Guía para buscar piso y vivir de alquiler en Madrid: zonas más tensionadas, pago de honorarios y defensa ante abusos
No es ninguna novedad que alquilar piso en Madrid se ha convertido en una tarea cada vez más ardua. Supone todo un desafío conseguir un arrendamiento con condiciones lo menos abusivas posible en el que se respeten los derechos del inquilino que recoge la legislación vigente. Y no es más sencillo defenderse ante abusos de los propietarios para quienes ya viven de alquiler, por muchos años que lleven en su vivienda.
Esta guía básica de Somos Madrid, elaborada en conversación con el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de la ciudad, sirve de defensa o al menos de orientación ante algunas problemáticas habituales en el proceso de búsqueda y “disfrute” de un alquiler. Desde las áreas con unos precios más disparados hasta las respuestas posibles ante la no devolución de una fianza, pasando por las alternativas si el arrendador no quiere asumir los gastos de agencia.
PREGUNTA: ¿Qué forma de buscar piso de alquiler recomendáis? ¿Hay alguna alternativa, más allá de contactos personales, a servicios como Fotocasa o Idealista?
RESPUESTA: No hay alternativas a nivel sistemático, más allá de contactos personales, pero conviene tener en cuenta que herramientas como Fotocasa o Idealista están al servicio del rentismo y la especulación. Incluso en los informes que emiten, aunque se presentan como imparciales, tienden a favorecer los intereses de los caseros. La mejor alternativa es contar con redes comunitarias fuertes que apoyen, asesoren y cuiden en el proceso.
¿Qué zonas de Madrid están especialmente tensionadas, es decir, tienen unos alquileres más altos al salario medio?
Antes existían dos criterios para considerar una zona tensionada: que el alquiler medio fuese superior al 30% de la renta media y que las cuantías de esos alquileres hubiesen crecido más de 3 puntos por encima del IPC. En la actualidad basta con que uno de los dos criterios se cumpla (las subidas están limitadas al 3% en este 2024), ante lo cual los 21 distritos pueden considerarse zonas tensionadas. Esto ejemplifica que las subidas de precios no afectan solo a las personas que quieran vivir en el centro o en un determinado barrio.
Esto no quiere decir que la situación sea homogénea. Dos casos significativos se están dando en Puerta del Ángel (distrito Latina) y en el distrito de Ciudad Lineal. En el primero debido a la turistificación, la gentrificación y pelotazos urbanísticos como el de la Ermita del Santo. Respecto a Ciudad Lineal, observamos cada vez más subidas abusivas de los alquileres por el acaparamiento salvaje del mercado por parte de unas inmobiliarias que no paran de proliferar. Algo parecido vemos en Carabanchel, una tercera “zona caliente” de Madrid en lo que a arrendamientos se refiere.
¿A qué se deben estos desequilibrios (dentro de la delicadísima situación generalizada en toda la ciudad) y qué papel juega en este proceso la proliferación de viviendas turísticas?
Barrios como Malasaña o Lavapiés, ya totalmente colonizados por el turismo, pasaron por la situación en la que están ahora Puerta del Ángel y también distritos como Arganzuela. Las viviendas turísticas, en su gran mayoría carentes de permisos para operar como tales, comportan beneficios económicos mucho mayores a los arrendadores. Sean fondos de inversión, medianos o pequeños propietarios, una gran mayoría acaba optando por esta fórmula que destruye el tejido social o vecinal de los barrios y multiplica exponencialmente los precios.
Uno de los primeros asuntos delicados en cualquier alquiler llega con los honorarios de la inmobiliaria (que suelen suponer un mes de alquiler + IVA). La nueva Ley de Vivienda establece que le corresponden al propietario. ¿Qué estrategias os estáis encontrando por parte de los propietarios para sortear la normativa? ¿Cómo se puede responder a esas estratagemas?
Estamos viendo que las propias inmobiliarias se saltan esta normativa mucho más que los propios caseros particulares. Muchas veces estas empresas tratan de cargar los costes al futuro inquilino buscándole otro nombre en lugar de honorarios: “asesoramiento por búsqueda de vivienda”, “comisión de servicio y preparación del contrato”, etc. Es importante rechazar de pleno afrontar estos pagos.
Cuando alguno de estos casos nos ha llegado al Sindicato, las inmobiliarias se han retractado en cuanto hemos intercedido. Hemos creado una web para atender específicamente este tipo de abusos, incluso para que una vez efectuado el pago por parte del inquilino este pueda exigirse su devolución, ya que muchas personas acceden a él para evitar que las inmobiliarias les rechacen.
En cuanto a la duración del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos la establece en un mínimo de 5 años. ¿Cómo debe operar un futuro inquilino si le ofrecen menos de esa duración? ¿Y si el arrendador pretende romper el contrato antes de lo estipulado, con excusas como “voy a darle el piso o la habitación a mi hijo”?
Todas las semanas recibimos casos nuevos con esta estratagema, ya que las inmobiliarias asesoran a los caseros para que usen estos argumentos. Los propietarios tienen que demostrar esta repentina urgencia con pruebas documentales, lo cual no es tan sencillo. En este sentido, nosotros siempre recomendamos investigar a nuestros caseros. Acudiendo al registro de la propiedad podemos consultar con cuántas viviendas cuentan y así comprobar si realmente su situación es tan acuciante.
Así, si emprendemos una negociación con los caseros podemos situarnos en una situación de ventaja ya que todas las partes saben que no están diciendo la verdad. Hay juicios que hemos ganado desde el sindicato, que no han llego siquiera a celebrarse, al demostrar que después de esgrimir este tipo de cosas para romper un contrato el propietario pasaba a disfrutar del piso él mismo o incluso lo volvía a subir a Idealista.
Respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, efectivamente establece ese mínimo de 5 años para alquiler de una vivienda habitual, y el contenido de esta norma está por encima del de cualquier contrato. Aunque hayamos firmado un contrato temporal por menos tiempo, si podemos demostrar que se trata de nuestra vivienda habitual y estamos al corriente de pago evitaremos que los propietarios puedan sacarse de la manga un nuevo contrato con condiciones mucho más abusivas.
En 2024 el máximo aumento estipulado en el precio del alquiler está fijado en el 3%, ¿cómo actuar si el casero insiste en rebasar esa barrera? ¿El límite es el mismo si el contrato cumple esos cinco años y hay que renovarlo? ¿Qué pasará a partir de 2025?
En contrato es vigor solemos encontrarnos que, en cuanto el inquilino apela a la normativa después de que se le comunique una subida conforme al IPC o incluso más elevada, los arrendadores dicen haberse confundido y aceptan ese límite legal del 3%. Lo que pasará en 2025 alrededor de esta medida es una incógnita.
Cosa distinta sucede en contratos que llegan a su término, momento para el cual no existe ningún tipo de regulación ni protección y en el que las subidas suelen ser absolutamente desproporcionadas. En estos casos, desde el sindicato animamos a acogerse a la herramienta #NosQuedamos. Consiste en que los inquilinos sigan asumiendo el pago de la mensualidad que venían haciendo, negándose a afrontar esa subida.
Aunque desde el punto de vista estrictamente legal esto queda fuera del contrato, ante la ausencia de un mayor paraguas legislativo con esto solemos conseguir ganar tiempo para forzar a la propiedad a negociar y firmar un contrato nuevo que no implique una subida abusiva de precios. La experiencia nos dice que a los propietarios nunca les interesa llegar a juicio ni ejecutar un desahucio y en la mayoría de casos acaban cediendo.
Ya durante la convivencia, una problemática habitual es la dejación de funciones por parte de los propietarios a la hora de arreglar elementos esenciales para la habitabilidad (humedades, electrodomésticos básicos...), como suelen recoger la mayoría de contratos. ¿Cómo actuar en estos casos si no hay forma de convencerles para que solucionen estas afectaciones?
Tenemos claro que la responsabilidad de la habitabilidad de la vivienda, así como todo lo que esté inventariado y se desgaste por el uso, le corresponde al casero. Si este se niega y el inquilino se hace cargo de la reparación buscando a un profesional y aceptando un presupuesto, recomendamos enviar al casero la factura correspondiente con antelación, notificarle que se va a abonar durante ese mes y descontar ese precio de esa reparación de la renta del mes siguiente. Así es el casero quien debe reclamar ese importe, y no puede hacerlo ya que es un gasto que le correspondería haber asumido desde un primer momento. Lo más complicado en estos casos es cuando los propietarios incurren en amenazas o chantajes (subidas de precios, búsqueda de nuevos arrendatarios...) aprovechando su situación de superioridad.
Siguiendo con el 'tema desperfectos', esta suele ser una excusa habitual para no devolver la fianza una vez se abandona una vivienda alquilada. ¿Cómo asegurarnos de que nos la devuelvan, o que nos devuelvan la cantidad que nos corresponde? ¿Hay alguna forma de estipular 'objetivamente' qué desperfectos corresponde descontar de dicha fianza y cuáles no deberían tener que ver?
En primer lugar, la propiedad debe depositar obligatoriamente la fianza en la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, con multa inmediata en caso de no hacerlo. Muchas veces solo al comprobar que este paso no se había efectuado se evitan abusos con la fianza.
Es también importante firmar un documento al tomar las llaves que deje constancia de que el piso está en buen estado para que la propiedad no pueda responsabilizarnos luego de deterioros ya existentes. Y es vital saber que, si la propiedad se niega a devolvernos el depósito sin justificación o infla la cantidad que va a restarnos por algún desperfecto, solo pueden quedarse con la parte de la fianza que puedan justificar con facturas. No pueden restar parte de la fianza, por ejemplo, por marcharnos con poca antelación de una vivienda.
Otra maniobra útil es grabar fotos y vídeos al llegar y abandonar una vivienda con aplicaciones que registran el momento en el que dichas imágenes fueron tomadas, de forma que el inquilino pueda demostrar fehacientemente el estado en el que la recibió y la entrega.
¿Hay alguna particularidad en el proceso de alquiler de habitaciones respecto a viviendas completas? ¿Las condiciones son las mismas (contrato de 5 años, límites a la subida, fianzas...) o están más protegidos/desprotegidos?
El alquiler de habitaciones está mucho más desprotegido al quedar fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos a la que antes hacíamos referencia. Todos esas mínimas defensas legales no existen, pero las herramientas sindicales que hemos ido listando sí se aplican: desde el #NosQuedamos a las maniobras para evitar abusos con las fianzas o el pago de reparaciones esenciales.
Con estas estrategias, muchos de los casos que nos llegan están consiguiendo resistir y ganar. Se puede al menos empezar a establecer una negociación colectiva con caseros abusivos, incluso tenemos algún caso que está en proceso de judicialización pero avanza bien. Porque más allá de lo legal, que es esencial, resulta igualmente importante la incidencia política y mediática.
En este sentido, ¿en qué puede ayudar formar parte del Sindicato a la hora de afrontar el proceso de búsqueda y vida de alquiler?
Ayuda con todo. El Sindicato no es solo un espacio de asesoría, sino un lugar colectivo de solidaridad y ayuda mutuo de personas en la misma situación de desposesión de una vivienda propia. Queremos crear estructuras comunitarias para luchar por nuestros derechos y conquistarnos colectivamente, que lo colectivo es siempre mayor que la suma de individualidades.
Verte rodeado de personas en tu misma situación te hace darte cuenta de que las cosas no tienen por qué ser así y de que hay un recorrido para lucharlas. Descubres al mismo tiempo que las leyes no están de parte de los inquilinos y que hay unas mínimas garantías que deben lucharse.
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