Cuatro de cada diez viviendas se compran al contado en España

Hace diez años, el número de hipotecas que se concedía en España superaba con creces el de las ventas de viviendas. En 2007 se compraron 775.300 viviendas en España y se suscribieron 1.238.890 contratos hipotecarios, todo ello cifras récord. La razón es que en aquel momento era habitual que una vivienda se rehipotecara para afrontar otros pagos, como una reforma o la adquisición de un coche. Los bancos tenían unos criterios mucho más laxos a la hora de conceder préstamos con el aval de una vivienda.

Este panorama cambió radicalmente con la llegada de la crisis financiera y económica. Ahora los bancos conceden muchas menos hipotecas y se venden menos casas, aunque ambos indicadores se están recuperando. Y el ratio ventas/hipotecas se ha dado la vuelta; en 2017, se vendieron 464.423 viviendas en España y se concedieron 310.096 préstamos hipotecarios (con un importe medio de 116.709 euros, un 6,3% más frente al año anterior). Esto es, un 33,23% de las viviendas que se adquieren en España son al contado según los datos del INE, que incluyen también novaciones y renovaciones de hipoteca. Según los datos del Consejo General del Notariado, que no incluye estas dos últimas opciones, el porcentaje de vivienda comprada al contado en 2017 se elevó al 43,60% del total.

El porcentaje varía entre el escaso 3,39% de las propiedades compradas al contado en el País Vasco y el 51,89% en la Comunidad Valenciana. 

Como explica director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, desde 2011/2012 se nota un desplazamiento entre hipotecas y compraventas. Mientras que las ventas se recuperaban, las hipotecas cayeron y vuelven a remontar ahora pero de forma moderada. “Esto nos indica que hay compras al contado para invertir o que están siendo financiadas de otra manera. Incide más la inversión que la compra para vivir”.

Según el anuario 2017 del Colegio de Registradores, en el último ejercicio completo un 87,45% de las adquisiciones fueron realizadas por personas físicas y un 12,55% por personas jurídicas. El pico de adquisiciones de estas empresas y fondos de inversión se alcanzó en 2013 (21,93%), cuando los precios estaban en sus momentos más bajos.

En coincidencia con estos años, y mientras florecía el mercado del alquiler turístico, los precios del alquiler han vivido una escalada que ha dotado de gran rentabilidad estas adquisiciones (según el portal Idealista, en el primer trimestre de este año ha marcado un máximo histórico al situarse en el 7,8%, aunque en Madrid y Barcelona, a medida que suben los precios de compra, ha caído la rentabilidad del alquiler). 

¿Quién compran al contado?

No hay datos oficiales sobre el perfil sociodemográfico de estos compradores al contado, ni sobre qué porcentaje de los mismos corresponde a particulares o a empresas. Una parte sustancial de los mismos corresponderá probablemente a particulares que han vendido un inmueble y utilizan el beneficio para comprar otro.

Otro colectivo que según los expertos está detrás de las compras de viviendas sin hipotecar son los fondos y sociedades patrimoniales. Adquieren las viviendas a modo de inversión, en la mayoría de los casos para alquiler vacacional o habitual, explican fuentes financieras. No utilizan préstamos hipotecarios: o bien tienen liquidez suficiente o bien, en un contexto de dinero barato y bajos tipos de interés, utilizan otro tipo de financiación y de préstamos.

Por otro lado, según expertos del sector consultados, está el inversor privado. El responsable de Área Residencial y socio de Azora, Javier Rodríguez–Heredia, explica que generalmente se trata de inversores particulares que ya no compran esperando una plusvalía, como en los años de la anterior burbuja, sino para sacarlo al mercado del alquiler, dada a baja rentabilidad que ofrecen los bancos.

El consejero delegado de Neinor Homes, Juan Velayos, habla de una “sorprendente cantidad” de dinero ahorrado por parte de las familias. Calcula que en torno al 20% de las viviendas que se adquieren a través de su promotora son al contado. Pero también alerta de otro colectivo: el que blanquea dinero. Un número “no desdeñable” que, según asegura Velayos, la promotora rechaza. 

Fuentes del portal inmobiliario Idealista explican: “Los bancos dan muy poca rentabilidad. Los ahorradores, muchos a punto de jubilarse, y en medio del ruido sobre las pensiones, deciden invertir en una vivienda para ponerla en alquiler”. Abunda en esta opinión José Manuel Pérez, de FM Gestiona, una inmobiliaria que trabaja en las ciudades del sur de Madrid como Valdemoro, Pinto y Getafe. “En mi experiencia quienes compran al contado son inversores entre 50 y 60 años que adquieren por debajo de los 100.000 euros. Son tres o cuatro de cada diez casas que se compran”.

Otro colectivo que lleva a explicar el alto número de viviendas compradas al contado es el de los extranjeros no residentes que adquieren propiedades en España, y que en muchas ocasiones o bien obtienen la financiación en su país de origen o bien disponen del dinero previamente. Según datos del Consejo General del Notariado, en el segundo semestre de 2017 la compraventa a extranjeros creció el 14,1%. Se registraron 49.553 operaciones, un 19,5% de las transacciones totales en el periodo. El 46,9% de las operaciones de compraventa de extranjeros fueron realizadas por no residentes. Crecieron un 8,8% interanual.

Ripoll considera que “antes había un ansia por comprar debido a la aparentemente imparable subida de precios. Ahora el alquiler es el protagonista y el que influye en la compra y sus expectativas”. En este contexto cree que no se puede perder de vista que el alquilado no tiene tanto compromiso (atadura a un inmueble) como un hipotecado. “Si el alquilado no puede pagar se irá a otra casa más barata y el que tiene un problema es el inversor propietario de la vivienda que se desocupa”.

Al respecto, advierte de que “algunos de estos inversores han entrado en un momento óptimo de mercado, pero otros, principalmente en este escenario en crecimiento muy intenso de precios en determinadas zonas de las grandes ciudades, pueden verse impulsados por expectativas falsas, que no se acaben cumpliendo (niveles de renta y rentabilidad). El ajuste por venir afectaría principalmente a este tipo de comprador”.