El tope del 2% a la actualización de los alquileres se limita a aliviar el pico de inflación de marzo a mayo

Desde que se independizó, en 2014, no recuerda haberle dado importancia jamás a la carta que llega cada año, a principios de marzo, y que esta vez ha hecho que se le aceleren las pulsaciones. Aitana tiene en las manos la actualización anual del precio del alquiler social del piso público que paga a la Empresa municipal de la vivienda y suelo de Madrid (EMVS). La abre, y lo que sospechaba se confirma: la renta sube un 7,6% según el IPC general de febrero al que está ligado su contrato, y el aumento se aplicará a partir de abril.

Aitana echa la vista atrás y no recuerda haber disfrutado nunca de una subida del salario así de un año para otro, según confiesa. “Tenía la esperanza de que el Ayuntamiento limitara la subida”, dice.

Han pasado solo unas horas desde que este mismo lunes, Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, ha recogido ese anhelo al incluir en el Plan de respuesta a la guerra el histórico límite del 2% a las revisiones de los alquileres “desde que se publique el Real Decreto con la medida en el Boletín oficial del Estado [BOE]”, que se aprobará en el Consejo de Ministros de este martes 29 de marzo, según aclaran fuentes del Ministro de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, hasta el 30 de junio.

La renta de Aitana se queda fuera del plan del Ejecutivo, con el que pretende aliviar la merma del poder adquisitivo que supone para las familias y el aumento de los costes que sufren las empresas más intensivas en energía por el actual pico de inflación, acelerado principalmente por la subida de la factura de la electricidad y de los combustibles, y que si en febrero se tradujo en un avance del IPC del 7,6%, récord desde diciembre de 1986, en marzo se espera que supere el 8%, según la previsión media de los expertos para el dato que el Instituto Nacional de Estadística (INE) avanzará este miércoles 30 de marzo.

Los detalles de la medida: todos los contratos indexados al IGC por tres meses

La actualización anual de la mayoría de contratos de alquiler de vivienda está ligada al IPC general, que a su vez es el límite máximo al que se puede revisar al alza una renta, aunque no es el único indicador al que la ley permite indexarlas. Los contratos de arrendamiento pueden, de hecho, no actualizarse jamás mientras están vigentes, si no queda especificado lo contrario.

Cuando sí se prevé, se hace respecto al IPC general, o, en algunos casos, los menos según reconocen distintas fuentes del sector inmobiliario, respecto al IPC del alquiler de vivienda (ver gráfico), que apenas se ha tensionado en los últimos meses, o respecto al Índice de garantía de la competitividad (IGC), que también calcula el INE, si está recogida la actualización anual pero no la referencia.

Este último índice será la única referencia desde que se publique el decreto coyuntural, de respuesta al impacto de la guerra, en el BOE, hasta el 30 de junio. Y según explica el propio INE, “esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999”, con un rango limitado entre el 0% y “el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo” (2% en un principio, aunque podría ser superado temporalmente según la guía más reciente de la institución). La última lectura del IGC, la de enero, que se conoció el 18 de marzo, se quedó en el 2,02%.

En resumen, un alquiler medio en España, que ronda los 700 euros, subirá solo 14 euros en los próximos meses, y no los 53,2 euros que lo hará según el IPC de febrero.

La medida aliviará a los inquilinos que actualicen sus rentas en los próximos tres meses, aunque los alquileres revisados desde octubre ya vienen sufriendo subidas de más de un 5%, mientras han subido también los principales suministros: luz, gas... La situación es asfixiante y la Agencia Negociadora del Alquiler considera el límite positivo, “siempre que sea temporal y no se convierta en una intervención del mercado”.

El Gobierno no niega que la medida se prorrogue más allá del 30 de junio si el shock inflacionario continúa. “Nosotros ya se lo habíamos sugerido a nuestra cartera de propietarios, porque es un IPC de guerra: no es bueno para el inquilino y no es bueno para el propietario, porque se enfrenta al riesgo de que se marche o de que se produzcan impagos”, continúan en la Agencia Negociadora del Alquiler.

Desde diciembre de 2021, “alrededor de un 85% de los arrendadores no han aplicado el incremento total del IPC, y de ese 85%, uno de cada cuatro propietarios, un 27%, directamente no lo ha aplicado”, reveló recientemente la empresa según datos propios.

Muy diferente es la postura de Fotocasa, que este lunes lanzó un comunicado en el que pidió “fórmulas de compensación para que [los propietarios] no se vean afectados”. “La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, quien considera que, “por el contrario, el arrendatario sí que decide si pone su vivienda en el mercado del alquiler, y si se encuentra en un ambiente desincentivador con modificaciones de la normativa continuas, es probable que prefiera el mercado de la compraventa y pueda llegar a retirar su vivienda del alquiler, lo que contraería aún más la oferta”.

En plena tramitación de la Ley de Vivienda

La decisión de poner freno a la subida de los alquileres que tengan que renovarse en los próximos meses llega en plena tramitación parlamentaria de la Ley de Vivienda, que el Gobierno aspira a tener aprobada antes de que acabe el año.

Una tramitación que no se prevé fácil, dado que socios del Ejecutivo como ERC o Más País-Equo, ya han reclamado un texto más ambicioso que el que salió de Moncloa. Esa Ley entronca con la actual decisión de limitar la subida de los alquileres ligados al IPC porque, por primera vez, pondrá límites a las subidas de precios, aunque de forma muy acotada. Solo en áreas tensionadas y en pisos que estén en manos de grandes propietarios, sociedades con más de 10 inmuebles.

La Ley lo que prevé no es una limitación de subidas ligadas a un porcentaje. Lo que creará es un índice que el Ejecutivo aún tiene que definir y plantear cómo va a hacerlo. Para ello se ha dado un plazo de hasta 18 meses una vez esté la ley en vigor. Es decir, como pronto en algún momento de 2023 o 2024.

Ese índice tomará como base, en principio, los datos de alquileres que ya dispone Hacienda -que son anuales- y, también, los que están en manos de las comunidades autónomas, a través de los registros de fianzas. Sin embargo, aún está por acotar qué otras variables entrarán en juego en ese índice para lograr que esté actualizado y sea efectivo en las áreas de precios donde los alquileres estén más disparados