que promovieron acciones legales para la clausura de viviendas de uso turístico vacacional que desarrollan una actividad económica en sus fincas.

En una sentencia pionera, los magistrados de la Sala de lo Civil avalan que sean las comunidades de propietarios quienes tengan la potestad de vetar este tipo de actividades. En ambos casos, sus estatutos prohibían expresamente este tipo de negocios.

La resolución del alto tribunal ha sido muy bien acogida por los vecinos afectados, ya que reconocen que la llegada de turistas a sus edificios les resultaba una actividad molesta y han gastado tiempo y dinero en batallas legales hasta lograr el cierre de este tipo de viviendas de uso turístico.

Los propietarios de las 40 viviendas del edificio de La Jirafa Élite compraron estos pisos de lujo, ubicados en pleno centro de Oviedo, buscando una tranquilidad que aseguran que perdieron cuando, en 2019, dos de estas viviendas se destinaron a turismo vacacional.

El Ayuntamiento y el Principado habían otorgado todos los permisos a las empresas Noranalón S.L. y Peña Sobia S.L. sin tener en cuenta que los estatutos de la comunidad, de 2005, prohibían expresamente el desarrollo de cualquier actividad económica, mercantil o empresarial.

Los vecinos del edificio ovetense acudieron a los tribunales asturianos para que cesara su actividad. Aunque admiten que los inquilinos de los pisos turísticos no celebraban fiestas, ni hubo problemas de convivencia en estos cuatro años de batalla legal, no les gustaba encontrar habitualmente maletas en el portal, ni ver a gente “desconocida” entrando y saliendo y en cualquier franja horaria.

Estaban “muy desanimados” después de perder en el juzgado de primera instancia y los recursos ante la Audiencia Provincial y el Tribunal Superior de Justicia de Asturias, pero decidieron gastar un último cartucho y recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo (TS) donde la Sala de lo Civil acaba de dictar sendas sentencias que afectan tanto al edificio de Oviedo como a otro procedimiento similar en Donostia por las que se determina que la actividad de estos pisos turísticos debe cesar en sus respectivos edificios al haber prohibido las actividades económicas en ellos.

“El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica”, dicen los jueces en una de las resoluciones.

Maximino Monjardín: “Este tema salía en cada reunión ”

Maximino Monjardín Barrero, de 83 años, reside en la cuarta planta del edificio La Jirafa Élite. Puntualiza que vive en un edificio de lujo, en pleno centro de Oviedo, porque “se lo compró su hija”.

Está muy satisfecho de que el TS les haya dado la razón a los propietarios porque los inquilinos son, en su opinión, “una gente un poco zángana que no paga la comunidad” y encima se aprovechaban de todos los servicios del inmueble que, dice, cuestan dinero: “del alumbrado y los servicios centrales de agua fría, agua caliente y calefacción”, enumera.

Por contra, las empresas propietarias contaban, según dice, “con buenos abogados” porque llevan muchísimo tiempo luchando contra ellos y no ha habido forma de cobrar los gastos de la comunidad. Él, particularmente, calcula que “son muchos millones de las antiguas pesetas”, ya que en La Jirafa Élite se paga una cantidad “alta” de comunidad y era un tema recurrente en cada reunión.

“Todos están muy contentos y si pudieran tirar los fuegos artificiales por la ventana, los tiraban”, resume la sensación de satisfacción que les ha dejado la sentencia.

Luis Mayo es el presidente de la comunidad de propietarios. Explica que en 2005 se hizo una reforma integral y la promotora vendió los pisos como asociados a una exclusividad de un edificio emblemático que había sido hotel, en el año 1964, y especialmente los propietarios valoraban estos condicionantes de exclusividad.

Los vecinos se enteraron de la existencia de uso turístico de las dos viviendas de la planta 17 al verlas anunciadas en la plataforma digital Airbnb e inmediatamente se activaron todas las alarmas.

La misma promotora para los residentes y las empresas

“Evidentemente nos pusimos en contra de esta actuación, máxime cuando estaba perfectamente recogido en los estatutos que, para más inri, habían sido confeccionados por la promotora del edificio, siendo la misma que está vinculada a nivel accionarial con quien hacía la explotación de las viviendas de uso turístico, Entonces hasta ahí había un interés que se ve que primero no lo era y luego lo empezó a ser. Ahí lo dejo”.

El presidente asegura que la principal queja de los propietarios proviene del tránsito de personas desconocidas con entradas y salidas continuas del edificio, ya que hay muchos residentes que han buscado pasar desapercibidos y esa tranquilidad se ha roto con esta actividad.

“Estamos muy satisfechos después de cuatro años de peregrinaje, tocando muchísimas puertas, al ver que al final nos han dado la razón de algo que era tan evidente como que está recogido en los propios estatutos de la comunidad y la imposibilidad de ejercitar actividades de residencia turística, máxime cuando este edificio cuenta con dos portales, este que es el número uno dedicado exclusivamente a viviendas y el número dos que así lo diseñaron los promotores, dedicado precisamente a temas profesionales y locales”, corrobora.

María José Rodríguez Menéndez de la empresa MJ Narcea es la administradora. Al igual que el presidente, explica que el edificio tiene dos portales y dos subcomunidades: la de viviendas que se accede a través de la calle Pepa Ojanguren y la de oficinas que está en la calle Pelayo.

Cuando se enteraron a través de la plataforma digital de que había dos viviendas turísticas la comunidad envió a las empresas propietarias una comunicación para el cese de actividad en base a lo que se recoge en los estatutos, pero éstas no atendieron al requerimiento.

En la reunión convocada para tratar el asunto acudió un abogado en representación de las empresas y alegó que contaban con todos los permisos, como respaldaba la existencia de la placa VUT.

“Cuando fuimos al ayuntamiento para decir que no se podía hacer alquiler vacacional, nos encontramos con muchas puertas cerradas igual que ocurrió en la Consejería de Turismo”, señala María José.

El abogado José Abella, del bufete jurídico Gómez Gordillo, representó a la comunidad de propietarios cuando acudieron al despacho para alertar de que se habían inscrito dos viviendas en el Registro de Actividades Turísticas del Principado y se destinaban al alquiler vacacional.

“La comunidad estaba en contra de esa actividad y tratando de hacer valer una cláusula estatutaria que prohibía realizar cualquier tipo de actividad empresarial, profesional o mercantil en las viviendas, iniciamos una acción civil por vía civil, para cesación, y otra por vía contencioso administrativa, impugnando el reconocimiento de las viviendas”, explica el letrado. Lo que hace el Supremo es dar validez a esa cláusula que figuraba ya en los estatutos de la comunidad y que, en opinión de José Abella, no es nada habitual.

“No es extraño encontrarse cláusulas de este tipo, pero sí es verdad que no es lo más habitual. En este caso -continúa- concurre también un poco la peculiaridad del edificio en cuestión, que es un edificio que antaño era un hotel y cuando se rehabilitó y se reformó, los promotores se encargaron de diferenciar bien lo que era uso de vivienda y uso comercial. De hecho, por eso hay dos entradas diferenciadas y eso yo creo que también sirvió un poco como refuerzo del argumento”.

El recelo de los vecinos en Donostia

Donostia es una ciudad en la que el turismo empieza verse desde muchos ámbitos como un problema y que ya ha puesto coto la construcción de nuevos hoteles y alojamientos en el centro de la ciudad. Por eso, la proliferación de pisos turísticos se ve cada vez con mayor recelo por parte de los vecinos teniendo en cuenta, además, que es una de las capitales con mayores problemas de vivienda por su falta de espacio y por la carestía de los pisos.

La comunidad de vecinos que acaba de ganar la batalla en el Supremo contra estos alojamientos puede decirse que es una perita en dulce para este tipo de alojamientos. Construida en 2016, está en una buena zona de la ciudad, el Paseo de Urumea, a sólo un paseo de las playas y con una piscina en la azotea, un elemento que hacía más evidente quizá que en otras comunidades de vecinos que había ‘gente de fuera’ y cada fin de semana distinta, ocupando sus espacios en las zonas comunes.

Ya desde el primer verano en el que el edificio estuvo habitado empezaron a verse turistas que ocupaban cuatro o cinco pisos, que estuvieron en funcionamiento hasta que con las primeras sentencias en las que se daba la razón a los vecinos se les instó a que cesaran en la actividad, justo en el momento en el que llegó la pandemia, y, y ya metidos en un bucle judicial porque los promotores de los apartamento turísticos recurrieron las sentencias, no se ha vuelto a recuperar su uso turístico, con la cuestión zanjada ya ahora por completo por el alto tribunal.

Esta comunidad llevaba en sus estatutos la prohibición de realizar actividades económicas, que es lo que ahora ha reconocido el Supremo que incluye a los pisos turísticos, aunque no estén especificados de forma expresa.

“Hay muchas comunidades en Donostia en esta situación”, señala Igor Urdangarín, el abogado que ha llevado el caso de esta comunidad donostiarra. Algunas comunidades antiguas hacen referencia en sus estatutos a la prohibición de hospedajes o casas de huéspedes. “Pero también hay otras muchas que no tienen reflejado nada en los estatutos”, recuerda. Para esas el problema es mayor, porque hay diferentes interpretaciones judiciales sobre si se puede prohibir o no esta actividad por las comunidades cuando ya está en marcha.

Como recuerda Jon Etxaniz, el administrador de fincas que lleva la comunidad donostiarra que ha ganado la sentencia, ahora la ley permite que las comunidades prohíban esta actividad con una mayoría de tres quintas partes de la junta, pero no es aplicable a los apartamentos que ya están en funcionamiento.

“En este caso estaba todo claro. Los vecinos empezaron a quejarse de las molestias sobre todo en el uso de la piscina, y consultamos con el abogado las posibilidades que teníamos con los estatutos de la comunidad. Lo llevamos a la Junta general y se decidió recurrir a la vía judicial, que se ha alargado tanto porque los dueños de los pisos han recurrido una y otra vez”.

Lo que sí está claro es que los vecinos cada vez son más proactivos a organizarse para intentar la prohibición en sus comunidades y llevarlo a los tribunales antes de cargar con la molestia de turistas en el edificio, “que muchas veces consideran que causan ruidos o les genera inseguridad”, dice Etxaniz.

“Prefieren pagar un abogado y los costes judiciales”. “Y no es sólo el miedo a la molestia del que está puerta con puerta, o de que se ocupen lugares comunes”, como es el caso de esta comunidad con la piscina. “También hay un temor que se devalúe el valor de edificio”, señala Urdangarín.