Europa multa, expropia e incluso derriba las viviendas desocupadas

La Junta de Andalucía se ha fijado en las normas de naciones más cercanas, como Francia, para elaborar el decreto ley contra las viviendas desocupadas, en la que es quizá una de las legislaciones menos exigentes de la UE, porque lo cierto es que si se acude a estados como Holanda, a los países nórdicos o a Alemania, las leyes son todavía más tajantes contra este fenómeno.

Como norma general, en la mayoría de los países de la UE se aplican dos vías para luchar contra lo que considera una patología urbana: fomento de su rehabilitación, alquiler o venta (subvenciones para obras, seguros, avales, arrendamientos garantizados…), por un lado, y penalizaciones ante la permanencia voluntaria en desuso, por otro. Pero hasta ahora los pasos en este sentido en España han sido tímidos, pese a que bata el récord de Europa en viviendas vacías, desahucios y absoluto dominio de la propiedad frente al alquiler.

Lo intentaron en el País Vasco, con un normativa que incluía la expropiación de las viviendas vacías (comenzando por las protegidas) y un canon contra las mismas, y que finalmente fue tumbada por el rechazo de PNV, PSE y PP. Luego, en Cataluña con la Ley 18/2007, que preveía un sistema de alquiler forzoso para viviendas vacías a las que durante varios años se les hubieran ofrecido ayudas para su rehabilitación y garantías para el arrendatario siendo rechazadas y estando en un área de acreditada demanda: también fue derogada. Por eso, ahora Andalucía se pone a la vanguardia con su decreto ley de medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

Javier Burón Cuadrado, que era viceconsejero de Vivienda en el País Vasco cuando se adoptaron medidas de este tipo, aplaude la iniciativa en Andalucía, pero no oculta sus recelos, por el hecho de que no haya contemplado a los particulares -solo a la banca y a promotores- y porque duda de su efectividad. “Nosotros primero desarrollamos un programa para fomentar la vivienda en alquiler social, lo que es la zanahoria, y después se puso en marcha un régimen de penalización, el palo”. En este sentido, en Eukadi se llegaron a reunir más de 5.000 viviendas disponibles para alquiler social gracias a una legislación que estimulaba los alquileres, entre otras cosas, porque los propietarios tenían garantizados cinco años si aceptaban bajar los precios un 20% del coste del mercado. “Si sólo se contemplan sanciones, y en casos extremos la expropiación, el palo, y no hay un programa que reconcilie al mercado con la Administración, es decir la zanahoria, no tiene sentido. No se trata de recaudar con sanciones sobre las viviendas vacías, sino de conseguir que estas salgan para un alquiler al alcance de todos”, argumenta.

No duda, eso sí, de su constitucionalidad y resalta que “todos los estados medianamente desarrollados en Europa tienen medidas contra las viviendas vacías, y España es la excepción, porque no considera que sea un problema, y entiende que la propiedad privada sacrosanta faculta a los titulares para hacer con ella lo que les venga en gana”. En este sentido, el también gerente de Urbania ZH Gestión deja claro que “en Europa nadie se escandaliza por un decreto ley de este tipo”, más bien por el hecho de que en España no exista nada parecido. “Sólo se trata de desarrollar leyes que recojan lo que ya contemplan la Constitución Española: toda propiedad está orientada a su función social; toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, debe mirar hacia el interés general y el sector público está habilitado para intervenir en la economía”.

Sobre el hecho de que en Andalucía no se haya entrado en el debate del parque de vivienda pública que está vacío, es tajante: “No tiene sentido que la Administración se sancione a sí misma. Si acaso habrá que fomentar que en lugar de empeñarse en la venta de viviendas protegidas, se opte por sacarlas en alquiler, sobre todo, en unos momentos en que pocos tienen acceso al crédito”.

El catedrático de Geografía de la Universidad Autónoma de Madrid Julio Vinueza Angulo, director entre otros del estudio El fenómeno de las viviendas desocupadas, prefiere no echar las campanas al vuelo: “Los poderes públicos deberían haberse ocupado mucho antes de actuar conforme al principio de la función social de la propiedad. Pero antes que con los propietarios de viviendas vacías, aunque sean bancos, con medidas que impidieran la clasificación y transformación de suelos para construir cientos de miles de viviendas innecesarias, pero que 'contribuían a dinamizar la economía y a alimentar las finanzas locales' aplicando el 'todo urbanizable' y el 'cuanto más, mejor', generadores de grande plusvalías. Sin que se haya prestado la más mínima atención a quienes reclamaban la función social de la ciudad y del territorio como forma de defender los intereses generales”.

Del mismo modo, subraya: “Las proporciones de vivienda vacía en otros países europeos están en torno al 5%, que podría aceptarse como un 'stock técnico en rotación' para un ágil funcionamiento del mercado; mientras que en España triplicamos fácilmente esta proporción, pero no sabemos cuántas hay, cómo son, dónde están y por qué están así”.

Por su parte, el director general de Vivienda de la Junta de Andalucía, Antonio Ibáñez, no descarta que el Gobierno de la Nación pueda recurrir esta medida: “Ya lo hizo con la subasta de medicamentos, pero confiamos en que no lo haga porque además está muy bien amarrada la legalidad del decreto ley. De hecho, no se ha ido más allá, que se podría haber hecho, en un ejercicio de seguridad jurídica. No ha primado la osadía, sino que todo está perfectamente encajado”.

En la misma línea, recalca que está muy medido el margen de las competencias, para que ningún hipotético recurso vaya en ese sentido. “No hemos intervenido en materia de ejecución hipotecaria ni en tema de desahucios, con competencia estatal, sino en el urbanismo, porque sólo a través de la expropiación se pueden ejercer competencias de las comunidades autónomas”, alega.

Con el actual marco europeo como referencia, asevera: “Por mucho que digan que Andalucía se está convirtiendo en la Venezuela de España, los países más desarrollados de la UE aplican medidas de este tipo desde hace años”. Y tiene razón a juzgar por este rápido repaso (con datos obtenidos del estudio mencionado y de la Administración):

HOLANDA

Es quizá el país más beligerante contra este problema, donde es legal incluso la ocupación de viviendas que hayan estado vacías más de un año. La vivienda sólo se le devuelve al propietario si demuestra que no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Las ayudas para que las familias puedan hacer frente al pago de los alquileres, se acompañan de otras para que los propietarios puedan rehabilitarlas.

ALEMANIA

Los propietarios pueden ser obligados a la rehabilitación y, frente al incumplimiento, se contemplan multas, expropiación temporal y alquiler forzoso. Incluso expropiación definitiva. En municipios con más del 10% de viviendas vacías, la Administración procede a demoliciones.

SUECIA

Los consistorios ofertan viviendas en alquiler más baratas para combatir las desocupadas. En casos extremos, se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacías.

DINAMARCA

Este país se centra en las sanciones pero, eso sí, con un margen de tiempo mínimo. Basta con que los propietarios de viviendas las mantengan desocupadas seis semanas, en virtud de una legislación en vigor desde hace más de cinco décadas. La multa se puede imponer simplemente por no informar al Consistorio de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.

FRANCIA

Su Ley de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU) impone, desde hace un lustro, tasas a los propietarios de viviendas -sólo personas jurídicas- que se encuentren desocupadas durante más de dos meses en aglomeraciones con unas ciertas características. Las tasas son progresivas según el periodo de desocupación. También está previsto que las viviendas vacías durante más de 18 meses puedan ser requisadas durante un periodo máximo de seis años, extensible a 12 si es necesario realizar obras de rehabilitación.

REINO UNIDO

Contempla la incautación, tanto para personas jurídicas como físicas, si han estado vacías al menos seis meses, mediante leyes que, según cada país integrante, han sido aprobadas entre 2001 y 2004. Igualmente, los Gobiernos locales están obligados a publicar anualmente un informe sobre su parque de viviendas vacías y medidas para contrarrestarlo (en lo que se conoce como Best Value Perfomance Indicator). Desde 2007, además, hay medidas fiscales contra el fenómeno. Existe incluso una Empty Homes Agency (agencia estatal de la vivienda vacía) que lucha contra esta situación. Se contemplan subvenciones para la rehabilitación de viviendas vacías y su salida al mercado o adquisición pública para alquileres sociales.

ITALIA

Prevé la penalización fiscal que imponen los Consistorios a las viviendas vacías y por un importe del 9 por mil del valor catastral.