Oregón, Los Ángeles, Palo Alto… así ha funcionado el control de los alquileres en EEUU

España está viviendo los primeros compases de la Ley de Vivienda que, por primera vez, contempla conceptos como el control de precios de los alquileres, que llevan décadas aplicándose en otros países.

La nueva regulación aún no ha comenzado a discutirse en el Congreso de los Diputados, aunque el Gobierno ha instado a tramitarla por vía de urgencia. Una exigencia que viene marcada por los tiempos a los que se ha comprometido el propio Ejecutivo, que quiere que la Ley esté aprobada antes de que acabe el año. El motivo, que así se lo ha prometido a Bruselas como parte de las exigencias selladas para recibir los fondos europeos. 

Será entonces, una vez se apruebe la ley, cuando eche a andar el cronómetro para diseñar un nuevo índice de precios, que permita medir y controlar las subidas de los alquileres en las zonas con más presión de rentas al alza. Un índice que tiene que estar listo, como máximo, en 18 meses desde la aprobación de la Ley y que, de momento, el Gobierno aún no sabe cómo estructurar.

En España, un índice con impacto limitado

No será un control de precios global, sino que tendrá diferentes límites, que acotarán su aplicación. El primero es que solo está previsto para esas zonas con presión de rentas, denominadas tensionadas -con subidas de cinco puntos por encima del IPC- y únicamente para grandes propietarios -empresas y fondos- que tengan más de 10 inmuebles. Son estos quienes deberán ligar los precios de los inmuebles a ese futuro índice.

El segundo, que solo se aplicará en aquellas comunidades autónomas que decidan declarar zonas tensionadas y, por tanto, serán los gobiernos regionales quienes tengan la sartén por el mango a la hora de decidir si hay control de precios.

Con estas limitaciones, el efecto del índice y del control de las futuras rentas que paguen los inquilinos de esas zonas es una incógnita. Una ecuación que puede intuirse en función de lo que ha ocurrido con otras experiencias, en aquellos países donde hay más desarrollo en esta materia. Por ejemplo, en Estados Unidos.

De hecho, los Sindicatos de Inquilinos ponen de relieve los análisis de su implementación en territorios como California, para instar a que se ponga en marcha una regulación de precios “más consistente” que la trazada en el anteproyecto que ha llegado al Congreso de los Diputados.

Los argumentos de los Sindicatos de Inquilinos

“La evidencia empírica demuestra que el control de alquileres consigue reducir el precio del alquiler en la parte regulada, mientras que este puede subir en la parte no regulada”, indican tanto el Sindicat de Llogateres como el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid en las argumentaciones que han presentado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para modificar en su tramitación el actual anteproyecto. 

“Sin embargo, cuando la parte libre representa una pequeña fracción del parque total de viviendas, el impacto en el alquiler medio es negativo. Además, el control de alquileres también puede frenar los procesos de gentrificación y la expulsión de algunos colectivos vulnerables”, argumentan ambas organizaciones.

Las premisas de los sindicatos de inquilinos toman como base diferentes estudios en ciudades norteamericanas. Políticas centradas en ambas costas y no generalizadas.

La organización no gubernamental Urban Institute, que persigue una mayor equidad social, explica que el control de precios en Estados Unidos ha tenido dos 'olas'. La primera, en la década de 1920 y la segunda, a partir de los años 70. En concreto, apunta que en 2019 sólo cuatro Estados (California, Nueva York, New Jersey y Maryland) contemplaban distintos tipos de control de rentas, para limitar las subidas. Aunque en los últimos dos años, con la pandemia, hay más iniciativas.

Los estudios en California

Uno de los Estados con mayor recorrido es California. Un estudio publicado por la Universidad de Stanford analizó el efecto del control del alquiler en San Francisco durante la década de 1990, cuando se limitaron las subidas de determinados inmuebles, en función de su año de construcción. Concluyó que, por un lado, se redujo la rotación de inquilinos, sobre todo de minorías raciales. Por otro, que tuvo un efecto de reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

En el mismo Estado, un estudio de la Universidad de California recoge cómo en la localidad de Palo Alto, en 2010, se puso en marcha una Junta de Estabilización de Alquileres para determinar, en función de cada inmueble, un porcentaje de subida de precios. En este caso, el estudio apunta que la subida media de precios, con esa junta, fue del 2,3% y que no tuvo un impacto directo en una disminución de la oferta.

Al margen, The Haas Institute for a Fair and Inclusive Society de la Universidad de Berkeley también analiza la situación en California y concluye que las políticas de control de alquileres pueden proporcionar “una solución rentable, inmediata y generalizada en la estabilización de los precios” que debe ir acompañada de un aumento en el número de viviendas, sobre todo en las asequibles. 

Este análisis cita, por ejemplo, una investigación de los profesores William Clark y Allan Heskin, de UCLA, sobre la ciudad de Los Ángeles antes de 1995, que determinaba que los inquilinos cuyas rentas estaban limitadas en sus subidas durante un plazo de entre tres y cinco años tenían alquileres hasta un 30% por debajo de los precios de mercado y que, para quienes llevaban hasta diez años en el mismo inmueble, la rebaja llegaba hasta el 36%.

“Algunos estudios han encontrado que en ciudades con regulaciones de alquiler (...) tenían alquileres ligeramente más asequibles en comparación con unidades en ciudades sin control de precios”. “Un reciente estudio de los efectos del control de alquileres en San Francisco [el citado de la Universidad de Stanford] determinó que los beneficios para los inquilinos promediaron entre 2.300 y 6.600 dólares por persona al año”. 

Control de precios, con más medidas

En cuanto a la situación actual, Jen Butler, portavoz de la National Low Income Housing Coalition (NLIHC) -asociación que persigue soluciones a los problemas de vivienda de los ciudadanos con rentas bajas- explica a elDiario.es dos estrategias actuales diferentes. 

“Oregon, por ejemplo, ha impulsado recientemente la estabilización de alquileres, que limita los aumentos en las rentas en edificios más antiguos a no más del 7% sobre la inflación”, cita. “Un ejemplo de una política más restrictiva es el nuevo control de alquileres de St. Paul (Minnesota) que limita los aumentos anuales de alquiler al 3% y se aplica a la mayoría de las viviendas de alquiler y que entrará en vigor el 1 de mayo”. 

Esta organización apunta que el control de precios es especialmente efectivo en momentos puntuales, sobre todo, tras una crisis. Pero que, por sí mismo, no es suficiente para que los ciudadanos con rentas más bajas accedan a un alquiler que puedan pagar.

“Si esos inquilinos están destinando un 50%, 60% o un 70% de sus ingresos al alquiler, los inmuebles de alquiler controlado siguen sin ser asequibles”, explica Butler. “Además, si los inquilinos con ingresos más altos permanecen en viviendas de alquiler controlado más tiempo del que normalmente lo harían, o si los propietarios convierten sus viviendas de alquiler en condominios o las destinan a otros fines, estos inmuebles no estarán disponibles para los inquilinos de bajos ingresos”. 

Esta asociación también recalca que el control de precios tiene efecto solo si va acompañado de otras medidas, como un aumento de la oferta de inmuebles con precios asequibles o alquileres sociales.