Tasación oculta: otra perla escondida de Las Teresitas destapada en el juicio

Hubo sorpresas durante las treinta y dos semanas que duró la vista oral por el supuesto fraude en la compraventa del frente de la playa de Las Teresitas, por la que el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife pagó 52,2 millones de euros, lo que sería tres veces el valor de los terrenos. Alguna lo fue incluso para los abogados de los trece acusados y tres mercantiles, y hasta para las mismas acusaciones pública y particular.

Una de esas sorpresas la dio un perito de la Sociedad de Tasación S.A. (Sotasa) el 17 de octubre pasado, cuando informaba al tribunal de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife sobre el por qué de las conclusiones de una tasación encargada por la Gerencia de Urbanismo para valorar las 11 parcelas del frente de la playa que se pretendían comprar a los empresarios Antonio Plasencia e Ignacio González, dueños de la mercantil Inversiones Las Teresitas.

José Luis Estevas Guilmain, apoderado de Sotasa, informó de la tasación A, que se elaboró con los requerimientos de la Gerencia, que en ese momento, año 2001, tenía como concejal responsable a Manuel Parejo, uno de los principales enjuiciados en la causa para quien se piden ocho años de prisión por malversación, además de la inhabilitación para cargo público por prevaricación.

Ese informe A daba un valor de mercado de unos 30 millones de euros (5.000 millones de pesetas de entonces) por encima del que se calculó en un anexo B adjuntado, que era de unos 18 millones de euros (3.000 millones de pesetas). El informe A y el anexo B fueron fechados el mismo día, 10 de mayo de 2001, y en ambos figuran las mismas firmas, la del tasador Francisco Pérez Moriyón, y la del apoderado.

La diferencia en el valor del mercado consistía en si se tenían en cuenta o no supuestos como que se hubiese terminado la gestión urbanística y quedase sólo pendiente la ejecución y finalización de las obras de urbanización; que no existiesen servidumbres o que los terrenos no estuviesen afectados por el deslinde marítimo-terrestre.

De esa forma, las 11 parcelas que el Ayuntamiento se empeñó en comprar (la no urbanización de la playa de Las Teresitas fue una premisa electoral de Coalición Canaria desde las elecciones municipales de 1999, justo un año después de que ILT se hiciera con la misma), fueron valoradas por Sotasa en algo más de 45 millones de euros (7.500 millones de pesetas) si no se tenían en cuenta ninguno de los parámetros anteriores y se consideraba además que el aprovechamiento de los terrenos era del 100%.

La sorpresa fue cuando tras detallar ese informe A, y en el último momento, a preguntas de la fiscal anticorrupción María Farnés Martínez, el apoderado de Sotasa esgrimió ante la misma el anexo que nunca formó parte del expediente para la compraventa. Una tasación que el Ayuntamiento no hizo llegar a la Fiscalía, y según la cual el frente de la playa se valoraba en solo 18.505.163 euros, dado que los supuestos del anexo A no eran los reales, dijo Estevas Guilmain.

El flagrante interés

Cayó como una bomba. Nadie se esperaba semejante descarga. Tanto que los abogados de la defensa primero protestaron por la admisión a trámite del anexo desconocido, alegaron indefensión y que no sabían la veracidad del mismo, y solicitaron una suspensión de la vista oral hasta analizar las consecuencias del documento. Landete argumentó que desde ese 17 de octubre hasta el día de las conclusiones definitivas (la vista oral acabó el 13 de diciembre) tendrían tiempo de sobra para estudiarlo.

"La diferencia en el valor del mercado consistía en si se tenían en cuenta o no supuestos como que los terrenos no estuviesen afectados por el deslinde marítimo-terrestre"

José Luis Estevas Guilmain declaró ante la sala que “se habían recibido presiones” por parte de la Gerencia para aumentar la tasación de las parcelas. “Había un interés flagrante” por parte del Ayuntamiento en inflar el valor de los terrenos, enfatizó el perito.

Tanto interés que en Sotasa se vieron obligados a reelaborar el trabajo sin tener en cuenta los condicionamientos ni limitaciones que pesaban sobre el frente de la playa, ni el deslinde ni las propiedades que eran de Costas. Y en principio lo que era un informe principal pasó a ser un anexo.

¿Qué es lo que destacaba en realidad ese anexo oculto, que no conocieron incluso algunos concejales que votaron a favor de la compra del frente de la playa por 8.750 millones de pesetas (52,2 millones de euros)?

“Aportamos el informe al gerente. Otra cosa es que no lo quisiera valorar”

Pues más o menos lo mismo que lo que la exarquitecta municipal Pía Oramas había detallado en su propio informe, que los abogados de la defensa y el acusado Manuel Parejo calificaron como un informe interno, meramente orientativo, sin valor para combatir a los empresarios el precio de salida que ellos mismos habían fijado en una tasación a petición particular, elaborada por Tasaciones Inmobiliarias S.A., Tinsa.

Esa tasación de Tinsa, que fue la misma que usó CajaCanarias para otorgar un préstamo de 33 millones de euros al empresario Antonio Plasencia, aunque la solicitara un empleado de Ignacio González, y fue la misma que estos dos acusados entregaron a la Fiscalía, llegó a valorar el precio de mercado de los terrenos por encima de los 10.000 millones de pesetas de entonces (60 millones de euros), aunque en la misma se advertía que siempre que no hubiese condicionante de ningún tipo y las obras de urbanización pudiesen llevarse a cabo de inmediato.

Los detalles del informe de Sotasa: menos camas

En el informe de Sotasa, tanto en la parte que se dio a conocer como en el anexo oculto, se especifica que se trata de “un cálculo de valor de mercado a efectos internos del solicitante”, valor que responde a unos supuestos, “al objeto de servir de base para una operación de compraventa”.

Así, el informe A se elaboró de acuerdo a las “hipótesis” de que “los terrenos tuviesen consolidados los aprovechamientos urbanísticos definidos en el Plan General de Santa Cruz de Tenerife de 1992 y en el Plan Parcial de Playa de las Teresitas” de 1988. Igualmente, “que se hubiese terminado la gestión urbanística y quedase solo pendiente la ejecución y finalización de obras de urbanización”, y que “no existiesen servidumbres ni cargas urbanísticas o de cualquier otro tipo, excepto las del punto anterior y que no fuesen exigibles cesiones de terrenos o de aprovechamientos”.

Ese informe, dado por válido por el Ayuntamiento, señalaba la necesidad de que los terrenos no se encontrasen afectados por el deslinde marítimo terrestre de Costas y que no fuese de aplicación el Decreto 10/2001 del Gobierno de Canarias de Estándares Turísticos, consecuencia de la Ley de Moratoria.

Y, por último, destacado en negrita, los terrenos afectados tendrían que estar en disposición de obtener licencias de obras “directamente, según proyectos de ejecución que agoten las edificabilidades asignadas en este momento por el planeamiento”.

Solo si se cumplían estas condiciones, las 11 parcelas, listas para ubicar en ellas tres hoteles, podrían valer 45 millones de euros.

Sin embargo, Sotasa se encontró con que esas circunstancias no se daban, que era “una realidad virtual”, como la definió la fiscal María Farnes Martínez. Fuera de esa “película de Matrix”, la realidad no virtual estaba planteada en el anexo B, según el cual, el valor del mercado estaba bajo las restricciones de edificabilidad que se derivaban de la aplicación de la normativa vigente y del desarrollo de los procesos de gestión y urbanización pendientes. Es decir, que el frente de la playa, en cuanto a usos turísticos y hoteleros estaba afectado por la moratoria y su ley de estándares.

"El informe A, validado por el Ayuntamiento, señalaba la necesidad de que los terrenos no se encontrasen afectados por el deslinde marítimo terrestre de Costas y que no fuese de aplicación el Decreto 10/2001 del Gobierno de Canarias"

Y además, para que en los terrenos se pudiese edificar, antes era necesario modificar el Plan Parcial de Las Teresitas para adaptarlo al Plan General de Santa Cruz de Tenerife, cuya revisión de 1988 había sido declarada nula por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias en 1992.

Eran más los condicionantes “reales”, de acuerdo con el perito de Sotasa: había que completar la urbanización (dotar de abastecimiento de aguas, tratamiento de aguas residuales, asfaltado, alcantarillado, alumbrado) y llevar a cabo las solicitudes de edificabilidad de acuerdo con el Decreto 10/2001.

Ese decreto establecía los metros cuadrados por parcela o habitación hotelera, entre 50 y 60 metros cuadrados, de tal manera que el negocio hotelero previsto no llegaba a 1.900 camas, frente a las cerca de 4.500 que, sin la mencionada limitación legal, barajaban en Inversiones Las Teresitas.

No solo el tamaño de las habitaciones, que Sotasa describe como una limitación, sino que la tasadora tuvo en cuenta que pesaba la Ley de Moratoria y que había que estimar las suspensiones decretadas en el ámbito de los usos turísticos y las posibles Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias “que, al término de suspensión, dictara el Gobierno de la Comunidad Autónoma en cuanto a sus afecciones a los terrenos valorados”.

Un galimatías jurídico que los peritos de las defensas quisieron echar por tierra o minimizar pero que el apoderado de Sotasa, al igual que la perito Pía Oramas, defendió como imposible de eludir.

“Había un interés flagrante por parte del Ayuntamiento en inflar el valor de los terrenos”

Incluso había otro escollo que pesaba sobre el valor de los terrenos, y era el deslinde marítimo-terrestre, una limitación “que implica que parte de la edificabilidad quedaría dentro del dominio público, no siendo posible, por lo tanto, su valoración, pues su aprovechamiento pertenecería a la Administración y se materializaría a través de un proceso de concesión pública”.

En otras palabras, en los terrenos públicos no se podía edificar y siempre pertenecerían a Costas o al Estado.

Para Estevas Guilmain, que suscribió el informe, no cabía duda que el Decreto 1/2001 o Ley de Moratoria era “muy restrictivo”, de tal forma que si se modificase el Pan Parcial Las Teresitas para adecuarlo a esta normativa, sería innecesario fijarse en el dominio marítimo terrestre: la posible edificabilidad quedaría muy reducida y siempre que cada habitación hotelera no fuese inferior a los 50 metros cuadrados. Ello supondría “que tendríamos unos servicios de mayor calidad -y posiblemente unos ingresos algo mayores, pero sin entrar en el dimensionamiento de superficies que iría en contra de la rentabilidad de las explotaciones hoteleras”.

Ninguno de estos parámetros fue tenido en cuenta por los empresarios Antonio Plasencia e Ignacio González, ni por los funcionarios de la Gerencia de Urbanismo, el concejal responsable ni el alcalde Miguel Zerolo a la hora de fijar el precio de la compraventa. Con estos esquemas, no es de extrañar que el anexo B, del que nadie había oído hablar, levantase a los letrados y los acusados de sus sillas.

La edificabilidad quedaba reducida a 92.410 metros cuadrados sobre una superficie de 109.600 metros cuadrados en los que sólo podían crearse 2.848 camas en 940 habitaciones de 50 metros cuadrados.

Claro está, siempre y cuando se pudiesen llevar a cabo las obras de urbanización y edificación previas que solo eran posible con una modificación del Plan Parcial, algo imposible con la Ley de Moratoria, cuyo artículo sexto dejó en suspenso las modificaciones de planes parciales durante varios meses. Según el informe de Sotasa, al menos hasta octubre de 2001.

Más detalles: los costes

Una vez finalizada la moratoria, se necesitaría llevar a cabo dos fases para poder edificar: la primera fase sería la elaboración de la modificación del Plan Parcial de Las Teresitas para adaptarlo al Plan General de la ciudad, su aprobación inicial, la exposición pública y su aprobación por la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac), lo que en Sotasa se calculó que tardaría como mínimo un año.

La segunda fase sería, obligatoriamente, de gestión: redacción y aprobación de los estatutos, establecimiento de la nueva Junta de Compensación y redacción del proyecto de compensación, junto con la aprobación y redacción del proyecto de urbanización, que era inexistente.

Esa ausencia del proyecto de urbanización fu uno de los elementos clave que barajó al exarquitecta municipal Pía Oramas para rebajar el valor de mercado de las parcelas que el Ayuntamiento preveía comprar. Su elaboración y aprobación tardaría otro año.

Al coste de esa urbanización, de unos 1.491 millones de pesetas (9 millones de euros), había que añadir los costes técnicos de licencias y tasas, con un incremento del IPC del 4% durante el tiempo que durase la promoción, construcción y comercialización de las parcelas urbanizadas. Todo ello daba un valor del mercado de 28.064 pesetas por metro cuadrado.

De esta forma, “conforme con las hipótesis expuestas y con la finalidad de cálculo del valor del mercado a efectos internos del solicitante, bajo las restricciones de edificabilidades que se derivan de la aplicación de las normativas vigentes y del desarrollo de los procesos de gestión y urbanización pendientes, con los criterios y métodos de valoración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado, con las comprobaciones que hemos realizado y con las definiciones y alcance que figuran en el reverso del Certificado de Valoración, es nuestra opinión que al 25/04/01, fecha de la visita: el valor del mercado es de 3.079.000.000 millones de pesetas (18.505.163 euros)”.

Eso es lo que firmaron Estevas Guilmain y Francisco Pérez Moriyón, que el primero defendió ante la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife. Los peritos de las defensas pusieron en cuestión que el deslinde fuese el vigente de 1961, incluso que la moratoria fuese aplicable a Las Teresitas, o en caso de serlo, se podrían construir en las parcelas hoteles urbanos, aunque esos hoteles no generan los beneficios que otros establecimientos turísticos.

De esta forma, el gran negocio inmobiliario que los empresarios Antonio Plasencia e Ignacio González pusieron sobre la mesa del alcalde Miguel Zerolo para fijar el precio de la venta en 52,2 millones de pesetas (unos 300.000 euros actuales), no era tanto negocio, como tampoco era cierto que pudieran “meter las palas” de forma inmediata para edificar el frente de la playa capitalina.

¿Por qué se obviaron los informes que rebajaban el valor de la playa?

La tasación oculta de Sotasa fue una sorpresa, pero también lo fueron las excusas que dio el ex concejal de Urbanismo Manuel Parejo (ya condenado en firme a tres años de prisión por el caso Mamotreto) para no incluir ni ese informe ni la valoración similar que llevó a cabo la exarquitecta municipal Pía Oramas en el expediente de compraventa de la playa que se llevó al Pleno.

Tampoco se incluyeron otras dos tasaciones encargadas por la Gerencia de Urbanismo, a la empresa Pool Gest y a la Universidad Carlos III, con valoraciones muy parecidas.

El 8 de noviembre pasado le tocó el turno de declarar a Manuel Parejo. El presidente del Tribunal juzgador, Joaquín Astor Landete, preguntó hasta tres veces al acusado por qué no se había incluido en ese expediente los informes que eran mas favorables al interés general. En concreto, se refería al de Oramas, que rebajó el precio a pagar a 19,2 millones de euros, 40 millones menos de lo que finalmente se pagó.

Parejo no convenció. “Se trataba de un informe previo, y los informes previos no se incorporan”, respondió a Landete.

“No consigo entenderlo”, le replicó el magistrado. “Se trataba de informes que eran favorables a los intereses del Ayuntamiento. ¿Por qué no se incluyeron? Si ya tenían cuatro informes, ¿por qué pidieron más a empresas externas?”.

Parejo dijo que se encargaron porque no había un criterio unitario. La fiscal dijo en sus conclusiones definitivas que se encargaron informes hasta encontrar el que avalara el precio que ya se había pactado con los dueños de Inversiones Las Teresitas.

La omnipresente Pía Oramas

El concejal de Urbanismo en el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife entre 1999 y 2001, Manuel Parejo, fue quien encargó el primer informe de tasación del valor del frente de la playa a una técnica municipal, la exarquitecta de la Gerencia de Urbanismo Pía Oramas, una de las personas más nombradas durante los tres meses que ha durado la vista oral de la causa penal del caso Las Teresitas.

Oramas se convirtió casi en una testigo de cargo. Su informe fue esencial para que la Fiscalía Anticorrupción de Santa Cruz de Tenerife presentara en 2006 una denuncia por los delitos iniciales de prevaricación, malversación de caudales y cohecho contra el entonces alcalde la ciudad y diputado regional, Miguel Zerolo; su mano derecha, Manuel Parejo y otras 11 personas más entre funcionarios municipales y los empresarios beneficiados Antonio Plasencia e Ignacio González, además de sus respectivos hijos, Carlos Plasencia y Pedro González.

Oramas relató todas suerte de presiones que recibió por parte de Parejo para que aumentara el valor de las parcelas o suscribiera una tasación de Tinsa, la más favorable a los intereses de los empresarios, a lo que se negó.

Dos testigos, la también arquitecta Ana Zurita (que entonces era compañera de Oramas) y la exresponsable jurídica de la Gerencia Luisa del Toro, afirmaron que “todo el mundo” conocía el informe de Oramas, aunque fuese silenciado, en contra de lo que alegaron los acusados en la vista oral, que negaron saber de su existencia.

Oramas llegó a las mismas conclusiones que Sotasa, Pool Gest y la Universidad Carlos III: en Las Teresitas había al menos tres parcelas que eran de dominio público, otras con desniveles que superaban el 30%, luego en ellas no cabín hoteles, y normativas de obligada aplicación que mermaban el valor del mercado.