Ismael Clemente: “Ni el más experimentado de los gestores habría sabido reaccionar a esta crisis”

Ismael Clemente es el consejero delegado de Merlin Properties, la mayor sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) en España, especializada en oficinas y locales comerciales, no en vivienda. Hace unos meses entró en la Operación Chamartín tras comprar a la constructora San José una parte de su participación (el 14,4%) en la sociedad, en la que continúa BBVA como accionista mayoritario.

En una entrevista telefónica, Clemente asegura que la macrooperación en el norte de Madrid continuará como estaba previsto a pesar de la crisis del coronavirus, ya que ahora está en la fase de firmas de convenios. No obstante, prevé que la industria de la construcción puede llevarse ahora “un segundo golpe” tras el de 2008. Aunque lamenta que no se tomaran decisiones de aprovisionamiento más temprano de material sanitario frente a la epidemia, considera que “realmente ni el más experimentado de los gestores sabría cómo reaccionar en una situación como esta” y que no es momento de criticar sino de “arrimar el hombro”.

Respecto a la fiscalidad de las socimis (que no pagan impuesto de Sociedades, lo que provoca que se dejen de ingresar 260 millones anuales en este impuesto, según los Presupuestos de 2018), defiende que los ingresos para el fisco acaban siendo los mismos aunque se retrasen, ya que están obligados a repartir dividendos que sí se gravan. El acuerdo presupuestario entre PSOE y Unidas Podemos prevé un cargo del 15% sobre el beneficio no distribuido.

Con la situación de catástrofe macroeconómica que se nos avecina, se habla de elevar la fiscalidad de quienes más ingresan y más patrimonio tienen. Incluso de una tasa COVID que afectaría tanto a IRPF como al impuesto de patrimonio. ¿Qué le parece?

La reclamación de que existe una insuficiencia de ingresos y que hay que subir los impuestos por parte de un sector público que busca siempre contar con cuantos más recurso sean posibles mejor ha existido siempre. Siempre que sea de una forma relativamente extraordinaria y que se maneje con prudencia, bien. Ahora, con lo que hay que tener mucho cuidado, sobre todo en un país como España, que no es un país rico, es con la letra pequeña. Porque España es un gigante con pies de barro. Si uno coge las tablas, hay aproximadamente cuatro millones de contribuyentes, a partir de 30.000 euros, que suponen el 75% de la recaudación. Entonces, si intentas apretar mucho más ahí, como ya hizo en su momento Francia, normalmente no consigues incrementos de recaudación. Lo que sí que puedes conseguir es un efecto de desplazamiento que acabe provocando un desastre en las arcas públicas.

Pero la idea que se maneja no es un recargo a quien gane más de 30.000 euros, sino por encima de 300.000, 600.000 euros, y patrimonios de más de un millón de euros.

Si la filosofía la entiendo, pero es que hay muy poca gente en esa posición, un 0,4%, y si encima esa poca gente que hay se te va, le haces un agujero al sistema espectacular y se van, como pasó en Francia.

Está también el ejemplo de Dinamarca o Francia, donde el Estado ha decidido no ayudar a las empresas que tributen en paraísos fiscales.

A mí eso me parece muy bien. Si una actividad en España se desarrolla a través de paraísos fiscales y no paga impuestos, como casi todo el online, que se le pongan cortapisas. Pero si vas a por una persona que está en España, paga en España, hay que pensar en la fábula de la gallina de los huevos de oro. Si coges un cuchillo y la rajas te quedas sin la gallina y sin los huevos.

La carga fiscal de España respecto a PIB, en comparación con otros países parecidos, está por debajo, no por encima.

Pero esto tiene que ver sobre todo con la existencia tremenda de una economía sumergida. Hay que ser sensato, saber cómo actuar sobre el sistema tributario sin romperlo, porque tiene unos equilibrios muy frágiles. Hay que tratar bien a quien paga impuestos en España, tiene su negocio en España, sus barcos con bandera española, vive aquí, que gasta aquí, que tiene obviamente unos trenes de vida altos como consecuencia de sus ingresos. Déjalos que funcionen. Lo que sería maravilloso es que España tuviera cincuenta Amancio Ortega, porque irradian riqueza a su alrededor.

Bueno, ellos ganan lo que ganan entre otras cosas gracias a los que trabajan para ellos y les compran.

No, pero no lo regalan. Que esto, como diríamos en mi pueblo, “pues hazlo tú”. Que Amancio Ortega no viene de la pata del Cid. Que este tipo de razonamiento me valía en la época del franquismo, ni Amancio Ortega ni Juan Roig son hijos de nadie, no les odiemos tanto.

No es cuestión de odio, sino de que cada cual pague lo que corresponde. Y tal y como se van a elevar los gastos en esta crisis y la cantidad de gente que se va a quedar afectada los ingresos deberán subir. ¿De dónde se saca?

Pues se saca de que esa gente vuelva a tener un trabajo cuanto antes, y para eso hace falta inversión productiva. Y es muy importante no asustar a los que invierten productivamente, porque si los asustan se van. Y si la inversión productiva la tiene que hacer el Estado, no es inversión productiva.

Respecto al nivel de ingresos respecto a PIB ¿no cree que tiene que ver más con la evasión y elusión que con la economía sumergida? El FMI tiene un estudio según el cual el 40% de la inversión internacional de la multinacionales busca la elusión fiscal.

El FMI habla de planificación fiscal agresiva, que existe porque hay muchos países (que no son paraísos fiscales) que quieren que exista. Y España es uno de ellos, con las ETVEs vascas, el régimen fiscal canario, las deducciones por amortización del fondo de comercio que nos tumbó la UE... No es el peor del mundo, pero participa. Yo creo que los grandes contribuyentes están bastante trincados por la Agencia Tributaria y evasión o elusion fiscal o incluso planificación agresiva cada vez hay menos. Pero es más feo pensar que si veinte millones de españoles no nos escaqueásemos de pagar mil euros de IVA al año, la agencia recaudaría 20.000 millones más.

Régimen fiscal de las socimi

Las socimi llevan tiempo en el punto de mira del discurso político por su fiscalidad. ¿Teme que ahora que hacen más falta ingresos públicos se acabe por endurecer el pago de impuestos?

La socimis no suponen ninguna merma de ingreso per se para el Estado. Simplemente, en vez de pagar el impuesto en origen en la propia compañía lo pagan en destino, puesto que están obligadas a distribuir dividendos todos los años, y el que lo recibe lo paga. Por tanto, no entendemos muy bien la polémica y si la polémica vuelve, pues nos aguantaremos con lo que venga, porque ya nos tiene realmente aburridos.

Si no es una fiscalidad ventajosa ¿por qué no quieren que se les toque?

Es igual para el Estado, para la empresa no lo es. No es lo mismo pagar tú el impuesto a que lo pague tu accionista. Si lo miro por comodidad, para mi como gestor es igual, yo pago Sociedades y entonces ya me quitan la obligación de repartir dividendo, con lo que entonces voy engordando la compañía cada año. Lo peor del cambio sería para los inversores, sobre todo los que no se beneficien de una deducción por doble imposición. Por eso, si lo cambian es previsible que el precio de la acción caiga y, lo que es peor, que cada vez que vayamos al mercado a por capital compitamos con nuestros equivalentes de países donde eso no pasa, en cuyo caso el dinero se lo darán a ellos y no a nosotros y volveremos a lo de siempre, al atraso del mercado español en inversiones.

Ahora mismo una socimi tiene un tipo impositivo del 0% en Sociedades. Y un retraso en el pago de los impuestos, ya es una ventaja fiscal en sí mismo.

No, es un retraso para el Gobierno que lo introduce en el primer año, porque donde pensaba recaudar el impuesto de sociedades, lo tributa cuando se distribuye el dividendo el año que viene. Pero a partir del siguiente ya no se produce retraso.

En todo caso, el accionista de una sociedad anónima normal también paga impuestos cuando recibe un dividendo, como en las socimi, a pesar de que la empresa pague impuesto de Sociedades.

El que recibe dividendo de una SA normal también paga, sí, salvo que tenga un determinado porcentaje (5%) en cuyo caso no paga porque se beneficia de deducción para evitar la doble imposición. Misma historia si es extranjero y su país tiene convenio con España para esto mismo, con independencia de participación que ostente. Por tanto el único paganini real de la diferencia entre una socimi y una sociedad de régimen normal es el español inferior al 5%, que se fastidia y paga dos veces, lo cual es bastante injusto, pero es así.

¿Qué le parece la petición de la asociación Asocimi de una moratoria en el pago de dividendos para poder seguir acogiéndose al régimen fiscal de la socimis?

Si hay que repartir el dividendo obligatorio ha de repartirse, precisamente, para que el Estado capture su parte de la cuota tributaria. Si decides no distribuir ya no tendría sentido que te eximieran del impuesto de sociedades. Entonces, de forma excepcional, un año, dos años, si el gobierno se lo da, no seré yo quien diga nada en contra ni se enfade. Pero debería ser algo excepcional. Porque cuando una socimi deja de distribuir los dividendos obligatorios deja de ser socimi y por tanto deja de ser útil desde el punto de vista de la figura tributaria. Es una buena forma de preservar liquidez, pero no debería ser lo normal.

La Operación Chamartín sigue con normalidad

La aprobación definitiva de la Operación Chamartín o de Madrid Nuevo Norte ha coincidido con el confinamiento y con la crisis del coronavirus. ¿Cómo cree que se puede ver afectada y qué calendario maneja ahora?

En principio, con toda la prudencia, creo que no debería afectarle mucho porque en estos momentos, tras haber recibido la aprobación definitiva, se inicia una fase en la que se firman convenios con todas las administraciones públicas que van a liderar las obras de infraestructura (Adif, Canal de Isabel II y Consorcio de Transportes de la Comunidad de Madrid, Ayuntamiento y Comunidad), y también alguno con los proveedores de gas, electricidad, etc.

Entonces, sólo una vez que todos esos convenios están firmados, se procede a la transmisión física de los terrenos y comienza la fase de planificación y ejecución de infraestructuras. Aún falta un tiempo para eso y en cualquier caso, las obras de infraestructuras probablemente podrían avanzar porque, eso sí que se consideran actividades esenciales, la construcción. Entonces, en principio no debería afectar mucho. Sería tremendo si nos hubiera pillado, por ejemplo, en fase con los edificios terminados en fase de comercialización, porque obviamente todo se va a complicar y la economía se va a ralentizar, pero en la fase en la que estamos no debería retrasar o afectar muy negativamente.

De hecho, ha surgido un clima bastante bueno de colaboración entre administraciones y entre partidos. Ya lo vimos el otro día en las palabras de Rita Maestre. Históricamente además Más Madrid siempre había sido un abanderado de la operación, porque en cierto modo, esta última versión la parieron ellos y luego la aprobó José Luis Martínez-Almeida. Y ahora mismo lo que vemos es una muy buena colaboración entre las administraciones, entre ayuntamiento y comunidad, que realmente están haciendo las cosas con seriedad y a su vez incluso con los partidos de la oposición respecto a la operación.

¿Qué le parecen en general las medidas adoptadas y de cierre de la actividad?

Me parece doblemente necesario en la situación en la que estábamos, porque lo primero era intentar controlar la situación sanitaria. ¿Se podría haber hecho de otra forma? Otros países lo han dicho de otra forma, pero esto es como cuando vas por la Castellana y una moto entra hacia el carril lateral y se estampa contra una farola, tienes que ir llamando al 112 e ir a ver qué le pasa al de la moto. No ponerte ni hacerle fotos ni a comentar si es que venía borracho o conducía mal.

Creo que realmente ni el más experimentado de los gestores sabría cómo reaccionar en una situación como esta. Lo único que sí me da un poco de pena es que viéndolo venir ya a finales de enero y febrero no hubiéramos hecho una arrancada un poco más rápida de acopio del mercado internacional. Pero ahora mismo lo que hay que hacer es arrimar el hombro, intentar salir de esta cuanto antes y después de que se salga de la situación sanitaria, ya nos pondremos a arreglar la situación económica.

¿Cree que de alguna forma va a cambiar el panorama económico en España? El turismo, por ejemplo, se va a ver muy afectado, la hostelería, cosas que tradicionalmente aquí tienen mucho peso. ¿Tendrá más peso la industria?

La verdad es que el reequilibrio sectorial de una economía se produce en plazos larguísimos. Quitarle en España peso al sector turístico para dárselo al sector industrial como poder, se puede, pero se tardará muchísimo.

En este ciclo económico, yo si fuera el ministro de Economía o de Industria, desde luego apostaría más por la industria nacional, porque creo que esto va a ser la tendencia en los próximos años en muchos países. La industria farmacéutica era un gigante con pies de barro. Se vendían los productos aquí, pero los principios activos se fabricaban en La India porque era contaminante, y aquí lo limpito, el producto final. Problema: llega la necesidad de sintetizar hidroxicloroquina y ¿dónde se fabrica el principio activo? En La India.

Este tipo de cosas hay que repensarlas. Hay que tener industria nacional, pero para tener industria nacional tiene que haber una inversión productiva por parte de una serie de colectivos o señores que crean en esa industria nacional. Y para eso también tiene que haber un cambio en la mentalidad de los consumidores, porque en esta baratización a la que nos hemos acostumbrado como consecuencia de la globalización, todo el mundo compra siempre lo más barato y sin mirar dónde se ha hecho. Probablemente habrá que etiquetar los productos. Probablemente habrá que favorecer las marcas europeas y las españolas en particular. Pero no creo que sea una cosa inmediata ni cuestión de dos años.

¿Y la construcción, cómo cree que se puede ver afectada a medio plazo?

Obviamente todos los bienes duraderos que normalmente son caros de adquirir como casa y coches, en situaciones de incertidumbre se llevan un golpe importante porque las decisiones importantes de inversión, la gente, como mínimo, las aplaza. Y como consecuencia de eso la actividad del sector de construcción puede caer un poco más. Y dinero para infraestructuras, desgraciadamente no hay. El sector público no puede tampoco lanzar grandes planes de infraestructuras porque está endeudado al 100% del PIB y probablemente vamos a salir al 110 o 115% del PIB. Y entonces los márgenes de actuación del sector público son nulos o muy bajos.

Entonces, sí se puede ver afectada la industria de la construcción, que ya se llevó un palo importante en el 2008. Ya se lo habían llevado en infraestructuras. Las empresas españolas de infraestructuras se fueron fuera de España porque aquí ya no había la posibilidad de hacerlas. Empezaron con la construcción residencial y aquí pueden llevarse un segundo golpe.

¿Habrá caídas importantes de precios de vivienda, oficinas, centros comerciales?

Cuando cuando se produce una crisis normalmente hay un reequilibrio de las rentas debido, en este caso, no a una sobreoferta, sino por la infrademanda. En oficinas teníamos una situación en la que había más demanda que oferta y eso movió hacia arriba tanto la ocupación como el precio. Ahora, la indecisión que genera la incertidumbre probablemente hará que las empresas se aguanten en sus planes de expansión, que no inviertan y como consecuencia no crezcan y no necesiten nuevo espacio. Y debido a eso, seguramente se alcanzará un equilibrio entre oferta y demanda, que no sé si terminará con rentas al alza o a la baja. Depende de cuánto se ajuste. En estos momentos el desequilibrio era significativo en favor de la de la demanda. Si la demanda cae, pues a lo mejor pasa a pesar más la oferta y en ese caso bajará un poco la renta, pero siempre en todos los ciclos bajan y suben de forma muy paulatina.

Con los nuevos hábitos que se pueden imponer por motivos sanitarios para evitar las aglomeraciones ¿cómo ve el futuro de los centros comerciales?

Lo que estamos viendo en Asia es es que cuando se reabren vuelven a funcionar. Inicialmente empiezan con tasas de tráfico de ocupación en torno al 40% de las medias anteriores a la pandemia y luego poco a poco se van recuperando. Más nos vale que tengan futuro, porque si el futuro es una nave robotizada de distribución de Amazon en Coslada, es un futuro sin empleo. Creo que probablemente el centro comercial es un gran afectado por esta crisis, pero podría llegar a ser un gran ganador porque se le acabe quitando el estigma que durante muchos años ha tenido, que consideraba los centros comerciales enemigos del pequeño comercio. Hoy en día, creo que cada vez más, como consecuencia de la crisis, muchos alcaldes y muchos políticos está viendo que el 70% aproximadamente de la masa de comerciantes de un centro comercial son autónomos y pymes que funcionan con franquicias o que funcionan con tiendas propias y crean bastante empleo.

Posible suspensión de dividendo en Merlin

¿Qué perspectivas tiene ahora Merlin? En un comunicado enviado a la CNMV, habla de una rebaja del 10% de las rentas brutas totales, pero un análisis de Barclays eleva dicha caída al 15%.

Es muy difícil de estimar. A la CNMV le comunicamos el efecto de una medida comercial que en aquel momento decidimos tomar, que fue condonar la renta de los operadores comerciales que tenemos en los centros y en los locales de calle, más un par de hoteles que pesan poco. Decidimos que mientras estuvieran obligados por decisión gubernamental a estar cerrados, no les íbamos a cobrar la renta.

La política comercial que se ha adoptado dura hasta el 31 de julio, o hasta que la autoridad conceda permiso para reabrir, lo que ocurra antes. Pero asumiendo que duraba hasta el 31 de julio, en este caso calculamos que el impacto total sobre nuestra renta era inferior al 10%.

Lo que Barclays está haciendo es calculando eso y además impactos menores que podamos ir teniendo en nuestra renta como consecuencia de, por ejemplo, insolvencias de compañías, situaciones especiales de gente que desaparece. Parece que le ha dado otro 5% más de efecto en nuestra renta. De momento nuestros datos son buenos tanto en marzo como en abril.

¿Han aplicado algún tipo de medida laboral tipo ERTE o van a aprovechar las líneas de crédito abiertas por el Gobierno o las líneas de crédito del ICO?

Creo que las debe utilizar gente que tenga más problemas de liquidez que nosotros. A nosotros, gracias a Dios, nos ha cogido en una situación de liquidez muy buena. Teníamos, contra la tónica general del sector y contra las recomendaciones de muchísimos consultores estratégicos, una buena posición de caja. La caja ha sido un apestado en los últimos años porque costaba en los bancos y además de forma natural te disminuye el retorno sobre capital. Y con esa caja y con el hecho de que teníamos todas las líneas de reserva indispuestas precisamente que se tienen para situaciones como esta, la crisis nos coge en un buen momento de liquidez.

En cuanto a ERTE ni nos lo hemos planteado. Nosotros tenemos una plantilla (unas 220 personas) bastante joven, muy bien pagada, pero altamente variabilizada. Por tanto, cuando sucede una cosa de estas simplemente lo que se ve afectado es el variable. Los fijos se respetan y a cambio no hay que echar a nadie, ni siquiera temporalmente. Por lo tanto, nosotros continuamos pagando tanto a la plantilla como a los proveedores, incluso en muchos casos adelantando pagos. La compañía continúa funcionando de forma absolutamente natural, y no he tenido tampoco ninguna indicación en contrario por parte del Consejo de Administración, ni de Santander ni de nadie.

Merlin ha abierto la puerta a la suspensión de parte del dividendo. ¿Cuál es el escenario más probable?

Lo veremos a medida que avanza el año. Nos cuesta mucho no distribuir el dividendo porque en realidad corresponde a 2019. Por tanto, es dinero que ya se ganó y que es de nuestros accionistas. Pero lo que hemos hecho es que la parte que correspondía a prima de emisión, le vamos a pedir a la Junta que lo delegue en el Consejo y que el Consejo decida en función de cómo evolucione la crisis. La única razón para adoptar esta medida es preservar liquidez. En caso de que las cosas se pongan realmente mal en los dos próximos años, no distribuyes ese dinero, lo guardas en caja y con 81 millones, en nuestro caso hay para pagar un año de intereses de la deuda, con lo cual estamos mejor protegidos y a su vez continuamos generando. Pero si la cosa escampa de forma normal sí que nos gustaría distribuirlos porque es un dinero que ya se ganó, que corresponde al año pasado y que debe estar con nuestros accionistas.

Recientemente entró en la empresa Manuel Lao, ex dueño de Cirsa, que ya es el segundo accionista ¿ha pedido estar en el consejo de administración?

Sí lo ha pedido. Creo que se va a incorporar en el orden del día de la próxima junta, que en principio se debería celebrar el 17 de junio. Vamos a ver qué intenciones tiene, creemos que son muy buenas. Es una persona hecha a sí misma desde la absoluta nada, que construyó un imperio en el mundo del juego y que lo vendió y que por tanto ahora mismo está sentado encima de una pila de caja y en estos momentos está pensando ya en la preservación de ese dinero de cara a las generaciones futuras de su familia. Entonces, cómo tantos otros con dinero, opta por el sector inmobiliario porque normalmente protege muy bien frente a inflación.

Ha tomado esa decisión, ha entrado en el capital de Merlin, y estamos encantados, le damos la bienvenida y vamos a ver qué quiere hacer en el futuro, si aumentar su participación o dejarla como está. De momento, lo ha hecho muy bien porque ha conseguido un precio de adquisición realmente excepcional y que de cara a sus rendimientos futuros tiene muy buena pinta.