Madrid aprueba unas nuevas normas urbanísticas con grandes ventajas para las promotoras inmobiliarias

El Ayuntamiento de Madrid arranca la legislatura cambiando las normas que rigen su urbanismo. A falta de que llegue la de mayor calado, el nuevo Plan General de Ordenación Urbana, el equipo de Almeida aprovecha por primera vez su mayoría absoluta para aprobar esta normativa que diseñó el anterior área de Desarrollo Urbano y que no pudo ser aprobada por la negativa de Vox y de la izquierda hace unos meses.

Este lunes, el primer pleno de Cibeles de este nuevo ciclo político sirvió para que el voto de Vox cambiara -a la abstención- y para que los grupos políticos de la oposición alertaran del peligro de “barra libre” para las cocinas fantasma. Estos negocios pasan a ser regulados con las nuevas normas urbanísticas, pero tanto PSOE como Más Madrid aseguran hasta que la Comunidad de Madrid las ratifique de manera definitiva -tiene cuatro meses- habrá un aluvión de nuevas licencias sin control desde que acabe la moratoria el próximo mes de agosto.

Pero los cambios más importantes en estas nuevas normas son los que afectarán a las viviendas de la capital. Tanto en las ya existentes como en las decenas de miles que están en desarrollo a cargo de las promotoras inmobiliarias. En las segundas, será fundamental que deje de computar la edificabilidad en varios elementos: se potencia la incorporación de balcones y balconadas, incrementando su saliente (hasta 0,75 metros frente a los 0,45 de antes) y se admite la posibilidad de disponer terrazas sobre el espacio libre de parcela sin computar edificabilidad cuando estén descubiertas en al menos dos plantas. Tampoco computarán los trasteros.

También se mantiene la exclusión del cómputo de los miradores, pero modificando sus condiciones para mejorar su comportamiento bioclimático con la incorporación de persianas y otros elementos de protección solar. Además se abren a cornisas a nivel de todas las plantas como elementos de protección solar. Y al no contar en edificabilidad los cuartos de instalaciones, se liberan de las azoteas de los edificios, para que sean transitables y utilizables. 

Otra de las cuestiones que regulan las nuevas normas urbanísticas y que no se contemplaba de manera expresa en las actuales es la transformación de local a vivienda garantizando que se respetan las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción. Se facilitará además la intensificación de usos, es decir, la división en viviendas más pequeñas de pisos grandes en zonas consolidadas.

El tamaño mínimo de cualquier vivienda pasa a ser de 40 metros cuadrados construidos, incluyendo en ellos las zonas comunitarias.

Cohousing y coliving

Hasta el momento, Madrid sólo regulaba dos tipos de vivienda, la colectiva y la unifamiliar. Los modelos residenciales emergentes se integran en la nueva categoría de la clase de residencia compartida o coliving, caracterizado por la dotación de espacios comunes, con la correlativa reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Éstas no podrán ser inferiores a 15 m2 para una persona, ni a 10m2 por persona cuando esté prevista para más de una.

También se regulan las viviendas colectivas tipo cohousing, para la que los espacios comunes aumentan hasta abarcar todas las zonas de estancia y ocio, mientras que las viviendas dispondrán de las piezas que considere cumpliendo el programa mínimo de vivienda salvo la estancia comedor, que será libre. La superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 m2, compensando el resto hasta los 40 con las zonas comunitarias.

Uno de los cambios que se han introducido es que se excluye del cómputo de edificabilidad elementos que mejoren la eficiencia energética del edificio, como galerías bioclimáticas, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, chimeneas solares y el incremento del espesor de cerramientos para aislamiento acústico y térmico. Afectaría además a escaleras adicionales y a las zonas de refugio que se deban disponer por adaptación a la normativa de seguridad en caso de incendio.

También será posible el sobredimensionado de elementos comunes como escaleras y pasillos para favorecer la accesibilidad y el confort. Tampoco computarán los espacios en un edificio para alojar bicicletas o patinetes eléctricos ni los de recepción de paquetería, conserjería o similares.

Las nuevas normas incluyen la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. Desde este momento no será necesaria la separación física entre cocina y tendedero y se admite la planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad.

Las normas urbanísticas introducen un nuevo parámetro urbanístico, el factor verde, con el que se reducen las islas de calor y mejora la calidad del aire. Se trata, en definitiva, de aumentar la superficie verde total en la edificación mediante cubiertas y fachadas verdes, y en el espacio libre de parcela mediante su arbolado y ajardinamiento, Se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales.

La modificación de las normas urbanísticas fomentan la recuperación de las edificaciones de los patios de manzana mejorando sus condiciones medioambientales porque, como sostiene el área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 “no ha logrado dotarles de vida útil” y, es más, “se han degradado y deteriorado afectando a sus condiciones ambientales e higiénicas”.

Según cálculos municipales, casi el 35% de estos suelos carece de edificación y aproximadamente el 40 la ocupan edificaciones de tres o más alturas. En ellos se desarrollan usos con o sin licencia. “La difícil implantación de nuevos usos en las edificaciones que ocupan los patios de manzana y espacios libres en el ámbito de la Norma Zonal 1 ha provocado el desuso y abandono de edificaciones existentes o su infrautilización como espacios residuales, almacenes o cuartos de instalaciones”, han indicado.

Entre las alternativas ahora se apunta al mantenimiento de la obligación de recuperación de los patios en caso de obras de reestructuración general o de nueva edificación. Si no se realizan obras se incorporan condiciones para flexibilizar el régimen de usos permitidos en los patios.

Las normas urbanísticas permitirán aprovechar solares vacantes para distintos usos, un destino provisional mientras no se utilicen. En la mayoría de los casos, los usos que se permitan responderán a intereses generales para los ciudadanos, tanto de recreo y esparcimiento, como dotacionales.

Por otro lado, el cambio normativo permitirá aumentar aforos en la hostelería y otros locales terciarios, al utilizar como referencia el Código Técnico de la Edificación en lugar de los máximos marcados marcados por el PGOUM de 1997.

Las normas urbanísticas tienen que ser aprobadas por la Comunidad de Madrid en los próximos cuatro meses. Más Madrid ya ha advertido que llevará a los tribunales los cambios debido a que servirán -desde su punto de vista- para “dar vía libre a nuevos pelotazos sin ningún tipo de control”, aseguró el portavoz del grupo, Eduardo Rubiño.

Críticas de Ecologistas

Ecologistas en Acción ha cargado contra la modificación de las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid --aprobadas este lunes en Pleno con el voto del PP, la abstención de Vox y el rechazo de Más Madrid y PSOE-- porque consolidan un modelo de ciudad “mercantilizado, invivible e insostenible”.

“La nueva normativa posibilita o legaliza la instalación de actividades impropias en zonas residenciales que alteran la convivencia, abre la puerta a la reducción de zonas verdes y arboladas privadas, autoriza la construcción de accesos rodados en zonas verdes públicas, elimina el control ambiental de usos y favorece la desprotección del patrimonio histórico”, ha enumerado Ecologistas en un comunicado.

Y además supone la “pérdida de una oportunidad para hacer de Madrid una ciudad más verde y más habitable”. Una cuestión grave, a juicio de Ecologistas en Acción, es que “se utilicen las estructuras de Gobierno y de representación del Ayuntamiento para aprobar instrumentos normativos que vienen a legalizar actuaciones previas denunciadas”. Este cambio permitirá, por ejemplo, la instalación de carpas para espectáculos en suelo urbano consolidado, enclavado en zonas residenciales, por periodos de hasta cuatro años, algo que la normativa actual no permite, han indicado.

“Parece que se pretende una drástica disminución de la obligación actual de ajardinar el 50 por ciento del espacio libre privado no ocupado por edificación sobre rasante de la parcela, es decir, las zonas verdes y arboladas privadas podrán reducir sus superficie y sustituirse por fachadas o cubiertas verdes o por pavimentos permeables, siempre que cumplan un nuevo parámetro que introduce la modificación y que se denomina 'factor verde'”, han señalado. En el caso de zonas verdes públicas “se permite el acceso rodado a edificios, lo que supone la apertura de viarios a través de las zonas verdes interfiriendo con los usos propios de zonas de descanso y causa importantes impactos en la vegetación y fauna de la zona verde”.

“La evaluación ambiental, previa a la implantación de usos en zonas residenciales desaparece. Los planes especiales de control urbanístico ambiental de usos, obligatorios, hasta a hora para implantar usos potencialmente impactantes en zonas residenciales, se eliminan y se sustituyen por los estudio de repercusión por implantación de usos que no requieren la emisión previa de informes sectoriales y excluye la participación pública”, han indicado.

En relación a las cocinas industriales “sigue permitiéndose su instalación en barrios residenciales, a pesar de las quejas”. La limitación que se establece es que no se superen las ocho cocinas y que las instalaciones deberán tener aparcamientos interiores para los repartidores. “Pero estas medidas no eliminarán el problema de los olores y el constante tráfico por las calles residenciales”, han advertido.

En cuanto a los apartamentos turísticos, “si bien se consideran uso terciario, la redacción es tan confusa que no queda claro si se mantendrán las limitaciones actuales en relación a la necesidad de que deban contar con entrada separada e independiente a la de los edificios en los que se localizan”.