El mercado de alquiler se mantiene activo y con precios a la baja en Barcelona tras nueve meses de regulación

Catalunya cumple esta semana un año desde la entrada en vigor de la ley que pone límite a los precios del alquiler. Los datos del segundo trimestre de 2021 consolidan la tendencia observada tras la sacudida de la pandemia: la cifra de contratos que se está firmando es muy elevada –es decir, la regulación no ha paralizado la oferta– y los precios van a la baja, especialmente en Barcelona y menos en el resto de la comunidad. Además, un total de 75 municipios, entre ellos los más poblados, han solicitado seguir bajo influencia de la regulación durante los próximos cinco años.

La entrada en vigor de la ley se produjo medio año después de que estallase la pandemia. Esto ha provocado que tanto la Generalitat como los analistas independientes sean precavidos a la hora de vincular las tendencias del mercado al efecto de la regulación. La crisis de la COVID-19 ha introducido factores como la entrada en el mercado del alquiler de pisos turísticos, un mayor conservadurismo de los propietarios o un efecto rebote tras un confinamiento en el que se desplomó la actividad.

Aun así emerge una conclusión que los impulsores de la ley, como el Sindicato de Inquilinos, reivindican: el mercado del alquiler en Barcelona está lejos de paralizarse, tal y como auguraban desde el sector inmobiliario. 

La ley de limitación de la subidas del precio del alquiler, que está actualmente recurrida al Tribunal Constitucional –aunque el Gobierno descartó pedir su suspensión–, estableció un tope a la subida de las mensualidades inicialmente para 61 municipios. Estos son los considerados como área de mercado de vivienda tensionado e incluyen Barcelona, casi toda su área metropolitana y las capitales de provincia. Durante todo este año, en estos municipios el precio de los nuevos contratos de alquiler no podían subir por encima del índice de referencia e incluso se tenía que rebajar si estaba por encima. 

Con los datos de la Agencia de la Vivienda de Catalunya, que depende ahora del departamento de Derechos Sociales, se observa que en el segundo trimestre los contratos firmados en Catalunya han sido 42.184, un 2,4% inferiores respecto al anterior trimestre (43.239), pero un 100% superiores al mismo período de 2020 –el más duro de la pandemia, que se quedó en 21.053– e incluso un 4,4% más que respecto a 2019, cuando fueron 40.394.

En Barcelona los contratos superan los 14.000 por segundo trimestre consecutivo. Hay una ligera caída intertrimestral, de un 2% hasta los 14.110, pero el volumen de nuevos alquileres sigue siendo inédito (nunca se había superado la barrera de los 14.000 en la serie histórica de la capital catalana). 

Desde el sector inmobiliario, sin embargo, han reaccionado rápido al aniversario de la legislación y la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) ha advertido que un desplome de la oferta de vivienda. Aunque la Agencia de la Vivienda no tiene datos oficiales de pisos en alquiler (solamente los tiene de los contratos firmados y de su precio, porque lo obtiene de las fianzas depositadas), AEPSI ha asegurado que la oferta se ha contraído un 40% en la capital catalana.

En cuanto a los precios, la capital catalana sigue al frente de la reducción. La mensualidad media en la ciudad está en 903 euros, una muy pequeña bajada respecto a los 905 del trimestre anterior pero significativamente lejos de los 960 de ese mismo periodo en 2020 o los 969 de 2019. Si en vez de trimestres se calcula por semestres, como lo ofrece la Agencia de la Vivienda de Catalunya, la caída respecto al año pasado es del 7,1%, mientras que en el resto de Catalunya es del 2% (o incluso del 1% si no se cuenta toda la zona metropolitana). 

En este punto, los detractores de la regulación recuerdan que también los precios bajan significativamente en otras grandes ciudades españolas, como Madrid o Sevilla, sin que haya vigente ninguna regulación, sino por efecto de la pandemia.

Pero entidades como el Sindicato de Inquilinos han recordado una vez más que la evolución de precios sí muestra en Catalunya una diferencia clara entre municipios con regulación. Desde que se aprobó la ley, las mensualidades se han reducido un 5,5% en los que tienen el tope y un 3,3% en los que no. Si se coge solo el segundo trimestre del 2021 respecto al de 2020, el descenso es del 3% en los primeros y un aumento del 0,2% en los segundos.

En sus valoraciones, el director de la Agencia Catalana de la Vivienda, Carles Sala, se ha querido mostrar prudente y ha afirmado que todavía deberán esperar algunos trimestres más antes de sacar conclusiones sobre el impacto de la ley, debido al “gran efecto distorsionador sobre el mercado que ha provocado la pandemia”. Sobre el importante volumen de contratos firmados en Barcelona, Sala ha afirmado: “Veremos si es una tendencia que se mantendrá, pero el incremento de oferta de este último año ha favorecido el incremento de contratos y la bajada de precios”. “Mientras que en el resto de Catalunya”, ha añadido, “como la situación ya no estaba tan tensionada, se mantiene más estable, tanto por lo que respecta a precios como a contratos”. 

Más allá del impacto de la ley, la otra gran novedad tiene que ver con el área de aplicación de la regulación. Se empezó con 61 municipios durante un año, pero ahora todos los que quieran tener regulación por los próximos cinco años tienen que haberlo solicitado. De esta forma, la práctica totalidad de las grandes ciudades, con Barcelona a la cabeza, ya lo han tramitado. En total, de las 61 localidades declaradas zona tensionada, 10 todavía no lo han hecho (aunque están a tiempo). Por contra, 22 municipios que no disponían de límite del precio del alquiler han pedido entrar en la lista. Muchos de los que piden conservar la regulación están gobernados por el PSC, un partido que votó contra la ley.