Gastos hipotecarios: ¿cuáles se pueden reclamar y cuáles no?
El 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó una sentencia sin derecho a recurso en la que se especificaba que la mayoría de los gastos inherentes a la formalización de una hipoteca debían ser costeados por las entidades prestadoras del crédito, al contrario de lo que venía ocurriendo hasta la fecha.
El razonamiento del órgano máximo de la justicia española se basaba en que siempre tiene que ser la parte más favorecida la que corra con los gastos de constitución de un trato de esta naturaleza. A la hora de calcular una hipoteca, el Supremo considera que tal parte es la entidad crediticia, ya que obtiene el valor de la vivienda más el interés. Por tanto, a partir de entonces, y con carácter retroactivo, los gastos los paga el banco.
El carácter retroactivo quiere decir que no importa la fecha en que se estableciese o liquidase la hipoteca: el banco, o el heredero de la entidad que prestó el dinero, debe devolver el importe de los gastos de formalización de la misma a todos sus clientes, que puede llegar a alcanzar los 10.000 euros, aunque se sitúa de media en los 4.000 euros.
Ahora bien, existe cierta confusión sobre las partidas que corresponde costear al banco y las entidades tienden a fomentarla para intentar escaquearse de algunas devoluciones importantes. Por lo tanto, no está de más que comentemos qué gastos hipotecarios se pueden reclamar.
Gastos reclamables
Son reclamables los siguientes gastos, habituales en la mayoría de constituciones hipotecarias, si bien algunos pueden no estar presentes en la nuestra y su importe puede variar según la comunidad autónoma, la ciudad o bien el valor de la vivienda hipotecada.
- Gastos notariales de constitución de la hipoteca: sería sobre todo la factura de la notaría correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario y cualquier otro documento notarial que se necesite para dar legalidad al contrato.
- Gastos por la inscripción en el registro: la factura del registro de propiedad por la inscripción de la hipoteca tiene que pagarla el banco y por lo tanto podemos reclamársela.
- Gastos de autoliquidación (pago) del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se trata de un gravamen que se aplica a todos los actos formalizados en documentos públicos, inscribibles y con cuantía economía como es el caso de las compraventas de viviendas y las hipotecas. Su cuantía puede variar en función del valor de la hipoteca, por lo que el IAJD suele ser la partida más importante en cuanto a dinero de los gastos de formalización. Esto ha provocado que los bancos se hayan negado repetidamente a devolver su importe negando que estuviera incluido en la sentencia del Supremo, pero el caso es que sí lo está.
- Gastos de cancelación de la hipoteca: en caso de que queramos cancelar la hipoteca, los trámites de certificación de su cancelación deben correr a cuenta del banco.
- Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta: los bancos solían cobrar 100 euros por hacernos llegar este documento, pero en realidad es una obligación de la notaría emitirlo y hacerlo llegar al usuario.
- Gastos por estudios previos: tanto los estudios de las condiciones financieras del o la solicitante, cuando los hubiere, como la tasación de la vivienda y otros gastos donde intervengan peritos, deben correr a cuenta del banco y no del usuario.
- Gastos de gestoría: siempre y cuando se haya utilizado la gestoría propuesta por el banco, los mismos correrán a cargo de la entidad. En caso de que haya sido el cliente quien haya contratado a una gestoría de su confianza, deberá correr con este gasto.
- Gastos de abogados y procuradores: se aplican en caso de juicios o reclamaciones por demora.
- Gastos por modificaciones: refieren a cualquier modificación que se introduzca en el documento hipotecario, incluida la cancelación por adelantado de la misma. Este apartado atañe a la redacción, no a las penalizaciones, que deberán pagarse a no ser que hayan sido consideradas abusivas en otro juicio.
- Gastos del seguro contra impagados: si el banco nos obligó a contratar un seguro contra impagados, tiene que ser la entidad la que pague tanto las primas como los gastos de su establecimiento.
Gastos no reclamables
No se pueden reclamar los siguientes gastos, por considerar que no están relacionados con la constitución de la hipoteca o bien porque atañen a otro tipo de sentencias, relacionadas por ejemplo con las llamadas cláusulas abusivas.
- Penalizaciones por demoras: las penalizaciones que el banco nos imponga por demora en la devolución de los plazos de la hipoteca en el plazo acordado no se consideran gastos reclamables en este apartado. Pueden ser reclamados en demandas diferentes como cláusulas abusivas si así las considerase un juez.
- Cambios en el tipo de interés: si hubiese habido en nuestra hipoteca un cambio en el tipo de interés de fijo a variable, o viceversa, o de cualquier otro tipo -cláusulas suelo- sin nuestro consentimiento o conocimiento previo, podremos reclamar el dinero que creemos que nos pertenece en una demanda por cualquier otro término, pero no por gastos de constitución.
- Penalizaciones por cancelaciones previas o por desistimiento de la hipoteca: podemos reclamar estos términos de nuestro contrato como cláusulas abusivas o vulneración de nuestros derechos como consumidores, pero no como gastos de constitución. Asimismo, si su redacción implicase un gasto notarial que se nos hubiese cargado, si podremos reclamarlo.
