“Vida contemporánea en una ubicación codiciada”: el gancho para vender pisos en un pueblo Patrimonio de la Humanidad

El segmento del lujo continúa ocupando cada vez más espacio en el mercado de la construcción de las Illes Balears. La promotora Jardins des Caubet tiene previsto construir 36 viviendas de entre 94 y 114 metros cuadrados en la zona de s’Hort des Caubet, en Bunyola (Mallorca), por unos precios que podrían oscilar entre los 338.000 y 575.000 euros. Las viviendas, que tendrán garaje, trastero y piscina comunitaria, contarán también con un porche y, en algunos casos, jardín o solarium, según viene detallado en la web de la promotora.

El proyecto utiliza como reclamo el hecho de que el complejo residencial estará dentro del entorno de la Serra de Tramuntana, la principal zona montañosa de las Balears, y que es Patrimonio de la Humanidad por la Unesco. La promotora subraya la riqueza paisajística que envolverá esta nueva zona residencial con el objetivo de vender las 36 viviendas que se proyectarán. “Sa Comuna, propiedad del Ayuntamiento, es uno de los bosques más extensos de la isla y, sin duda, una destinación ideal para ir de excursión, la cascada del Salt des Freu es una de las más espectaculares de la isla”, afirma la promotora en la web. “También, los jardines de Raixa o Alfabia son, sin duda, una parada cultural ineludible”, añaden.

elDiario.es se ha puesto en contacto con la promotora, a través del correo electrónico de la web, para intentar recabar más información sobre el proyecto sin que haya sido posible en el momento en que se publica esta noticia.

Dependiendo de las características de cada vivienda, su precio final podría rondar entre los 338.000 y los 575.000 euros, según S.A.E. Real Estate Mallorca. El portal inmobiliario, que aclara en una nota legal que “no puede garantizar la veracidad de la información”, asegura que las viviendas están a la venta “con la aceptación final prevista para el primer trimestre de 2025”. Del mismo modo, detalla que el proyecto tiene una “arquitectura rústica” y que “ofrece comodidad de vida contemporánea en una ubicación codiciada al borde de la Serra de Tramuntana”.

Los pisos de 94 metros cuadrados (82 metros cuadrados de superficie útil) tendrán un salón con comedor y cocina abierta en un espacio de unos 30 metros cuadrados. Dispondrán de dos habitaciones, dos baños, terraza, balcón, vestíbulo, distribuidor y lavandería, según viene recogido en la web de la promotora. Las plantas bajas tendrán una zona ajardinada de entre 20 y 35 metros cuadrados, además de un patio de 12 metros cuadrados.

Los pisos de 114 metros cuadrados (100 metros cuadrados de superficie útil) tienen una estructura similar a los más pequeños, pero todo es un poco más amplio. También disponen de un salón con comedor y cocina abierta cuyo espacio alcanzará, en estos casos, los 35 metros cuadrados. Tendrán, además, tres habitaciones, dos baños, distribuidor, lavandería, balcón y terraza. El complejo residencial contará con 41 plazas de aparcamiento y 36 garajes, según la web de la promotora.

El precio de la vivienda balear sube un 27,7%

Las Illes Balears son la única comunidad autónoma en la que se ha reducido el número de compraventas de vivienda. Mientras que ha subido un 25,2% en España, en el archipiélago balear ha bajado un 3,1%, según datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), cuya comparación es de abril de 2024 respecto al mismo mes del año anterior.

Sin embargo, los precios han continuado subiendo, hasta un 27,7% en Balears, que solo está por detrás de Cantabria -cuyos precios han subido un 32,6% durante el mismo periodo-. De hecho, Balears tiene el metro cuadrado más caro de España y asciende a 3.786 euros de media, según las mismas fuentes. En el caso del complejo residencial de Bunyola, aplicando esta estimación, los pisos rondarían entre los 355.000 y los 430.000 euros. Una estimación que no tiene en cuenta los servicios accesorios, como la plaza de garaje o el trastero. Incluso prestaciones comunitarias como la piscina pueden suponer un incremento de los precios.

Balears tiene el metro cuadrado más caro de España y asciende a 3.786 euros de media

En el caso de la compraventa de viviendas por parte de extranjeros ha descendido un 10% en el segundo semestre de 2023 respecto al mismo periodo del año anterior en el conjunto de España. En el caso de Balears, se redujo un 20% aunque el precio medio pagado por los extranjeros no residentes subió un 5,1% durante el mismo periodo. De hecho, los extranjeros no residentes son los que mayores cantidades pagan por sus viviendas, concretamente, una media de 2.715 euros por metro cuadrado, de media estatal, frente a los 1.720 euros por metro cuadrado que pagan los residentes y los 1.580 euros por metro cuadrado que pagan los ciudadanos con nacionalidad española.

Los extranjeros no residentes son los que mayores cantidades pagan por sus viviendas, concretamente, una media de 2.715 euros por metro cuadrado

En cuanto a los extranjeros no residentes, el 49% de las operaciones que hubo en Balears, en el segundo semestre de 2023, fueron realizadas por alemanes. En segunda posición, destacaron los británicos, con un 11%. Respecto a los extranjeros residentes, durante el mismo periodo, el 15% de los compradores fueron alemanes y el 13% de ellos italianos, según las fuentes del CIEN. En el caso de Balears, durante ese periodo, pagaron una media de 4.169 euros por metro cuadrado, respecto a las operaciones de compraventa de vivienda, un 5,1% más que durante el mismo periodo del año anterior.

Las islas Åland como referencia

Frente a la costa suroeste de Finlandia están las islas Åland: una región autónoma, desmilitarizada y de habla sueca que cuenta con 30.000 habitantes, distribuidos en 60 de las 6.700 islas que la componen. Su ejemplo se podría convertir en una referencia para Balears, donde hay un parque de vivienda garantizado por ley a la población residente, dada la escasez de territorio. Una medida que frena también el incremento desbocado de los precios. Siguiendo la misma línea, el Gobierno de Canarias solicitó recientemente a sus servicios jurídicos un informe sobre la viabilidad de acometer una reforma legislativa que permita establecer vías para limitar la compra de viviendas por parte de capital extranjero.

Para poder adquirir una propiedad en Åland, un foráneo debe acreditar que es ciudadano finlandés y que lleva al menos cinco años viviendo en ese territorio, además de demostrar un dominio suficiente del sueco, idioma oficial de esta región. Otros territorios, como Australia, Canadá o Andorra, ya han establecido medidas para limitar la compra de viviendas por parte de inversores extranjeros y obstaculizar así la escalada de precios de los inmuebles.

Sin embargo, frente a las razones invocadas hasta el momento por Balears, la Comisión Europea remarcó el año pasado que, para que un Estado miembro de la Unión pueda limitar la compra de vivienda a no residentes, deben concurrir “razones imperiosas de interés general” reconocidas en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE prohíbe, de hecho, las restricciones a los movimientos de capitales relacionados con la adquisición de bienes inmuebles, “incluidas las viviendas”, por parte de nacionales de la UE no residentes.

En los últimos años, la controversia acerca de los efectos de la compra a golpe de talonario de viviendas por parte de clientes internacionales de elevado poder adquisitivo –muchas de ellas para destinarlas al alquiler turístico– ha centrado gran parte del debate sobre la gentrificación en Balears, que ve cómo la población local acaba expulsada de los barrios, incapaz de hacer frente a los desorbitados precios que sí pueden pagar los extranjeros con mayor capacidad financiera. Se trata, de hecho, de la autonomía con mayor peso de compra por parte de foráneos, que en 2021 coparon el 38,95% del total de operaciones inmobiliarias, de acuerdo a los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria. Se interesan, sobre todo, por viviendas unifamiliares en primera línea cuyos precios superan con holgura el millón de euros.

Balears es la autonomía con mayor peso de compra por parte de foráneos, que en 2021 coparon el 38,95% del total de operaciones inmobiliarias

En la última década, los compradores internacionales, originarios en su mayoría de Alemania y Reino Unido, se han hecho con un total de 56.272 inmuebles en Balears, según el Consejo General del Notariado. Entre ellos, compradores que ni siquiera viven en las islas: apenas pasan unos meses en ellas, mientras, a miles de kilómetros de distancia del archipiélago, aprovechan para destinarlas al alquiler turístico por cantidades desorbitadas. En Menorca, los franceses monopolizan las transacciones. En Deià, el pueblo que antaño fascinó a Robert Graves, de las 700 viviendas con las que cuenta la localidad casi 200 se encuentran vacías, mientras los precios inalcanzables cierran las puertas de la oferta inmobiliaria a las rentas más moderadas. En el municipio de Sencelles, otro tanto de lo mismo.

Limitar la compra de vivienda a extranjeros

La burbuja en la que viven los extranjeros ricos en Balears nada tiene que ver con la realidad diaria de los autóctonos. Además de registrar los mayores encarecimientos de los precios en la compraventa de inmuebles, el archipiélago es la autonomía en la que más años de salario se requieren para poder afrontar la adquisición de un hogar. De acuerdo al índice de esfuerzo inmobiliario elaborado por la Sociedad de Tasación a principios de 2022, los compradores de Balears necesitan dedicar 16,8 años de salario íntegro para poder adquirir una vivienda, más del doble de lo que se requiere a nivel nacional –siete años y ocho meses– e incluso de Madrid, donde la cifra se sitúa en nueve años. Respecto al alquiler, un informe del Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas indica que los hogares del archipiélago dedican una media del 52,1% de sus ingresos al pago del arrendamiento en las principales zonas urbanas, y un 47,9% en la periferia.

Frente a esta situación, hace tres años, la coalición ecosoberanista MÉS per Menorca planteó una medida inédita a nivel estatal: la posibilidad de restringir la compra de segundas viviendas por parte de los ciudadanos extranjeros ante la creciente escalada de precios de la vivienda en las islas y la problemática que desde hace décadas arrastra el archipiélago en esta materia: escasez de suelo, especulación inmobiliaria, presión urbanística o la limitación de las viviendas disponibles como efecto colateral de la pujanza del alquiler vacacional.

“No se trata de restringir la vivienda a los extranjeros, sino de evitar que los segundos residentes no se coman la primera residencia”, apuntaba entonces, en declaraciones a elDiario.es, el portavoz de Més per Menorca en el Parlament e impulsor de la iniciativa, Josep Castells. Ante las críticas recibidas a su iniciativa, aseveraba que “no hay ningún elemento de xenofobia” en su propuesta. Y precisaba: “El problema es que hay demasiadas segundas residencias que perpetúan los problemas de acceso a una primera vivienda en Balears”.

Ya entonces, Castells apuntaba a las islas Åland. También citaba los ejemplos de Dinamarca –con un régimen propio en el que se exceptúa la libre circulación en materia de vivienda– y Malta, un caso de relieve para Balears al reunir prácticamente las mismas características: es una isla, pertenece a la UE, es turística y también han atravesado este problema. En la misma línea, Podemos planteaba limitar la compra de viviendas por parte de quienes no lleven como mínimo dos años empadronados en la isla. “Se puede si hay voluntad política”, señalaba la entonces coordinadora de la formación morada en Balears, Antònia Jover. La propuesta dio finalmente al traste tras ser rechazada en el Consell de Mallorca con los votos de PSIB–PSOE y la derecha. El Govern balear, presidido entonces por la socialista Francina Armengol, se abrió finalmente a abordar la necesidad de establecer determinados límites en materia de vivienda para evitar que Balears se conviertan “en un parque temático”.