¿Qué gastos de la hipoteca tenemos que pagar nosotros?
El punto de partida en la polémica sobre quién debe pagar los gastos de formalización a la hora de pedir una hipoteca hay que situarlo en diciembre de 2015. En aquella fecha, una sentencia del Tribunal Supremo dictaminó que eran inválidas las cláusulas en los préstamos hipotecarios que imponían al usuario la cobertura de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca.
La sentencia razonaba que al menos una parte de dichos gastos deberían ser cubiertos por los bancosdichos gastos, pues estas entidades son las que tienen el principal interés en establecer el acuerdo de préstamo. No obstante, el alto tribunal no determinaba qué gastos tocaban al cliente y cuáles al banco, sino que dejaba esta aclaración para posteriores sentencias de juzgados ordinarios en cada caso.
Lo que reclaman los abogados
Los bufetes de abogados especializados en la materia aventuraron al principio que la mayoría de los gastos podían ser reclamados. Esto es:
- Gastos notariales de constitución de la hipoteca
- Gastos por la inscripción en el registro.
- Gastos de autoliquidación (pago) del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos de cancelación de la hipoteca (son trámites normales que puede hacer la persona).
- Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta.
- Gastos por estudios previos de las condiciones financieras del o la solicitante, cuando los hubiere.
- Gastos por la tramitación y redacción de la hipoteca.
- Gastos de abogados y procuradores en caso de juicios o reclamaciones por demora.
- Gastos por cualquier modificación que se introduzca en el documento hipotecario, incluida la cancelación por adelantado de la misma (referido a la redacción, no a las penalizaciones).
- Si el banco nos obligó a contratar un seguro contra impagados debe pagar él tanto las primas como los gastos de su contratación.
Lo que podemos conseguir que nos devuelvan
Sin embargo, las sucesivas sentencias han ido matizando quién debe pagar qué y en la actualidad los bufetes son más cautos a la hora de reclamar la devolución de gastos, centrándose en:
- Factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de tasación de la vivienda.
- Factura del registro de propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
- Impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Gastos de gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
Lo que nunca devuelven
No obstante, no todos los jueces conceden el total de estas reivindicaciones y lo más normal es que se llegue a un acuerdo extrajudicial entre el cliente y la entidad por el cual se reparten los gastos. Pero, de todos modos, hay tres entre ellos que por norma los bancos se niegan a asumir y en su totalidad acaba pagando el cliente:
- El impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta la Escritura de Préstamo Hipotecario
- Los gastos de tasación del inmueble para cuya compra se pide la hipoteca, que corren por parte de un organismo independiente
- Los gastos de gestoría cuando la misma ha sido escogida por el usuario.
Qué pagan ellos hoy en día
Ahora bien, desde la sentencia que prohíbe utilizar cláusulas para que el cliente asuma todos los gastos, y a golpe de reveses judiciales, poco a poco los bancos han asumido como mínimo el reparto de gastos, pero aplican diferente criterios según la entidad. Así, algunos asumen los gastos de notaría y los gastos de registro de la propiedad de la hipoteca (las copias necesarias para su inscripción registral), mientras que otros pagan la inscripción registral, los gastos de gestoría por la tramitación y gestión de dicha inscripción y la copia de escritura o corren con los gastos derivados del registro de propiedades y los gastos de gestoría.
