Seguros de protección de impago de alquileres: ¿merecen la pena?

El impago de la renta es uno de los mayores riesgos –y temores– para los propietarios de viviendas en alquiler. Es cierto que no es una situación demasiado frecuente: representa el 6,4% del total de siniestros vinculados con arrendamientos (casi todos los demás corresponden a daños en el inmueble).

Pero el impago tiene un alto costo: cuando se produce, cada caso genera un perjuicio medio de 3.179 euros, mientras que el de los daños y desperfectos en el piso o la casa es de 336 euros. Así lo señala un informe publicado a comienzos de este mes por Unespa, patronal de empresas aseguradoras de España.

Además, en el contexto de la pandemia de COVID-19, las incidencias por impago de alquileres se han incrementado de forma notoria, como han alertado tanto la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler como el Fichero de Inquilinos Morosos.

Seguro de impago del alquiler, una alternativa

Ante esta situación, ha ido ganando cada vez más espacio un producto financiero relativamente nuevo: el seguro de impago del alquiler. A tal punto que su contratación se duplicó durante el segundo semestre de 2020, de acuerdo con datos del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA).

Ese organismo prevé que cerca del 30% de los nuevos contratos de alquiler que se firmen en 2021 han de incluir este tipo de seguros. Sobre todo en los principales mercados del alquiler, como Madrid y Barcelona, donde “alcanzarán picos superiores de hasta el 40%”.

Por otra parte, la OESA ha destacado hace unos días que, en 2020, la siniestralidad de los alquileres con seguro de impago fue del 7,2%, menos de la mitad que en el caso de los alquileres sin seguro, en los que tal cifra ascendió hasta el 15%. Y ha añadido que, en los alquileres con este seguro, la tendencia al impago se encuentra “a la baja”.

¿En qué consiste este seguro?

¿Qué son exactamente los seguros de impago de alquiler? Son unas pólizas que garantizan al propietario de la vivienda seguir cobrando la renta del alquiler incluso si el inquilino deja de pagar. En general, el costo del seguro equivale a un 3%-5% del valor de la renta.

Muchas empresas aseguradoras ofrecen también –como servicio adicional– un estudio de la solvencia del inquilino, como una forma de prevenir situaciones de morosidad. En buena medida, es gracias a estos estudios previos que, en los alquileres con este seguro, la tasa de siniestros es más baja.

Por otro lado, el seguro de impago de alquiler representa una alternativa a otros modelos de “protección” para el propietario de la vivienda, como la fianza o los avales bancarios o personales. Como estos requisitos a menudo son muy difíciles o imposibles de cumplir por parte del arrendatario, el seguro puede ser también una ventaja para él.

Seguros de impago o agencias negociadoras, ¿qué conviene más?

El año pasado, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) analizó los servicios ofrecidos por agencias que garantizan el cobro de las rentas de alquiler. Como conclusión, el organismo recomendaba evitar contratar a esas empresas, dado que “un propietario bien informado puede gestionar el alquiler de modo satisfactorio y cubrirse el riesgo de impago a través de una buena póliza de seguro, con un menor coste”.

Tal recomendación provocó la respuesta de las empresas en cuestión. José Ramón Zurdo, director general de la firma Agencia Negociadora del Alquiler, acusó a la OCU de haber perdido “claramente su neutralidad” y de estar “aconsejando mal a los propietarios” al animarlos a alquilar las viviendas por su propia cuenta.

Según Zurdo, “gran parte de los problemas de los alquileres se originan en una deficiente gestión”. Las empresas como Agencia Negociadora se ocupan de la gestión integral del alquiler (búsqueda de inquilino, negociación, reparaciones, etc.), algo que los seguros no hacen: solo se activan cuando se denuncia una situación de impago.

En definitiva, la recomendación de la OCU tiene que ver con el posible ahorro de dinero que un propietario de una vivienda podría lograr si la alquila por su cuenta, un ahorro que –según su análisis– podría ser superior a los 3.000 euros anuales.

Por supuesto, “a cambio” de ese dinero, el propietario debe estar “bien informado” y encargarse de la gestión integral del alquiler, algo que requiere tiempo y energías y, desde luego, puede generar situaciones de estrés. 

En cambio, si se elige contratar los servicios de una agencia, todo ese trabajo queda en sus manos. Cada arrendador ha de evaluarlo y considerará más conveniente una u otra de estas opciones en función de sus propias posibilidades, necesidades, prioridades y deseos.

Consejos para la contratación de un seguro de impago de alquiler

En cualquier caso, si se decide contratar un seguro de impago de alquiler, conviene que atienda a los consejos que el OESA enumera en su web. Algunos de los principales son los siguientes:

Y también enfatiza la conveniencia de renovar el acuerdo si su finalización se produce durante el proceso abierto por un impago. En caso contrario, dado que ese proceso terminaría después, fuera del periodo de cobertura, la aseguradora no respondería por posibles actos vandálicos del inquilino.

Un beneficio en principio solo para el arrendador

El seguro de impago de alquiler supone un beneficio para el arrendador, no para el arrendatario, por lo que se considera cláusula abusiva que el primero lo cargue a cuenta del segundo, y ya ha desatado las primeras denuncias.

En el caso de que aceptemos pagarlo como inquilinos, debemos exigir que en caso de presentar impagos se nos devuelva el dinero del seguro. A veces se trata del vender el pago del seguro al inquilino bajo la incierta premisa de que ante un impago le evita el lanzamiento, algo no del todo cierto.

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