Espaldarazo del Tribunal Supremo a las comunidades de vecinos en su batalla contra las viviendas turísticas que llevan años proliferando, principalmente, en los centros de las grandes ciudades y los destinos vacacionales. La Sala de lo Civil ha dictado dos sentencias en las que avala el veto a los alquileres residenciales de corta duración en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer cualquier tipo de negocio.
El Alto Tribunal considera por primera vez que el alquiler de pisos para uso turístico es una actividad económica “equiparable” a cualquier otra. Se trata, según fuentes del Supremo, de una “interpretación extensiva” de ese concepto, que se refiere a cualquier actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial. El veto a las actividades económicas es una cláusula relativamente habitual en los estatutos de muchas comunidades. De esa manera, logran reservar su uso al exclusivamente residencial e impedir la instalación en el interior de los locales y viviendas de cualquier tipo de negocio: de un despacho, a una clínica o una peluquería.
A partir de ahora, en esa categoría también podrán estar incluidos los alquileres residenciales de corta duración. En este sentido, la sala subraya la “condición de actividad económica” del alquiler de las viviendas que se ofrecen o comercializan “como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales” cediéndose a terceros “de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.
Los jueces consideran que el hecho de que “el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
Añaden, en este sentido, que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica “equiparable” a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en los estatutos de la comunidad en cuestión y que están caracterizadas por ser “usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”. Y establecen, en consecuencia, que las comunidades que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de sus viviendas o locales para ejercer cualquier actividad económica, también podrán utilizar a partir de ahora ese paraguas estatutario para vetar pisos turísticos.
Alejandra Jacinto, abogada especializada en derecho a la vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), considera que el Supremo hace con estas sentencias “una interpretación muy favorable a priorizar el uso residencial”. “La clave es que abre la vía para que se puedan aplicar estatutos antiguos que tienen prohibida la actividad comercial para vetar la instalación de pisos turísticos”, subraya.
La modificación de 2019
La posibilidad de regular la presencia de pisos turísticos en las comunidades de vecinos ya estaba presente en la Ley sobre Propiedad Horizontal, pero de una forma que quedaba abierta a interpretaciones. En concreto, desde su modificación en 2019, esta ley contempla la opción de “limitar o condicionar” esta actividad. “Pero había discrepancia en si hablaba de poder prohibir o de limitar” este tipo de alojamientos, explica Peio Mendía, tesorero del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE). Para ello, en todo caso, deben ponerse de acuerdo tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esa misma ley también abre la puerta a que se puedan exigir cuotas especiales de gasto o un incremento en la participación de las cuotas comunes de las viviendas donde se desarrollen este tipo de actividad de alojamiento, “siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%”, matiza el texto. El motivo, por ejemplo, que pueden aumentar el uso de luz en las zonas comunes o usar más los ascensores.
Las juntas o asambleas de propietarios las convoca quien presida la comunidad o un propietario o propietaria que sume el respaldo del 25% de los vecinos. Sin embargo, hay otra vía. “Un vecino puede pedir al administrador o al presidente que se incluya un punto en el orden del día de la siguiente asamblea”, explica Mendía. Por ejemplo, regular los pisos turísticos. A partir de ahí, se tiene que celebrar la junta en la que se vote prohibir o limitar este tipo de alojamiento temporal. Si el vecindario lo rechaza, la cuestión decae.
Para que salga adelante la decisión de “limitar o condicionar” el establecimiento de pisos turísticos tienen que votar a favor tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad. Es decir, más del 60% de los propietarios y propietarias. Si ese voto a favor sale adelante, hay que esperar un mes para que se pronuncien los vecinos que no han votado en la asamblea. Durante ese tiempo, pueden votar en contra.
“Si no votan, se suman al sí”, explica el tesorero del Consejo General de Administradores de Fincas. Y queda un paso, registrar ese cambio en el Registro de la Propiedad. Si la comunidad de vecinos no quiere limitar o prohibir los pisos turísticos, sino cualquier otro tipo de actividad comercial, el proceso es similar pero, en este caso, no se requiere solo el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios, sino un voto por unanimidad.
En todo caso, las citadas sentencias del Supremo aclaran que en ninguno de los casos examinados —uno de Oviedo y otro de San Sebastián— se trata de aplicar esa nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino de determinar si el establecimiento de un piso turístico vulnera o no los estatutos de una comunidad cuando estos contemplan una prohibición generalizada de cualquier actividad económica.