Promesas por cumplir: miles de viviendas anunciadas

En 2018, al cambiar el Gobierno y nada más llegar al ministerio entonces aún de Fomento, Ábalos se encontró preparado el Plan Nacional de Vivienda 2018-21 y lo firmó. Sustituía y daba continuidad al anterior, 2013-16 que había sido prorrogado al 2017. Ambos formaban parte de una saga de Planes, a los que, de forma rutinaria, los gobiernos anteriores habían reducido la política de vivienda, con mayor y más bien menor financiación. Son Planes que pudieran ser catalogados con el dicho del que mucho abarca poco aprieta. Con gran ambición, los Planes cubren muchos programas, sin declaradas prioridades. Dada la distribución de competencias, el Plan establece un tope de financiación global y requiere la firma de Convenios con las distintas CCAA y Ayuntamientos. En el verano del 2018 ya estaban firmados.

El problema reside en que estos Planes, más allá de como puedan ser catalogados, son de hecho un misterio. No hay información sobre su aplicación y cumplimiento. Demandada, el Portal de Transparencia del Ministerio no la aporta. Esa ausencia de información contrasta con el detallado informe trimestral que se exige a todas las CCAA. ¿Lo cumplen? Ahora que la vivienda, como problema, ha irrumpido en la escena pública, la evaluación de esos Planes sería fundamental, tanto en la inversión realizada en los distintos programas (¿han sido todos desarrollados?) como en el funcionamiento de hecho de los procedimientos, en cadena, entre los tres niveles de administración, que habrán de seguir implementándose.

Por ej. uno de los programas, en ambos Planes, consiste en la subvención a jóvenes para pagar el alquiler. Se dice que, en concreto en la Comunidad de Madrid, es el único que se ha aplicado. Cuando ahora se propone, en la nueva ley, el bono de 250 euros, como supuesta novedad (que alguno ha llegado a tildar de “repugnante” maniobra electoral) parece que se ignora que viene ya produciéndose desde hace años, aplicada (más o menos) por gobiernos de distinto perfil. Cuando se habla en serio de la medida se echa en falta, precisamente, la ausencia de evaluación en España (que se inició con los gobiernos de Zapatero) teniendo que recurrir a la evaluación francesa, que concluye que el 78% de la subvención va al propietario. ¿No sería importante conocer, y poder evaluar, cómo ha ido en España?

Otro programa se dirigía ya a subvencionar con hasta 35.000 euros/vivienda, la promoción de viviendas en alquiler con precio asequible. Para ello, se establecía un tope para este de 7 euros/m2/mes, en toda España. Se haya aplicado o no (parece, sin datos, que poco o nada) ya se deberían haber concluido dos cosas: no se puede establecer un tope único (los 7 euros/m2 resultan casi la mitad del alquiler medio en alguna Comunidad y del orden de la media, o incluso superior a esta, en otras) y no basta con la subvención si no se arbitran, además, canales de financiación. Para lo primero, ahí están los índices de precios territorializados que pueden servir de referencia más ajustada. En cuanto a la ausencia de financiación, parece que la experiencia (si la hay) refuerza la necesidad de añadir esa componente cuando se pretende incentivar la promoción de viviendas en alquiler asequible.

Por supuesto, entre los programas figuraba la rehabilitación, la asignatura pendiente supuestamente priorizada al menos desde el 2013. Conocer cuánto y cómo ha funcionado sería fundamental de cara a la aún mayor prioridad que se quiere asignar a esta línea, incluso con la aparente novedad de dirigirla a conjuntos a regenerar, en lugar de a viviendas individuales. Dentro del Plan o no, hay experiencias positivas, cuya enseñanza debería ahora conocerse y servir de apoyo al diseño de nuevas actuaciones.

Promesas de miles de viviendas. El Gobierno central

Desde el mismo Ministerio de Fomento casi simultáneamente al Plan, en 2018, se empezó a prometer la construcción de 20.000 viviendas, para contribuir a la formación de un gran parque de vivienda pública. Parecía una propuesta al margen del Plan, aunque nunca se aclaró esa relación. Después, la cifra llegó a las 100.000. Nada se sabe qué ha pasado. Al parecer, en estos años solo se han noticiado dos convenios, de algo más de 300 viviendas cada uno, en Barcelona y Valencia. Las dificultades encontradas deberían explicarse. Formarían parte de esa imprescindible evaluación, que parece siempre faltar en España, como base de las renovadas propuestas actuales.

Las 20.000 viviendas han vuelto a aparecer ahora, 2021, incluso con reparto ya concertado entre las CCAA e inversión asignada, de algo más 1.000 millones, en los PGE y en el RDL recientemente aprobado. Como las noticias se reducen a las grandes cantidades, falta por conocer la letra pequeña. En rápido cálculo, se deduce que se trata de una inversión (¿media?) por vivienda de 50.000 euros. Supuesto que el suelo se aporta sin coste por CCAA y ayuntamientos, esa inversión por vivienda resulta quizás suficiente en algún caso, pero manifiestamente insuficiente en la mayoría de las ciudades. Ahora bien, tampoco se ha dicho de qué tamaño de vivienda se está pensando. Si es en el tradicional máximo permitido para la Protección Oficial, la insuficiencia resulta evidente. No se sabe cómo se ha de completar la inversión necesaria en ese supuesto. Cabría pensar sin embargo en viviendas más pequeñas, apartamentos en cohousing, con servicios comunes, para jóvenes y no tanto y/o para convivencia intergeneracional. Esto es, aprovechar la inversión pública para innovar y superar rutinas, superando la caduca Protección Oficial.

En un artículo de este diario, (Cristina G. Boliches, 14.10.21) se recoge el mantenimiento del aludido mayor objetivo:

“En total, la previsión del Ejecutivo pasa por impulsar un parque de 100.000 viviendas, promovidas en su conjunto a lo largo de la presente legislatura. De ellas, prácticamente la mitad son públicas. El resto conlleva acuerdos con el sector privado y, dentro de estos últimos, aún hay flecos por cerrar. ” Se sigue estando, se dice, en negociación con grandes tenedores“.

Rompiendo moldes, que parece que alguna vez se podría intentar, cabría concebir alguna línea de actuación directa del gobierno central, a partir de su capacidad de inversión, y de condicionar y/o rebajar la fiscalidad, así como de ofrecer suelo “propio”, de las empresas públicas dependientes de la AGE. Siempre habrá que contar con las CCAA y los ayuntamientos, que son competentes en urbanismo. No obstante, se podrían pensar actuaciones que se armaran desde “arriba”, y se presentaran, una vez que se “empaqueten”, ante las autoridades urbanísticas locales.

Promesas por cumplir. La Comunidad de Madrid

Otras CCAA están preparando concursos para promover directamente, o en colaboración público-privada, la promoción de viviendas en alquiler regulado. Carezco de información sistemática sobre ellas. El caso de la Comunidad de Madrid (CM) es especial, además de ser la que, al menos cuantitativamente, parece ser la mayor, no está exenta de una singularidad en gran medida discutible.

En la guerra de las cifras, la CM ha prometido promover 25.000 viviendas. Lo denominan del Plan VIVE. De ellas, algo más de 6.000 ya salieron a concurso el pasado 2020. Sobre suelo público de la CM en diversos municipios, se organizaron 4 grandes lotes que, por acumulación de actuaciones de 100 o 200, contabilizan del orden de 1.700 viviendas cada uno. Al parecer, por la desconfianza ante los pequeños o medianos promotores, (que por otra parte hubieran tenido gran dificultad de conseguir financiación) se construyeron esos grandes lotes, a los que obviamente solamente podían concurrir los grandes (o los muy grandes) en definitiva, grandes fondos internacionales con sus gestores de aquí. En la adjudicación provisional, pero que ya se conoce como definitiva, solo (o nada menos) se van a promover 5.406 viviendas en los 3 lotes que han encontrado promotor. El cuarto ha quedado desierto.

Se trata seguramente del mayor acuerdo de colaboración público-privada. Responde a aquello de “segundos fuera”. Su peculiaridad arranca del nunca explicado empecinamiento de la CM (desde hace años) por que sus suelos de cesión (para sistemas supramunicipales) tuvieran la condición de demaniales, distinta a la patrimonial, habitual del resto de las entidades públicas. Su aportación de suelo a los concursos ha de hacerse mediante la concesión demanial, una figura también distinta a la de cesión del derecho de superficie. Es una discusión aparentemente solo formal-burocrática pero que atañe a quienes se ha de convocar en esos concursos, bien a todos, grandes y pequeños, como exige la ley de Contratos del Estado, de acuerdo con las directrices europeas, o bien filtrado por tamaño y capacidad inversora, como se ha hecho. Recurrido el procedimiento, el Tribunal Administrativo de la CM ha llegado a aceptarlo de forma insólita. Al estar inmersos en una emergencia sanitaria, el Tribunal llega a afirmar que se puede aceptar como algo extraordinario, por una sola vez y sin que sirva de precedente. No parece pues que la CM pueda seguir convocando concursos con las mismas pautas.

Curiosamente, el RDL 26/2020, al que ya hemos hecho mención, y que no consiguió movilizar un solo suelo público al objetivo de promover viviendas en alquiler regulado, solo le valió a la CM, para justificar la emergencia como contexto en que justificar su Plan VIVE. Aunque el RDL se refería a la cesión del derecho de superficie, también aludía. de forma colateral, a la concesión demanial. En ello se amparó la CM para justificar la emergencia, con el resultado arriba indicado. 

Fragmentando los concursos por actuaciones, que son menores, en cada municipio (como se está haciendo en otras CCAA) podrían potencialmente participar promotores locales, diversificando una oferta que, conocedora de las características de cada lugar, podría además ajustar más los precios. No obstante, tanto en Madrid, como en otros lugares, haría falta que los programas contuvieran una financiación que el sistema bancario no ofrece hoy para las promociones de vivienda en alquiler, y en menor medida, regulado, aun siendo fruto de la colaboración público-privada.

La necesidad de financiación, al parecer no considerada, llevaría a tener que incorporar al BdeE y a los bancos, en las negociaciones de los programas tanto del gobierno central como de las CCAA, en cuanto se pretenda convocar a la iniciativa privada, intentando cubrir una gama de inversores-promotores más amplia que los grandes fondos. Constituiría capítulo obligado en una nueva legislación de vivienda, amparada además en la mejor tradición de respaldo financiero a la tradicional protección oficial.

El ayuntamiento de Madrid. Anuncio de promesas ni siquiera iniciadas

El actual ayuntamiento, más allá de su declamación (junto a todas las fuerzas políticas representadas) a favor del parque de vivienda pública, no ha iniciado una sola vivienda nueva. Solo está terminando y entregando las ya iniciadas por la corporación anterior. A esta se le acusó de solo haber terminado y entregado 64 pero, tras superar la auto prohibición de no promover nuevas viviendas en alquiler (herencia de corporaciones anteriores, que además vendían las que tenían) consiguió iniciar más de 3.700. Hasta ahora el récord de producción de viviendas en una legislatura.

Pues bien, este ayuntamiento ha anunciado la convocatoria de concursos en colaboración público-privada de promoción de viviendas en alquiler regulado, por debajo de mercado, aportando para ello parcelas de suelo público. Anunciadas ya a mediados en 2020, los concursos no terminan de convocarse.

Contradictoriamente, el ayuntamiento lleva al menos tres concursos de venta de parcelas al mejor postor, en el mercado y forzando este, aunque hayan quedado en su mayoría desiertos. El último y más llamativo caso, de una parcela en Valdebebas, ha obtenido el gran “éxito”. Se ha conseguido vender por la mayor repercusión de suelo nunca registrada en ese ámbito. Eso sí, bajo la justificación de conseguir viviendas con precio de vivienda (obviamente libre) por debajo del inflado mercado, que esa venta ha conseguido contribuir a presionar al alza. Todo un triunfo a contracorriente de la tendencia actual, en principio a favor de la vivienda en alquiler regulado.