El mapa del Madrid tensionado por la vivienda: los alquileres están disparados en 16 de sus 21 distritos

La ciudad de Madrid es un gran contenedor de vivienda tensionada para los que viven de alquiler. Los que habitan en Puente de Vallecas, por ejemplo, tienen que dedicar el 48% de los ingresos familiares para pagar la renta del mes y los gastos corrientes del hogar. En otros distritos de la periferia como Usera (45,5%) o Villaverde (41,3%) la situación no es mucho mejor. Y está muy por encima del 30% que marca la Ley de Vivienda para declarar una zona como tensionada, el paso previo a limitar sus precios, según esta legislación estatal.

Las cifras han sido hechas públicos este jueves como parte de un informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por Más Madrid (aquí, al completo), que analiza y relaciona los indicadores públicos disponibles para arrojar luz sobre un mercado, el inmobiliario, del que normalmente existe poca información objetiva.

“Los datos que suelen estar disponibles son los de los portales inmobiliarios, o del lobby rentista, que acaban condicionando el relato” explicaba la concejala Lucía Lois en la presentación del informe, que pone números al complicado panorama de la vivienda en Madrid: 16 de sus 21 distritos se encuentran una situación residencial tensionada, con Centro a la cabeza. Y las cinco zonas que aún no han llegado al citado 30% están cerca de alcanzar este nivel si se mantiene la deriva de precios actual. De momento se quedan fuera los distritos de Moncloa, Hortaleza, Barajas, Chamartín y Fuencarral.

Desde enero del año 2023, el precio medio de alquiler marca récords mensuales y en enero de 2024 llegó los 1.372 € por mes para una vivienda de 75 metros cuadrados. Estos datos generales conviven con situaciones tan surrealistas como que se ponga un piso de 8 m2 en alquiler por 400 euros y sea alquilado en menos de 24 horas.

El informe señala que el encarecimiento de la vivienda se ha extendido también a la compra y que el fenómeno “ya no solo se circunscriben al centro, sino que incluso han saltado la M-30 en zonas como Puente de Vallecas o Alto de Extremadura”. Para demostrarlo, explica que desde diciembre de 2021 el precio medio de compra del metro cuadrado está marcando récords mensualmente en Madrid y ha alcanzado en enero de 2024 los 4.190 €/m2 de media. Es casi el doble que lo que cuestan las casas en el resto de España (2.141 €/m2). Y un 11% por encima de los valores más altos del boom inmobiliario.

Entre las razones que apuntan a esta subida de precios están las 97.178 viviendas vacías existentes en la capital y los cerca de 30.000 pisos dedicados al uso turístico ilegal (el Ayuntamiento rebaja esa cifra a 13.000). El cumplimiento de la regulación existente a nivel municipal podría hacer bajar el 15% el precio de los alquileres en toda la ciudad, asegura Más Madrid en su informe, que toma como referencia el comportamiento de los precios durante la pandemia, cuando muchos de estos inmuebles pasaron a ser alquilados para larga estancia debido a la desaparición de los turistas.

También advierte el trabajo estadístico que grandes bolsas de vivienda están pasando “a usos terciarios, hosteleros o de vivienda no familiar como coliving para determinados sectores”.

Solo compran Socimis e inversores extranjeros

El informe alerta sobre el cambio en la estructura de la propiedad en la capital, al asegura que desde el estallido de la burbuja y la posterior crisis de 2008 el mercado ha girado hacia “un país de grandes especuladores y arrendatarios empobrecidos”. El número de personas que vivía de alquiler en Madrid ha pasado del 20% al 24% en una década, ante la cada vez mayor dificultad para comprar una vivienda, en “un mercado copado por las Socimis y los inversores extranjeros”, advierte el informe.

“Las familias se ven abocadas a alquilar, en un mercado totalmente inflado, tensionado, con precios exorbitantes y donde se dejan una buena parte de sus ingresos cada mes en viviendas que no satisfacen sus necesidades”. Estas consideraciones y otros datos “permiten afirmar la existencia en Madrid de una emergencia habitacional”, asegura el trabajo presentado hoy, en el que el partido ha estado trabajando durante los últimos cuatro meses.

Por último, el informe de Más Madrid rebate “el mantra” de que sea necesaria la construcción de más vivienda para rebajar los precios y asegura que, según la experiencia de los años de burbuja inmobiliaria, “más oferta de vivienda siempre ha sido sinónimo de aumento de precios”. Debido a que las políticas de oferta “han actuado recalentando el mercado provocando los mayores incrementos del precio de la vivienda”.

No obstante, el informe apunta una posible solución y camino a seguir: “Solo cuando este aumento de la oferta ha ido acompañado de una fuerte intervención por parte de las administraciones pública en el mercado ha sido posible contener los precios y dar solución habitacional”.

Posibles soluciones: más vivienda pública y limitar precios

“La vivienda es hoy un impuesto confiscatorio, es un problema de desigualdad de poder” decía Rita Maestre durante la presentación de un informe que plantea “medidas disruptivas y con carácter intervencionista que permitan garantizar verdaderamente el acceso a la vivienda”, como el incremento de vivienda pública de alquiler en lugar de fomentar la construcción de vivienda protegida para compra, de forma que las rentas de sus ocupantes no superen el 20% de los ingresos familiares.

En este sentido, el texto es crítico con las actuaciones de la EMVS, “que solo se enfoca en la vivienda social para los más desfavorecidos, cuando el problema mucho más general”. Su política -asegura el informe- “es tan tibia que no sirve ni para amortiguar el efecto de las viviendas turísticas”.

También pide Más Madrid intervenir el mercado del alquiler con la declaración de zonas tensionadas que permite la Ley de Vivienda, y que esta sea reformada para que sean los municipios los que la soliciten, no las comunidades autónomas como hasta ahora. Por último, apunta a “un nuevo marco fiscal que desincentive la especulación y modere la entrada de capitales extranjeros” que incida tanto a través del IBI como en el IRPF de los “rentistas”.