Vendo un piso o una casa: ¿qué impuestos tengo que pagar?

Vender un inmueble no implica solo recibir dinero a cambio de una casa o un piso: también hay gastos. Entre los principales están los impuestos, que en ocasiones pueden representar una suma importante y, por lo tanto, no se deben desdeñar al momento de valorar una posible transacción.

En estos casos, los tributos que hay que pagar son tres: el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, aunque más conocido como plusvalía municipal) y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

¿Cuándo se aplican y cómo se calcula cada uno de ellos? Se explica a continuación.

El IRPF, si hay ganancia patrimonial

El IRPF es uno de los impuestos más conocidos por el común de la gente, pues se aplica sobre un gran número de operaciones comerciales. Y la venta de una casa o un piso no es la excepción. En este caso, se calcula en función de la ganancia patrimonial –si la hay– y se paga con la declaración de la renta, el año siguiente a la transacción.

¿Qué se considera ganancia patrimonial? Pues, en esencia, cuando la persona que vende la propiedad obtiene un beneficio económico con esa operación. Es decir, cuando la vende por más dinero que el que pagó al adquirirla.

No obstante, no se toman en cuenta solo las cifras de compra y venta: el cálculo es un poco más complejo. Por un lado, hay que calcular el valor de transmisión, que es el dinero que realmente le quedará al vendedor al final del intercambio. 

Para obtener ese valor de transmisión, al monto de la venta se deben restar los tributos y gastos requeridos por la propia operación, como la citada plusvalía municipal (cuyos detalles se explican más abajo), los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

Por otro lado, hay que determinar el valor de adquisición. Esto equivale al dinero que el ahora vendedor haya pagado en su momento para comprar la casa, más dos montos adicionales: los tributos y gastos de aquella compra (atención: esos gastos no incluyen las comisiones ni los intereseses de la hipoteca) y lo invertido después en mejoras sustanciales para la vivienda.

Y también hay que restar, al calcular el valor de adquisición, eventuales amortizaciones, como beneficios fiscales por haber tenido la casa o el piso en alquiler.

Si el valor de transmisión es superior al de adquisición, se considera que hubo ganancia patrimonial y, en ese caso, se aplica el IRPF. ¿Cuánto? El 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia, el 21% sobre el tramo que va de 6.000 a 50.000 euros, el 23% entre 50.000 y 200.000 euros, y el 26% si hay ganancia por encima de esa última cifra.

Si sucede lo contrario –o sea, si el valor de adquisición fue mayor que el de transmisión– no hay ganancia patrimonial y, si bien corresponde declarar la transacción, no implicará el pago de este impuesto.

Quedan exentos de IRPF los casos en los cuales:

– La casa o el piso que se vende es la vivienda habitual y todo el dinero se reinvierte en otra vivienda que también será la habitual. Si no se reinvierte todo el dinero pero sí una parte, se tributará IRPF sobre un porcentaje equivalente de la ganancia patrimonial.

– Quien vende su vivienda habitual es mayor de 65 años. En ese caso, se ahorra el IRPF aunque no compre otra vivienda para que sea la habitual.

– El vendedor es mayor de 65 años y, aunque lo que vende no sea su vivienda habitual, utiliza el dinero obtenido en contratar una renta vitalicia.

– El piso o la casa se entregan como dación en pago.

La plusvalía municipal

El IIVTNU lo aplican los ayuntamientos (a diferencia del IRPF, que es estatal) sobre el incremento del valor del terreno durante los años en que haya sido propiedad de la persona que ahora lo vende. De ahí que sea llamado “plusvalía”.

Como se considera que afecta solo el suelo, no depende de las construcciones o reformas que se hayan hecho sobre él, sino de otros factores, como el valor catastral y el número de años que se haya tenido la vivienda en propiedad.

Pero, además, los coeficientes y porcentajes de los cuales dependerá el monto final de este impuesto varían mucho de un ayuntamiento a otro, y en general se debe pagar en los 30 días laborables siguientes a la firma de la escritura de compraventa.

Por eso, conviene consultar las cifras precisas en las oficinas municipales antes de realizar la operación, para evitar sorpresas desagradables.

Un fallo del Tribunal Constitucional, emitido en 2017, señaló que si un inmueble es vendido a pérdida –es decir, si el valor de adquisición es mayor que el de transmisión– tampoco este impuesto debería pagarse, tal como sucede con el IRPF.

Sin embargo, según explica el comparador financiero HelpMyCash, “casi todos los ayuntamientos lo siguen cobrando”. Lo que recomiendan desde esa firma es primero pagar el impuesto, para evitar problemas fiscales, y luego iniciar un proceso de reclamación para tratar de obtener la devolución del dinero.

El impuesto sobre bienes inmuebles

El tercero de los impuestos mencionados, el IBI, es un tributo municipal que en realidad se paga todos los años por el mero hecho de tener una casa o un piso en propiedad. En teoría, le corresponde pagarlo a quien sea propietario de la vivienda el 1 de enero del año fiscal en curso.

La particularidad en el caso de una venta es que el monto del IBI suele repartirse entre vendedor y comprador de forma proporcional al tiempo que cada uno haya sido propietario de la vivienda durante ese año.

Por ejemplo, si la venta se concreta el 1 de abril, el vendedor pagará una cuarta parte del IBI y el comprador, las tres cuartas partes restantes. Esto puede pactarse e incluirse en el propio monto de la venta (lo cual podría afectar, aunque en pequeña medida, el valor de transmisión).

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