Así se ha desplomado la vivienda protegida en València

La carencia de vivienda protegida, tanto de promoción pública como privada, está directamente relacionada con la situación de emergencia habitacional. Así lo apuntan los estudios de vivienda y el decreto que acaba de aprobar la Generalitat Valenciana, que unifica en un texto legal las condiciones para las viviendas protegidas, tanto aquellas de promoción pública como privada, y pretende hacer frente a la persistente escasez de oferta de vivienda asequible.

La vivienda protegida, que conlleva unas limitaciones de construcción, requisitos de acceso y una serie de compromisos para los compradores o inquilinos, se encuentra en mínimos históricos en la Comunitat Valenciana. En los años ochenta, coincidiendo con el primer gobierno de Felipe González, las promociones de vivienda de protección oficial suponían más de la mitad de las obras en España; un porcentaje que se redujo hasta el 10% en el boom inmobiliario. En los años noventa, en la Comunitat Valenciana se calificaron como VPO 110.860 viviendas, con centenares de promociones anuales. En esta década, el año 1994 firmó la cifra de 20.752 viviendas calificadas como protegidas, la más alta de los últimos treinta años.

El interés por construir vivienda protegida, con sus limitaciones, comenzó a reducirse a principios de los 2000, coincidiendo con el boom inmobiliario. En 2001, por ejemplo, se calificaron 392 expedientes para construir 7.980 viviendas, según los datos de la Generalitat Valenciana. En 2009 la cifra de viviendas protegidas calificadas era de 1.742. En esta década se incorporaron al mercado la mitad de viviendas asequibles que en la anterior: no llegaron a las 60.000. Dos años después, ya en 2011, tras la explosión de la burbuja y en plena crisis económica, apenas había 330 expedientes. La cifra llegó a cero en el año 2013. En total, en la segunda década de este siglo, se calificaron como viviendas protegidas 3.453 edificaciones.

La pandemia terminó de dar la estacada a un interés ya mermado. En 2020, el año en el que se declaró la emergencia sanitaria y comenzaría la sacudida económica, solo se validó un expediente para construir 4 viviendas. Desde entonces hay 17 expedientes que implican un total de 987 viviendas en proceso de tramitación.

Para Fernando Cos-Gayón, director de la cátedra de Vivienda de la Universitat Politécnica de València, la caída de la construcción de estas promociones se debe a dos condicionantes. “Entre 2002 y 2007 se dio una subida de los costes de suelo y no del módulo de venta máximo [que fija la Administración autonómica mediante decreto] lo que desequilibraba los balances pues, casi la totalidad de las Viviendas Protegidas eran realizadas por promotoras privadas, y casi nula la actividad de la Administración”. El otro condicionante, apunta el profesor, “fue la crisis que empieza en el 2008, con lo que cae drásticamente toda la promoción de viviendas, y la protegida casi a cero, pues los costes siguen subiendo y el módulo de venta se mantiene sin actualizar”. Los precios por módulos llevan sin revisarse desde 2013, según apunta la Generalitat Valenciana, que este viernes ha aprobado el decreto que los actualiza, situando en 2.200 euros por metro cuadrado el precio máximo de venta.

A este descenso en la construcción se suma el vaciado del parque público. En 1994 la Comunitat Valenciana contaba con más de 37.000 inmuebles; en 2023 son 14.600. La legislación anterior permitía adquirir la vivienda protegida tras un periodo en alquiler, por lo que los pisos pasaban al mercado como un inmueble más. Así, de un lado, el stock público se reduce; de otro, se ha permitido la especulación con activos que tenían una motivación social.

Recientemente, según apunta el decreto, la falta de oferta de vivienda producida por el encarecimiento de los costes de producción se ha visto agravada por la invasión y guerra en Ucrania, que ha provocado el desabastecimiento de materiales a nivel global y ha implicado un continuado aumento de los precios de esta, que también está teniendo su reflejo en el mercado del alquiler.

El decreto tiene como objetivo reactivar las promociones de vivienda asequible, fijar los precios y aunar las condiciones en la promoción privada y pública, además de impedir que las viviendas pierdan esta condición y, por tanto, limitar la especulación con vivienda protegida. La Comunitat Valenciana cuenta con un techo de edificabilidad para viviendas protegidas a través de la promoción privada es de 10,7 millones de metros cuadrados, a los que cabría sumar 4,7 millones de techo público. Si se aprovechara toda esa superficie, se podrían edificar unas 154.000 viviendas de protección pública.