¿Un PERTE de vivienda en alquiler?

La experiencia, poco explícita, pero que ahí está, de los Planes Nacionales/Estatales de Vivienda, con sus procelosos y pesados procedimientos, debería tenerse muy en cuenta. Los programas y medidas pudieron estar inadecuadamente planteadas, los procedimientos quizás contribuyeron, con su excesiva burocracia, puede que se dieran otros factores, pero, en resumen, parece que todo ello llevó a imposibilitar su implementación. Y eso que los recursos eran mucho menores en cuantía a lo que ahora se plantea, y aun así parece que no se consiguieron gastar. Algún programa quedó en blanco. Que no vuelva a ocurrir. Se supone que este debería ser ahora el objetivo.

La vivienda en alquiler asequible o social ha pasado a convertirse en prioridad nacional. Los recursos se han aumentado considerablemente. Se requiere que lleguen a su destino, que se gasten y que se gasten bien. Requisito previo indispensable es entonces que se conozcan. Uno de los factores que más ha podido contribuir al relativo fracaso de los Planes de Vivienda es la falta de información. Ni los ciudadanos, ni los promotores, ni siquiera los ayuntamientos, conocían que podían solicitar esos recursos, suficientes o no.

Por más que haya que confiar, y propiciar, la co-gobernanza interadministrativa, la administración central no puede presupuestar ayudas por cerca de 5.000 millones de euros y que su aplicación dependa tan solo de su distribución, con los criterios que sea, entre las CCAA y de que estas los quieran o no aplicar. Parecería que, cuando menos, que se reclamaría una agresiva y nueva campaña de información, llamando a la presentación de proyectos, incitando a que estos surjan, como ya dijimos, “desde abajo”. Es más, la relación directa entre el ente público central y el proyecto concreto podría preverse que se materializase mediante el pago directo, y anticipado, de parte de la subvención, precisamente para asegurar su puesta en marcha.

Ante el maná europeo se formulan propuestas. Son grandes proyectos o suma de no tan grandes pero agrupados en paquetes, que pueden convertirse en “PERTE”, en el argot legislativo de la Recuperación con transformación, RDL 36/2020 de 21 de diciembre. Son los Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación económica. Por lo que se ha dicho, remiten al vehículo eléctrico, la inteligencia artificial, etc, es decir a proyectos que suenan a ciencia ficción adelantada al presente. Podrían no ser los únicos. 

Los proyectos presentan dos grandes novedades. En primer lugar, su propio contenido, innovador, pero a su vez otro no menos importante, la exigencia de superar escollos burocráticos, cuellos de botella procedimentales o, en definitiva, rutinas. Exigen hacer las cosas de forma distinta a como se han venido haciendo, superar los dos lemas del argumentario anti-innovación: “eso no se ha hecho nunca” o, más conclusivo, “es ilegal”. Por eso, el reciente RDL introduce medidas urgentes de modernización administrativa en general. No puede entrar, sin embargo, en la superación de escollos y resistencias sectoriales, que requerirían también muchos de los potenciales proyectos innovadores.

Uno de ellos podría ser un PERTE compuesto por un amplio número de promociones de nueva vivienda en alquiler asequible, con precios concertados por debajo de mercado, que pudiera dar lugar a un rápido aumento suficientemente significativo de unidades como para influir en este. Su contenido resulta de hecho innovador y con gran capacidad de arrastre. Podría además propiciar mayor industrialización del sector de la construcción. Al igual que otros, requiere superar ataduras y restricciones burocráticas, en su mayoría urbanístico procedimentales.

¿Qué falta? En este caso, además de la obligada inversión, que ya parece haberse decidido aplicar, hace falta suelo. A ello hemos dedicado entregas anteriores. Y, además, suelo en aceptable localización, tanto público como privado.

Habría entonces que atraer esos suelos al Proyecto/PERTE. Serían suelos expectantes que habrían de reconocer su arrastrada inviabilidad, pero que pudieran ver en el cambio una oportunidad, aunque ello implicase una reducción de las nunca logradas expectativas. Para ello habría que poder romper, como en los procedimientos, arrastradas limitaciones derivadas de los planes urbanísticos. Esto es, rígidas clasificaciones de suelo, escleróticas calificaciones constatadas impracticables y otros lastres que requerirían, casuísticamente, modificaciones de ese rígido planeamiento. Habría que hacer modificaciones puntuales, muchas al unísono y de forma fulminante ¿Podríamos hacerlo? Ese es sin duda el reto, pero, como en otros PERTEs, esto es lo que en este se requeriría. Unas cuantas modificaciones a la vez en cada ciudad y, simultáneamente, en distintas ciudades cuyos mercados de alquiler están tensionados. Solo así conseguiríamos que se tuviera una pretendida incidencia significativa, necesariamente cuantitativa, en esos mercados.

Para esta oportunidad excepcional de potencial cambio de modelo promocional, del de propiedad al buid to rent, habría que entender que, cuando se habla de “suelos”, habría de entenderse una gama de posibilidades, desde los vacíos propiamente dichos, a los antes ocupados susceptibles de regeneración/sustitución, o los que significarían construir sobre lo ya construido. Algo que ya hemos apuntado en nuestra entrega 6 de esta saga. 

Se trata ahora de apuntar las bases de un PERTE de vivienda en alquiler. Se trataría de un ejercicio de obligada co-gobernanza, como ahora se dice, entre los tres niveles: Gobierno central, una Autonomía y un Ayuntamiento. El gobierno central aportaría la financiación y, en su caso, las exenciones fiscales. El gobierno autonómico la liberación de las ataduras legales, al modo que hace el citado Real decreto Ley (RDL), incluyendo sobre todo la cobertura a las modificaciones de planeamiento, así como las exigencias de rebajar precios de alquiler resultantes, por debajo de mercado, respecto a los índices oficiales de estos, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). El Ayuntamiento correspondiente habría seleccionado los enclaves en donde producir cada una de las promociones, a iniciativa propia o a propuesta de  privados, habiendo convenido acometerlas con los propietarios privados de los suelos/edificios en donde producirlas, así como, en cada caso, con el fondo/promotor/gestor que las vaya a acometer, concertando los precios máximos de alquiler, por debajo de mercado. En los conciertos lo bueno sería que participase la correspondiente Autonomía. Una concentración secuencial e integrada de protocolos entre los distintos actores que superan sin duda lo que es habitual. Los PERTEs se caracterizan por eso: nunca se ha hecho antes y sin embargo resulta necesario, por lo que implica de cambio, precisamente, de patrones anteriores.

Aparece sin duda como un proceso difícil, incluso imposible, máxime si se quiere desarrollar deprisa, al hilo del calendario europeo de financiación-recuperación. Esta sería sin embargo la oportunidad ¿única? de hacerlo. Los excepcionales recursos europeos, apoyándose en los acuerdos antes conceptualmente descritos, podrían dar lugar a un efecto significativo en el mercado de la vivienda en alquiler.