Fernando Cos-Gayón, director de la cátedra de Vivienda de la Politécnica: “Hace falta un gran aumento de la vivienda protegida”

Una persona que cobrara el salario mínimo no podría pagar en solitario ninguno de los inmuebles disponibles para alquiler en la ciudad de València sin rozar el umbral de la vulnerabilidad. El consenso entre expertos indica que existe riesgo cuando se supera el 30% de los ingresos para el pago de la vivienda. Tomando como referencia la última actualización, que eleva el salario a 1.080 euros, ello implicaría no superar los 360 euros de renta por persona. El piso más barato que aparece en un portal inmobiliario consultado este viernes es un estudio de 45 metros cuadrados y una sola habitación, con un precio de 400 euros en el distrito de Quatre Carreres. En la descripción se indica: “No cabe cama de matrimonio”. El siguiente, por 450 euros, en el barrio de la Creu Coberta, es un estudio de 25 metros cuadrados en el que la cama individual forma parte del salón. Tampoco caben dos.

El precio de la vivienda en compra y alquiler ha sufrido un aumento notable en los últimos años. Este incremento deja fuera del mercado a cada vez más personas, provocando una situación de emergencia habitacional reconocida por los expertos y por el Gobierno autonómico. “Hay una diferencia entre el precio de la vivienda y los salarios que la hacen inaccesible para una parte de la población”, apunta Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politécnica de Valencia. Arquitecto y profesor titular de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación, alerta de que “nos encontramos ante una emergencia habitacional que solo se resuelve con la intervención de la administración”. “Hay gente que no va a poder ni comprar ni alquilar una vivienda por sí solos. Hay familias que comparten vivienda de forma indeseada y se están produciendo asentamientos informales”, apunta.

El profesor señala la falta de suelo disponible en Valencia y de vivienda en general como una parte importante del problema: “Hay tal escasez de vivienda de obra nueva que no se repone la vivienda de segunda mano y se hace más pequeño lo disponible para el alquiler. Si a eso le unes que comprar una vivienda implica tener ahorrado un 20 o un 30% del total de compra, [a la persona con menos ingresos] solo le queda el alquiler. Y lo que queda en alquiler cada vez es peor. Son vasos comunicantes”. Además, recuerda, es más barata la cuota de hipoteca que la del alquiler, pero esa barrera de los ahorros necesarios para la compra lleva a mucha gente al mercado de alquiler, reduciendo la oferta disponible, encareciendo el precio y expulsando a una parte de la población.

La ciudad consume unas 3.000 viviendas al año, estima el responsable de la cátedra, que engloba en el aumento de la demanda diversos factores socioeconómicos: movimientos migratorios, el aumento del teletrabajo y de los nómadas digitales, una mayor esperanza de vida, el atractivo económico de una zona o que las viviendas se destinen al alquiler turístico son cuestiones que han influido en ese desajuste.

En cuanto a la respuesta por parte de la Administración, se muestra contundente: hay que construir vivienda protegida, al estilo de las promociones de los años 90, que combinaban ayudas a la compra y a la construcción de vivienda social. “No puede ser que dos personas con el salario mínimo interprofesional caigan en la vulnerabilidad, la administración tiene que tomar cartas. Tiene que hacer propuestas y no en solitario, sino de la mano de la sociedad civil y la empresa privada. Hace falta más suelo y más suelo protegido”, señala el profesor, que aboga por homologar las ayudas fiscales.

Sobre la regulación del alquiler y las propuestas de limitación de precios, el profesor se muestra reacio: “Históricamente el tope a los alquileres no funciona: en los rangos altos, el que tiene la vivienda prefiere destinarla a otra cosa. Además, el que no podía entrar [en el mercado], sigue sin poder”. Respecto a las medidas implementadas en la última legislatura -ayudas al alquiler y movilización de vivienda vacía de grandes tenedores- considera que, pese a que son necesarias, no cubren la magnitud del problema actual: el acceso a la primera vivienda sigue siendo complicado. Según estima, el 80% de la oferta de vivienda procede de propietarios que no tienen la consideración de grandes tenedores. De nuevo, apunta, se requieren promociones de vivienda protegida y una colaboración con las empresas para impulsarlas.

“Hace falta un gran aumento de la oferta de vivienda de la mano de la vivienda protegida, si no, solo puede comprar una vivienda de obra nueva quién tiene mayor poder adquisitivo”, reitera, e insiste: “Mucha gente se está convirtiendo en vulnerable. La administración tiene que actuar rápido y debe hacerlo ampliando la posibilidad de oferta. Y desde luego, hay que liberar suelo. Una ciudad debe tener posibilidad de expansión”, reitera.

Carencia y acumulación de vivienda en la Comunitat Valenciana

Según los datos de la vicepresidencia segunda y Conselleria de Vivienda, que dirige Héctor Illueca, actualmente hay 14.165 viviendas de protección pública autonómicas, a las que se prevé incorporar otras 2.000 viviendas próximamente. La cifra apenas supone el 0,7% de la vivienda total en la Comunitat Valenciana. Pese a la legislación aprobada y la compra pública, a fecha de enero de 2023, hay 13.356 familias inscritas en el registro de demandantes de vivienda pública de la Comunitat Valenciana, pendientes de poder acceder a una vivienda digna, asequible y adecuada. Además, los últimos datos en relación con las viviendas vacías, referidos al año 2021, situaban este número en 86.137, de las que la Generalitat estima que unas 20.000 pueden estar en manos de grandes tenedores y la Sareb.

Según estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 15% de las viviendas totales en España están en manos de grandes tenedores, y según datos de la Dirección General del Catastro, que pertenece al Ministerio de Hacienda, en 2021 había más de 36.632 grandes tenedores de viviendas en la Comunitat Valenciana. De éstos, 31.607 eran titulares de entre 11 y 25 bienes; 3.303 lo eran de entre 26 y 50 bienes; y 1.722 eran titulares de más de 50 bienes.