¿Se debe limitar por ley el precio del alquiler libre?

El precio del alquiler de pisos en el mercado libre es inmune a la crisis. Apenas se ha resentido en los peores años y ahora prácticamente ha vuelto a los niveles previos a la crisis, cuando se pincho la burbuja inmobiliaria. Miles de personas se han echado a la calle este fin de semana en varias ciudades españolas al grito de “las ciudades no se venden”. Los convocantes consideran que “hay una ofensiva de determinados grupos de poder empresariales y de élites financieras que buscan devastar el bienestar de la ciudadanía” y denuncian las grandes operaciones urbanísticas, la gentrificación o la turistificación que “atentan contra el derecho de la vivienda”.

Según el último informe del Observatorio Vasco de Vivienda sobre necesidades y demanda de vivienda en Euskadi en 2015 aumenta el número de personas con ingresos propios con necesidad de acceso a la primera vivienda, pero sólo uno de cada cinco considera que podrá afrontarlo. Los demandantes se decantan con un 52,2 % por el alquiler, que se incrementa desde el 8,3 % de 2007 al 52,2 % de 2015, resultando, por primera vez, minoritaria la proporción de personas dispuestas a optar por la propiedad.

En Etxebide (el servicio del Gobierno vasco que registra los demandantes de vivienda pública), la opción de alquiler es la que más gusta al 82 % de los demandantes.

Pero frente a esta demanda, la realidad es que los precios de las viviendas en alquiler sufrien una presión al alza. Según el Observatorio Vasco de Vivienda, por primera vez un asalariado de entre 18 y 34 años debería destinar mayor porcentaje de su sueldo al pago del arrendamiento que al de la letra de la hipoteca de una vivienda en propiedad. En concreto, el 67,5 % del salario de un joven en Gipuzkoa se iría a pagar la renta mensual de un piso mientras que si hubiera optado por la compra, el esfuerzo se quedaría en un 58%, cantidades en cualquier caso por encima de lo que se considera un nivel razonable.

En Euskadi, a diferencia del notable desplome del precio en venta, el precio de la vivienda en alquiler no ha experimentado caídas significativas.

Con este contexto de fondo, la reflexión sobre la intervención de la administración en el mercado de alquiler limitando los incrementos de renta o controlando los precios ya ha sido lanzada por varios agentes. Una de las últimas en hacerlo ha sido la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, quien recientemente se entrevistó con esta finalidad en el Congreso con algunos grupos parlamentarios.

“Y como ya es habitual”, apuntan desde el Observatorio Vasco de Vivienda, “surgen los ejemplos de París o Berlín [o Nueva York o Estocolmo], para ser copiados y traspuestos a una normativa que, ni de lejos, puede ser comparada. Y es que, los modelos de control de los precios de alquiler en Francia y Alemania parten de iniciativas legislativas de ámbito estatal”.

El caso de Berlín

Según el Observatorio, la experiencia de Berlín “parece a priori la más exitosa”. La Ley 'Mietpreisbremse' o 'freno del precio de alquiler' a nivel nacional, permitió en Berlín reformar los artículos del Código Civil que regulan los alquileres urbanos. “A través de esas normas se transmite a los entes locales la capacidad de analizar los mercados de las ciudades afectadas, y a partir de esta información, determinar posibles limitaciones de precios. En Berlín se aplica con efectos del 1 de junio del 2015 y solo para nuevos contratos de alquiler y para zonas que hayan sido calificadas 'de tensión', por el fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda”.

Básicamente, “lo que se formaliza es que los nuevos contratos firmados no pueden desviarse más de un 10 % de lo que pide la media de los pisos similares en la misma zona, (los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los que hayan sido rehabilitados quedan fuera de esta normativa)”.

Así, existe un observatorio oficial para calcular la renta por metro cuadrado típico en cada área. Además, dependiendo de la tipología de la vivienda, y el estado de conservación, clasifica las tarifas de las rentas en función de la zona, antigüedad del edificio y estado del inmueble.

En base a las rentas de los últimos cuatro años, se determinan las que serán de referencia para los próximos cinco, y que no podrán ser incrementadas en más de ese 10 %.

El 'Mietpreisbremse' es “un sistema sofisticado, que reconoce que puede haber razones legítimas para la variación del alquiler, y que tiene en cuenta una serie de factores locales. Incorpora señales del mercado, en lugar de ignorarlas”.

Pero no es infalible. Se están dando situaciones de pactos entre inquilinos y arrendadores para establecer rentas superiores a la media, para que no exista posibilidad de rotación y el parque, en las zonas de más demanda y nucleares, quede en manos de los más favorecidos económicamente.

Se crea así según el Observatorio Vasco de Vivienda, “un mercado semi-opaco, en el que, los inquilinos prefieren no actuar judicialmente por el temor a perder una vivienda de por si escasa, y los propietarios tienen donde elegir, eligiendo, claro, a aquellos estratos de la sociedad con más seguridad económica”. Hay que recordar que un 10 % de las personas que han emigrado a Alemania desde 2011 se han establecido en Berlín, con una escasez de viviendas del 50 %. Y que, tradicionalmente, en Berlín se prefiere alquilar: más del 50% de los ciudadanos optan por alquilar y más del 85% de los compradores son inquilinos.

En definitiva, “los sectores de menor poder adquisitivo siguen sin quedar protegidos en términos efectivos por el control de rentas, si bien, es cierto, que, quizá, no hayan sido los objetivos prioritarios, si no, frenar la velocidad de la escalada de precios”, apuntan los expertos del Observatorio.