El estudio de San Francisco que usan los economistas para oponerse al control del alquiler

Catalunya es desde hace diez días la primera comunidad española que limita por ley el precio del alquiler. A la espera de que se publique en el Diario Oficial, la ley afecta a Barcelona y 59 municipios del área metropolitana, toma como referencia el precio del último contrato y establece que los nuevos no pueden superar el índice de la Agencia de Vivienda. Este índice se calcula con las fianzas depositadas.

Catalunya se adelanta al Gobierno central. En su pacto de coalición, PSOE y Unidas Podemos acordaron “frenar las abusivas subidas del alquiler” creando un índice de referencia (que ya ha dado sus primeros pasos) y habilitando a las comunidades para ello. Pablo Iglesias dijo esta semana en el Congreso que el problema de la vivienda en España no es la okupación, sino “el precio de los alquileres y la especulación”. Pero el Gobierno aún no ha aprobado la norma prometida para controlar lo primero.

La regulación de los alquileres vive una suerte de tercera ola a nivel global, resume un informe del Banco de España. Hubo una primera ola en Europa y Estados Unidos tras las guerras mundiales y una segunda ola en los 70. La tercera es ahora. La causa: los fuertes aumentos de precio en las principales ciudades del mundo. Alemania, Estados Unidos y Francia son algunos de los países que más han desarrollado su regulación.

En general, los economistas piensan que el control de alquileres es una idea terrible

En general, los economistas piensan que el control de alquileres no es una buena idea. “El impacto del salario mínimo es uno de los temas más controvertidos entre los economistas. No sucede lo mismo con el control de los alquileres”, escribió recientemente el catedrático José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra, en el periódico Expansión. “La evidencia de los efectos negativos es sustancial y generalizada. Paul Krugman, nada sospechoso de ser un peligroso neoliberal, ha señalado que 'es uno de los temas mejor conocidos en la ciencia económica y, entre los economistas, de los menos controvertidos”.

El Banco de España concluye lo mismo en su informe —“la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos significativos”— y hay cierto consenso de desaprobación entre ellos. Cuando se habla de regular el alquiler, suele volver a la vida la frase del economista sueco Assar Lindbeck, que en los 70 dijo que “el control de los alquileres es la forma más efectiva de destruir una ciudad, junto con el bombardeo”.

“Siempre se dice que todos los economistas somos neoliberales”, explica Montalvo, colaborador habitual de Tecnocasa, a elDiario.es. “Hay un capítulo que se llama competencia perfecta, que todos sabemos que no se da. Y hay veinte capítulos de competencia imperfecta. Yo estoy dispuesto a controlar precios si hay un monopolio o un oligopolio. Si el mercado es opaco. Pero ninguna de estas dos circunstancias se dan en el mercado del alquiler”.

La solución defendida por promotores e inmobiliarias es construir: si aumenta la oferta y se mantiene la demanda, bajarán los precios

Si la mayoría de propietarios son particulares (no hay monopolio) y los inquilinos tienen mucha información gracias a los portales inmobiliarios (no hay opacidad), razona, no es necesario intervenir. “Es imposible jugar a ser dios poniendo los precios”, dice. Simplificando, el mantra es que el control de precios reduce la oferta (muchos propietarios dejan de alquilar y venden sus pisos) y en consecuencia sube los precios. Es la misma alerta que se dio en abril con las mascarillas (y al final hubo mascarillas suficientes y baratas para todos).

La solución, que defienden promotores e inmobiliarias, es construir: si aumenta la oferta y se mantiene la demanda, automáticamente bajarán los precios.

El 'paper' que dividió a California

Para analizar los efectos de la ley catalana aún hacen falta tiempo, más o menos como sucede en Berlín, que aprobó la congelación de alquileres en 2019. Allí se han publicado datos de caída de oferta de pisos en alquiler y aumento de oferta de pisos en venta que justifican la tesis de los economistas. Pero son datos de Immoscout24, el equivalente alemán a Idealista o Fotocasa, no un estudio científico.

“En todo caso, se refiere a los anuncios, no a pisos ya alquilados”, valora Jaime Palomera, doctor en antropología económica y portavoz del Sindicat de Llogaters, impulsor de la ley catalana. “Habría que ver si es una acción coordinada de las agencias a la espera de que el Constitucional tumbe la ley”.

En California, tres economistas de Standford publicaron en 2019 un estudio utilizando datos sobre dónde vivió la gente entre 1980 y 2016. Los combinaron con datos de transacciones, compradores y vendedores, para distinguir entre propietarios e inquilinos. Los primeros se los compraron a Infutor, que vende direcciones a empresas.

“Desde el punto de vista científico, son datos muy emocionantes porque son muy detallados”, explicó la investigadora Rebeca Diamond en Freakonomics. El objetivo era analizar el efecto de un cambio legislativo en la regulación del alquiler. Hasta 1994, San Francisco controlaba los precios de edificios anteriores a 1979 de más de cinco viviendas. En el 94, empezó a controlar también los precios de edificios anteriores a 1979 pero con menos de cinco viviendas. Los investigadores pudieron comparar qué sucedió a partir del 94 con los alquileres en edificios de menos de cinco viviendas construidos antes 1979 y con edificios iguales construidos después.

El estudio sacó dos conclusiones: una buena y una mala. La mala era que el control de los alquileres había provocado la gentrificación de la ciudad. Los propietarios de casas incluidas en el control eran más dados a renovarlas y convertirlas en condominios para salirse de la regulación (que lo permitía), así que la oferta de casas controladas disminuyó. Esos condominios se alquilaban o vendían más caros, atrayendo a inquilinos de mayores ingresos.

La buena era que el control permitía a sus beneficiarios seguir viviendo en la ciudad, sin ser expulsados por los precios.

La general, que el control funcionó como una transferencia entre los inquilinos que llegaron a partir de 1994 (enfrentados a alquileres más caros porque había menos oferta de renta controlada) e inquilinos que vivían antes, beneficiados por la medida.

“Fue interesante ver cómo nuestros resultados se usaron en ambos lados de la pelea”, declaró Diamond. “Algunos dejan bien al control de alquileres y otros mal. Tienes que leer el estudio entero para tomar una decisión (...) Creo que en el corto plazo, el control tiene beneficios directos. Lo difícil es ver los indirectos en el largo”.

Economistas como Juan Ramón Rallo o el propio Montalvo han utilizado este estudio para mostrar los efectos negativos del control de rentas. La calidad de sus datos hizo que en su momento fuera muy relevante para el debate que se cocía en San Francisco, que a principios de año aprobó una nueva regulación. Entre las críticas que recibió estaba la siguiente: los autores ignoraban otras causas del aumento de precios (el 'boom' tecnológico en la ciudad o el efecto de los fondos de inversión) y solo culpaban al control de rentas, no a la especulación.

San Francisco siguió controlando los alquileres

“La lectura de San Francisco no fue: hay que desregular porque es malo y no funciona, sino: vamos a regular más porque es insuficiente”, considera Palomera. “Si rehabilitas y conviertes el edificio en vivienda de lujo, sale del mercado regulado. Hay un incentivo perverso a salir”. Por eso, añade, una de las principales batallas en la ley catalana fue conseguir que afectara a todo el área metropolitana. “Si cada municipio decide, se crean paraísos fiscales. Los especuladores irán donde puedan sacar la máxima rentabilidad. Es una externalidad negativa”.

La ley catalana también concede una excepción a la obra nueva, que puede estar tres años fuera de la regulación. Así “incentivas la obra y cae inmediatamente el argumento de que la ley desincentiva la construcción”, añade el portavoz del Sindicat. Que parte de la oferta en alquiler pase a venta (porque el propietario haga cuentas y prefiera vender y ganar más dinero que estar sometido al control) no es necesariamente malo, añade: según la ley de la oferta y la demanda, al aumentar la cantidad de pisos en venta bajarían los precios.

“Los múltiples efectos de una regulación así hay que valorarlos en ciclos largos”, concluye. Como en San Francisco, harán falta años para poder tener datos y analizar sus consecuencias, perversas o no.