Alquiler vacacional: regular un fenómeno descontrolado

El número de turistas extranjeros que escoge una vivienda de alquiler como fórmula de alojamiento ha evolucionado al alza en España coincidiendo con el inicio de la crisis financiera y económica en 2007.

Aquel año, el número de turistas que pernoctó en viviendas no regladas ascendió a 4,37 millones de personas (el 7,5% del total de viajeros extranjeros).

Ya en 2011 ya se registró un crecimiento del 14,8% mientras que en 2012 el aumento fue del 8,7%.

Un fenómeno al que no ha sido ajeno Canarias y que se debe a tres factores. El primero es obvio: en un entorno de crisis, los turistas extranjeros reducen su presupuesto de viajes y optan por viviendas de alquiler, esperando encontrar precios más económicos que el alojamiento hotelero, sobre todo si viajan en grupo.

En segundo lugar, familias y amigos optan por viviendas de alquiler porque desean mayor libertad que la proporcionada por un hotel convencional y buscan al mismo tiempo una manera diferente de vivir un destino.

Y en tercer lugar, el auge de las webs que han facilitado enormemente a los propietarios de viviendas alquilar pisos, casas o sólo habitaciones

En junio, el viceconsejero de Turismo del Gobierno de Canarias, Ricardo Fernández de la Puente, denunció en el Parlamento que “los servicios de inspección han detectado zonas, como el sur de Tenerife, donde la mayoría de las viviendas vacacionales son explotadas por empresas con sede en Reino Unido”. Menos de dos meses después, el presidente Paulino Rivero se comprometió a regular por ley y sacar de la alegalidad a las 53.000 viviendas vacacionales que operan en Canarias

Cataluña fue la pionera en regular esta actividad, en diciembre de 2012, y estableció una distinción entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. En Andalucía, la Consejería de Turismo y Comercio de la Junta ha dado luz verde al borrador del decreto para la regulación de las viviendas de uso turístico.

Esta ley, cuya aprobación está prevista para otoño, contendrá una norma para explotar los inmuebles, así como el control de alquileres de casas completas en periodos de menos de un mes.

Tras el anuncio del

Gobierno de Canarias, y como cabía esperar, la Asociación Hotelera y Extrahotelera de Santa Cruz de Tenerife (Ashotel) ha puesto el grito en el cielo por entender que el Ejecutivo está dando carta de naturaleza a una actividad ilegal tras la que “se esconden verdaderos negocios encubiertos que no pagan ningún tipo de impuesto”, lo que en parte viene a corroborar la denuncia que hizo el viceconsejero De La Puente en sede parlamentaria al afirmar que esas empresas no canarias son “denunciadas por sus compatriotas para que paguen sus impuestos en su país y declaren allí las ganancias que generan en Canarias”.

“No está tan claro que todo sea riqueza para las Islas ni que todas las familias que se dediquen al alquiler vacacional sean canarias”, dijo hace dos meses.

Según Ashotel, la mayoría de estas viviendas perjudican a la 'marca canaria' porque no reúnen los estándares mínimos de calidad, seguridad y accesibilidad como para ofrecerse como alojamiento turístico, al tiempo que carecen en muchos casos de permiso de las comunidades de propietarios de inmuebles residenciales en las que se ubican algunas de estas viviendas, ni registros de hojas policiales.

Una premisa que también enarboló el consejero Domingo Berriel cuando, en abril, aseguró que el alquiler de una vivienda particular por debajo de los seis meses a un turista, si bien es una fuente de ingresos para algunas familias, perjudica a las Islas como destino de calidad.

Eso sin entrar en que vulnera la Ley canaria al atentar contra el principio de unidad de explotación que se exige para todas las modalidades de establecimientos alojativos.

Lo cierto es que existe un espacio por el que se cuela la picaresca y cada día son más los turistas insatisfechos que, al volver a su país de origen, de lo que hablan no son de las excelencias de Canarias, sino de que el alojamiento contratado distaba mucho del que les fue ofertado.

Y es poco lo que se puede hacer en estos momentos debido a que no existe ningún tipo de control administrativo que obligue a que las características de la viviendas ofertadas en Internet sean reales.

La reciente modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aprobada por el Gobierno del PP, cede a las comunidades autónomas la capacidad de regular a discreción el alquiler vacacional.

16.000 Firmas ciudadanas

16.000 Firmas ciudadanas

La recogida de más de 16.000 firmas de la Plataforma para la Regulación del Alquiler Vacacional demuestra que éste era un gran problema, que incluso ha llevado al presidente Rivero a reunirse con sus portavoces, ya que según algunos informes, en la Comunidad Autónoma hay unas 54.000 viviendas vacacionales y en el año 2012, casi 1,2 millones de turistas se alojaron en una vivienda de alquiler, lo que supuso un 8% más que en 2011.

Pese a estos datos, desde Ashotel ahora, y desde el propio Ejecutivo hace algunos meses, se decía claramente que esta actividad es una auténtica competencia desleal, es economía sumergida que no paga impuestos y que provoca un gran problema público.

En realidad, lo que pretende el Ejecutivo regional con la regulación anunciada el 1 de agosto por Rivero es sentar las bases adecuadas para desarrollar una legislación equilibrada y armonizada sobre el alquiler vacacional en el territorio canario adaptada a la realidad del sector y de fácil cumplimiento para los propietarios.

Una actuación a la que, en su momento, apeló la presidenta del Grupo Socialista, Dolores Padrón, durante uno de los debates que sobre este asunto se han desarrollado en la Cámara regional: “hay que actuar con prudencia y hacer un llamamiento a la responsabilidad, dada la indudable importancia de la actividad económica que genera el alquiler vacacional y sus beneficios innegables para muchas familias en un momento de crisis como el actual”.

Para los socialistas, “regular adecuadamente el alquiler vacacional, que se ha potenciado gracias a Internet, también genera puestos de trabajo, activa zonas residenciales, y supone una fuente de ingresos para los comercios y la hostelería”.

Esta tesis parece que ha calado en el seno del Ejecutivo regional, que ha dado un paso para que antes de que finalice la legislatura el alquiler vacacional esté regulado, pero en las mismas condiciones fiscales y legales obligatorios para quienes ostentan los establecimientos reglados.

Ya lo dijo Padrón: “regular no es prohibir, sino luchar contra la competencia desleal y la situación de intrusismo para conseguir que afloren las viviendas sumidas en la alegalidad y puedan estar regladas”.

De esta manera, el Gobierno canario cree que se conseguirá comercializar viviendas turísticas pero siempre en el marco de la legalidad y pagando impuestos, apoyando la diversidad de oferta, como se ha hecho en Cataluña y en Andalucía.

No lo ve así Ashotel, que cree que el Gobierno de Canarias puede recrear la burbuja inmobiliaria al abrir “la peligrosa vía de construir casas exclusivamente destinadas a este fin”.

Los ejemplos peninsulares

Los ejemplos peninsularesNo parece, sin embargo, que esa alarma a la que alude la patronal hotelera haya afectado a otras comunidades autónomas.

Así, en el pionero caso catalán los apartamentos turísticos aparecen definidos como “... edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios [...] con los servicios turísticos correspondientes”.

Por su parte, las viviendas de uso turístico son definidas como “... aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada...”.

Por lo tanto, el concepto de 'apartamentos turísticos' engloba a todo un edificio, con cédula de habitabilidad, que presta servicios turísticos unidos al alojamiento como son el de recepción, cambio de sábanas, etc. Por otro lado, las viviendas de uso turístico hacen referencia a viviendas individuales, que pueden estar dentro de un edificio o no, y el propietario no tiene que ser dueño de todo el edificio para alquilar la vivienda ni prestar servicios turísticos antes mencionados.

Por lo que respecta a Andalucía, la norma específica regulará la explotación de viviendas vacacionales en alquiler en su totalidad o por habitaciones por periodos inferiores a un mes de estancia, creando un registro para este tipo de alojamientos que servirá de control, como ya existe en Cataluña.

Por último, la Comunidad de Madrid ha aprobado la normativa que regula los apartamentos y viviendas de uso turístico cuya principal novedad es que se fija una estancia mínima de cinco noches y para que sea legal el alquiler de una vivienda vacacional será necesario que esté inscrita en el registro de empresas turísticas, deberá mostrar una placa distintiva y no podrá utilizarse como residencia permanente, entre otras cuestiones.