Los expertos contratados por Madrid para poner freno a los pisos turísticos recomiendan tasa o ilegalización

El Ayuntamiento de Madrid está presentando en estos momentos a los vecinos del distrito centro un informe sobre el impacto de la turistificación en dicho distrito que encargó en febrero y que espera dar respuesta a los problemas de las viviendas turísticas en Madrid. eldiario.es ha tenido acceso al estudio en el que se explica cómo la zona centro es la más castigada por la presión turística: acumula entre el 50% y el 54% de alojamientos turísticos de toda la ciudad. En enero, la oferta de viviendas turísticas se situó entre los 6.193 y los 9.723 alojamientos y la zona que más presión sufrió fue Sol, donde 3 de cada 10 viviendas se destinan a ese uso. Por barrios, Embajadores (que incluye Lavapiés) y Universidad-Malasaña suman la mitad de la oferta del distrito en cuanto a volumen de casas.

A pesar de estas cifras, el estudio arroja datos menos preocupantes que en otras ciudades españolas en cuanto a conflictividad en la convivencia o la extensión del problema. Mientras que en Barcelona Ciutat Vella y Valencia el porcentaje de apartamentos de uso turístico frente al censo total de viviendas se sitúa en el 18,8% y el 16,9%, respectivamente, en Madrid baja hasta el 9,3%. Aún así, el Ayuntamiento quiere adelantarse a la posibilidad de que las condiciones de uso de este tipo de viviendas agraven la situación al tratarse de actividades desreguladas.

Una de las conclusiones principales del informe es la limitación del Ayuntamiento de Madrid a la hora de regular los apartamentos turísticos. Sin competencias en materia de vivienda ni de turismo, el margen de maniobra del Consistorio es reducido. De ahí que el concejal de Urbanismo demandara este jueves todas las competencias a la Comunidad de Madrid, ya que su margen de actuación se ve limitado en mayor medida a la voluntad de las plataformas de negociar.

Con todo, las líneas de trabajo son claras: o poner un límite al alquiler de viviendas por particulares para considerarlas actividad económica. El ayuntamiento baraja 60 días para declarar la actividad como negocio. En tal caso, y si se aplicara el Plan General de Ordenación Urgana que existe en Madrid, solo los alquileres en bajos, viviendas con acceso a la calle o primeros serían legales.

Esto supondría la ilegalización prácticamente completa de las actuales viviendas siempre y cuando que Cristina Cifuentes, responsable de aplicar la interpretación del PGOU, hiciera esta maniobra. Algo poco esperable. Por eso el ayuntamiento trabaja en otra línea: implantar una tasa de uso finalista, esto es, una tasa que se cree ad hoc para mantener un cuerpo de inspectores que vigilen y sancionen las viviendas ilegales.

Además, el consistorio quiere hablar de tú a tú con Airbnb como han hecho otras capitales del mundo para pactar con ellos que los pisos que superen esos 60 días en alquiler sean apartados de la plataforma o se les cobre directamente esta tasa. La compañía reconoce las conversaciones pero no cómo están de avanzadas.

En el encuentro para presentar el informe participan la Junta Municipal de Centro, entre vecinos y los concejales del área de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo y del distrito Centro, Jorge García Castaño. También asisten el coordinador general, Luis Cueto, y el director general de Turismo Miguel Sanz.

El ayuntamiento lleva meses trabajando en buscar medidas que frenen el proceso de gentrificación del centro de la ciudad que expulsa a los residentes hacia la periferia, entre otras cosas, por la subida desorbitada de los precios del alquiler debido a la proliferación de viviendas de uso turístico.

Además la regulación se haría con diferentes fórmulas.

Home Sharing

La Comunidad de Madrid reguló en 2014 los apartamentos turísticos con un decreto donde establecía cómo tenían que solicitar las licencias turísticas para ser legales. Esta normativa estipulaba una serie de características que debían cumplir los apartamentos turísticos. Además, esta normativa definía a estas viviendas como “aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.

Lo que no está establecido en esa norma es a partir de qué momento deja de ser una actividad particular, lo que en el sector se denomina home sharing (anglicismo para definir el alquiler o bien habitaciones de tu propia vivienda o tu vivienda durante periodos en los que no estás). Aquí es donde está la posibilidad de establecer un corte de los días que puede alquilarse un piso, por ejemplo, 60 días al año. Si se alquila por debajo de ese límite no ocurriría nada porque se consideraría home sharing pero si fuera durante más días esto podría considerarse una actividad económica. Una interpretación del Plan del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), que tendría que venir desde la Comunidad de Madrid, podría limitar que estos pisos turísticos solo pudieran operar en plantas bajas y en primeros pisos por considerar que necesitan una licencia de actividad, que solo puede establecerse en estas plantas en los edificios de uso residencial.

El estudio plantea que estas viviendas operan “en condiciones de competencia desleal -falta de regulación fiscal, legal y de control- frente a las elevadas exigencias del sector regularizado” de hostales y pensiones. Además, “la capacidad de generación de empleo de las viviendas de uso turístico parece sustancialmente inferior al de los alojamientos regulados, atendiendo escasos servicios ofrecidos”, recoge el estudio.

Sobre la fijación de este límite temporal, Calvo ha señalado además que el ayuntamiento está en conversaciones con Airbnb para generar un plan de actuación como en otras ciudades. Esta podría ser otra de las opciones, que la plataforma llegara a un acuerdo con el ayuntamiento para limitar los anuncios de alojamientos turísticos profesionales que no estén en la planta baja o en un primer piso; así como controlar mediante un algoritmo que los alojamientos particulares solo se alquilan durante un máximo de 60 días al año.

Respecto a las conversaciones, fuentes de Airbnb señalan que están encaminadas precisamente a definir el home sharing. “Celebramos las conversaciones que están teniendo lugar en Madrid sobre la figura del home sharing. Queremos ser buenos socios de la ciudad y del gobierno regional, y trabajar juntos para apoyar a las familias locales que comparten sus hogares. Esta modalidad de alojamiento (compartir el propio hogar) contribuye de manera muy positiva a la ciudad y a la comunidad autónoma. Solo el año pasado, la actividad económica generada por anfitriones y huéspedes en la ciudad fue de 447 millones de euros”, señala la multinacional en un comunicado.

Otro de los requisitos que bajara el Ayuntamiento para definir si se trata de una actividad económica y acabar con la proliferación de las viviendas de uso turístico, que explicó Calvo en la rueda de prensa posterior a la junta de Gobierno y que recoge también el informe, es que la persona que ofrezca una vivienda en una de las plataformas sea la misma que vive en ella, lo que se tendría que certificar mediante el padrón. En este sentido el informe que se presenta este viernes arroja datos significativos ya que el 58% de los que se publicitan son multipropietarios que ofrecen viviendas no habituales y se está produciendo una “presencia creciente de fondos de inversión que han encontrado en estas viviendas un perfecto marco para alcanzar altas rentabilidades en muy poco tiempo y en un marco de desregulación casi total”.