Las cinco ayudas del Ayuntamiento al Valencia CF para financiar su nuevo estadio: 200 millones en beneficios urbanísticos

“Respecto al actual Camp de Mestalla hay que dejar clara una cosa. Los terrenos ya tenían un valor antes de la ATE, lo que hace la ATE es dotar de una edificabilidad extra, en torno a unos 20.000 metros bajo rasante de uso comercial valorados en la última tasación en torno a unos 15 o 16 millones de euros. Esto, extrapolado a los costes del futuro estadio representa en torno a un 5% o 6%.” Así se ha pronunciado el nuevo director corporativo y portavoz del Valencia CF, Javier Solís, para tratar de minimizar los privilegios que las administraciones, tanto el Ayuntamiento como la Generalitat, han otorgado al club para ayudarle a financiar las obras del nuevo estadio y por tanto para tratar de restar argumentos a las actuales exigencias del Consistorio para que se finalice.

Sin embargo, lo comentado por Solís es solamente una pequeña parte de los cinco grandes favores urbanísticos que ha obtenido el club y que traducidos a euros suponen mucho más de lo que dice. En concreto, teniendo en cuenta el precio medio actual del metro cuadrado de la vivienda nueva en València, que según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) es de 1.884 euros (a buen seguro más elevado en la zona de la avenida de Aragón), y sumando el valor del terciario, las administraciones aportan en beneficios urbanísticos en torno a 200 millones de euros a la financiación del coliseo.

Para entender esta cifra y la situación actual del esqueleto de cemento ubicado en la avenida de las Cortes Valencianas hay que retrotraerse al año 2004, en el que el Valencia CF venía de disputar dos finales de la Champions League, de ganar dos ligas, una Europa League y la Supercopa de Europa.

En octubre de 2004, Juan Soler se hace con el 70% de las acciones del club y asume la presidencia en lugar de Jaume Ortí. La entonces alcaldesa de València, Rita Barberá, quien estuvo presente en las dos finales de Champions, se empeñó en que la ciudad acogiera algún día una final de esta competición, la más importante del mundo del fútbol, pero faltaba lo fundamental: un estadio de cinco estrellas que cumpliera todos los requisitos.

El nuevo presidente del Valencia CF pactó ese mismo año (2004) con la Generalitat Valenciana de Francisco Camps y el Ayuntamiento de Barberá una operación urbanística con el objetivo de recalificar el viejo Mestalla para construir viviendas en su lugar. Con la venta del coliseo se financiaría la construcción de un nuevo estadio y se liquidaría gran parte de la deuda que acumulaba el club, unos 130 millones de euros en aquel momento.

Inicialmente se suscribió un protocolo de intenciones entre el club, la Generalitat y el Ayuntamiento por el cual se mantenía la titularidad pública del suelo del nuevo estadio. Sin embargo, Soler no lo vio claro y finalmente se acordó la fórmula de la permuta por la cual, el Ayuntamiento cambió su parcela valorada en 45 millones de euros por otras 33 que el club debía ir comprando en diferentes puntos de la ciudad y por 20 millones de euros a abonar a la corporación municipal, de los que ya ha pagado 16,8 millones.

Junto a la permuta, se aprueba una recalificación urbanística muy ventajosa para el club con el objetivo de que el Valencia CF pudiera construir el ansiado estadio y sanear sus cuentas. Y posteriormente se aprobó la Actuación Territorial Estratégica (ATE) para dar más financiación aún al club.

Las obras dieron comienzo el 1 de agosto de 2007 sin que se hubieran vendido las parcelas del viejo Mestalla, pese a que por aquel entonces el propio Soler habló de ofertas de hasta 400 millones de euros. La espera de una oferta aún mayor pasó factura con la irrupción de la crisis inmobiliaria que fue la puntilla para el pelotazo urbanístico. El 25 de febrero de 2009, año en que debía estar finalizado el estadio, las máquinas dejaron de trabajar tras una inversión de 150 millones, con Vicente Soriano como presidente del club y, desde entonces, ningún dirigente (Llorente, Amadeo Salvo y el magnate Peter Lim) ha logrado reiniciar las obras.

Estas son las cinco ayudas urbanísticas otorgadas al Valencia CF por las administraciones.

1- Recalificación de terrenos de uso deportivo a uso residencial/terciario: este es el primer gran favor que el Ayuntamiento le hace al club para financiar las obras del nuevo estadio. De una parcela de uso deportivo en la avenida de Aragón por la que al club le correspondían 37.500 metros cuadrados de suelo dotacional deportivo más una pastilla de 6.900 metros cuadrados de terciario, el Consistorio recalifica los terrenos para uso residencial, con un valor mucho más elevado.

2- Aumento de coeficientes edificabilidad: el Ayuntamiento aumentó los coeficientes de edificabilidad tomando como referencia los edificios de más altura del entorno del estadio y finalmente el Programa de Actuación Integrada (PAI) de Mestalla se aprueba con una edificabiliad de 75.900 metros cuadrados de residencial (143 millones de euros al precio medio actual del metro cuadrado) y 13.500 de terciario, que suman 89.400 metros cuadrados.

3 - La ATE, otros 35.000 metros cuadrados de terciario: el Gobierno valenciano tramitó la Actuación Territorial Estratégica (ATE) entre los años 2012 y 2015 por la que se le otorgan al club otros 35.000 metros cuadrados extra (no 20.000 como afirma Solís) de suelo terciario bajo rasante en la parcela de la avenida de Aragón. El club valora este suelo entre 15 y 20 millones de euros.

4 - Posibilidad de sacar el terciario de los bajos del nuevo estadio: además, para mejorar las posibilidades de financiación, en virtud de la ATE se otorga al club la posibilidad de sacar 41.700 metros cuadrados de terciario de los bajos del nuevo estadio y configurarlo en dos edificios contiguos al estadio (algo que tampoco menciona Solís), en principio uno de uso hotelero y otro para oficinas, lo que posibilita poder rentabilizar ese suelo que antes carecía de valor en el que se ubicarán dos torres, con un valor de entre 15 y 20 millones más.

5 - Reducción de plazas de aparcamiento: el convenio inicial del nuevo estadio incluía una dotación de 3.450 plazas de aparcamiento en el subsuelo del coliseo. Sin embargo, la ATE elimina esta obligación y establece una reserva de plazas de aparcamiento vinculado a los metros cuadrados de terciario, lo que implica una importante reducción de plazas, hasta unas 500, con el ehorro de costes que conlleva para el club.