Novedades en vivienda: los ayuntamientos regularán precios y los contratos de alquiler podrán durar hasta 7 años

Las negociaciones entre el Gobierno y Unidos Podemos sobre Vivienda han terminado por ser más fructíferas de lo esperado hace unos días. El acuerdo presupuestario incluye en este campo importantes novedades: los ayuntamientos podrán regular y limitar las subidas abusivas de precios de los alquileres.

Además, los contratos de alquiler serán de una duración de cinco años cuando el propietario sea persona física y de siete cuando sea persona jurídica. Cuando ninguna de las partes haya notificado a la otra, con al menos seis meses de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

Por otra parte, el presupuesto de Vivienda aumentará un 38% en 2019 hasta 630 millones de euros, 700 en 2020 y 1.000 en 2021. En 10 años España debería invertir el 1-1´5% del PIB en esta materia.

Índices de referencia

Se habilitará a los Ayuntamientos “para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica”. Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar “temporal y excepcionalmente” una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.

El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.

El gobierno garantizará que a lo largo de 2019 desarrollará “los proyectos normativos necesarios” para el cumplimiento de lo previsto en este apartado. Se prevé, entre otras cosas, que se reforme la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Alquiler turístico

El acuerdo al que se ha llegado admite que el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es “especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos”. Para abordar esta cuestión “se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio”.

El Ministerio de Industria estaba estudiando que las comunidades de vecinos puedan prohibir los pisos turísticos por mayoría de tres quintos (frente a la unanimidad necesaria ahora). Un tribunal sentenció recientemente que este tipo de prohibiciones solo pueden ser de aplicación para nuevas viviendas turísticas, no para las ya existentes.

Regulación de los contratos y fianzas de dos meses

Además, se modificará la normativa del mercado de alquiler inmobiliario que afecta a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de renta.

De este modo, se ampliará la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años para los propietarios personas físicas y a siete para las jurídicas. Además se eleva de uno a tres años la longitud de la prórroga tácita. A este respecto, si ninguna de las partes notifica con seis meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

En cuanto a las fianzas, se establecerá un máximo de dos mensualidades. Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.

En cuanto al derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido, éste deberá estar recogido en el contrato de arrendamiento, “de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato”.

20.000 viviendas sociales, ayudas a la rehabilitación

Tal y como ya se había ido anunciando, el Gobierno se compromete a poner en disposición 20.000 viviendas en alquiler a precio asequible en el plazo de cuatro años. Además, se determinará el carácter “estrictamente social” de la vivienda de protección pública con una normativa, que se elaborará en 2019, que garantice su explotación únicamente para alquiler de personas particularmente vulnerables, evitando que sean vendidas o explotadas por fondos buitre e impidiendo que sean enajenadas con un beneficio.

Por otra parte, el nuevo Plan Estatal de Vivienda facilitará una línea de financiación para que las CCAA que así lo hayan regulado puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas adquiridas. Se establecerá un programa de financiación para rehabilitación de vivienda destinada al alquiler, incluyendo a pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles.

Por su parte, se elaborará un plan de actuación de SAREB para garantizar la firma de convenios con Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que impulsen la utilización de viviendas para alquileres sociales.

Vivienda vacía y desahucios

Se establecerá un marco legal que defina la vivienda vacía y al gran “tenedor de vivienda”, y ponga a disposición de las CCAA y los municipios distintas herramientas tanto para su detección y diagnóstico. Así mismo se definirá una política específica en esta materia, que permita establecer en los distintos supuestos del fenómeno (inhabitabilidad, grandes tenedores, inseguridad para su alquiler, etc…) las medidas más adecuadas: fiscales, sancionadoras, de aseguramiento o estímulo, para movilizar vivienda vacía.

La idea es que los grandes tenedores de vivienda colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado de alquiler la vivienda vacía“ a precio razonables”.

Se impulsará también la aprobación parlamentaria de la normativa que refuerce la protección de las personas hipotecadas, la transparencia de las condiciones de contratación y sus implicaciones y se reforzará la atención a coordinación entre los órganos judiciales y la política social. Se establecerá un informe obligatorio a los servicios de bienestar social en caso de desahucio para que las administraciones puedan ayudar a las familias afectadas con el fin de garantizar una alternativa habitacional.